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Mietvertrag: ' Bei Ausug ist keine Renovierung notwendig.'


13.11.2006 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Anwälte,

ich bin vor 8 Jahren in eine unrenovierte Wohnung gezogen. Den Zustand der Wohnung bei Unterzeichnung des Mietvertrages habe ich auf Fotos dokumentiert.

Den Mietvertrag habe ich fristgerecht zum 30.11.2006 gekündigt.

Der Mietvertrag (standardisierter Mietvertrag für Wohnräume) enthält u.a. folgende Klauseln:

„Schönheitsreparaturen trägt der _ Mieter X Vermieter.
Der Verpflichtete hat die SR innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgrecht vornehmen zu lassen. Hat der Mieter die SR vorgenommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten durchzuführen. Die SR umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und der Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

„Rückgabe bei Beendigung der Mietzeit
Bei Beendigung der Mietzeit sind die mieträume vertragsgemäß in sauberem Zustand mit allen Schlüsseln dem Vermieter oder seinem Beauftragten zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter nach Räumung berechtigt, die mietsache nach Ankündigung auf Kosten des Mieters zu öffnen und zu reinigen und zurückgelassene einzelne Gegenstände zu verwahren und wertloses Gerümpel vernichten zu lassen.“

Desweiteren wurde unter dem Punkt „Weitere Vereinbarungen“ u.a. folgendes festgehalten:

„Die Wohnung wird in einem nicht renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist keine Renovierung notwendig.“


Eine Besichtigung der Wohnung fand im Oktober 2006 durch einen der beiden Eigentümer, bezeichnen wir mal als A, statt. Während des Rundgang wurden keine bedeutenden Beanstandungen geäußert. Allerdings erhielt ich nach 5 Tagen ein Schreiben mit folgenden Forderungen:

„Da Sie bei Ihrer Wohnungsübergabe eine Wohnung mit weißen ordentlichen Wänden übernahmen, bitten wir Sie daher:
- den Zustand aller Wände und Decken in reinweiß herzustellen
- alle angebohrten Löcher in Wänden und Decken zu schließen
- alle Türschwellen, Türen und Klinken im Original einzusetzen
- alle Bauschäden instand zu setzen
- für alle im nachhinein feststellende Mängel sind Sie dafür haftbar
....
Sollte die Wohnung nicht fristgerecht geräumt werden, wird eine Mietzahlung im Folgemonat fällig.“


Die Wohnung gehört zwei Brüdern, welche sowohl bei Vertragsunterzeichnung als auch bei Klärung sonstiger Angelegenheiten / Absprachen (z.B. bzgl. der Erneuerung der E-Leitungen in Küche und WZ), durch den Vater vertreten wurden. Dieser ist seit Kündigung des Vertrages – vermutlich krankheitsbedingt – nicht mehr erreichbar. Eine einvernehmliche Klärung ist damit leider auch ausgeschlossen. Es wird nun sogar von einem der beiden Eigentümer, von A (welcher die Wohnungsbesichtigung durchgeführt und das Schreiben mit den Forderungen aufgesetzt hat) angezweifelt, dass wir uns die Zustimmungen für die Erneuerungen der E-Leitungen, das Instandsetzen der Türen inkl. Schlössern etc. eingeholt haben. Anzumerken ist, dass die Umbauten / baulichen Maßnahmen vor 8 Jahren durchgeführt wurden, und für die Vermieter stets sichtbar waren. Der neue Sicherungskasten ist auf dem Hausflur angebracht; die runderneuerten Holztüren befinden sich ebenfalls im Flur. Dieser Flur gehört, gemäß Mietvertrag, nicht zur Wohnung, da es sich um einen Durchgangsflur handelt, welcher auch auf zum Dachboden führt. Von dem Durchgangsrecht haben die Eigentümer mindestens zweimal im Jahr Gebrauch gemacht.

Die Wohnung ist in einem einwandfreien Zustand. Vor ca. 1 Jahr habe ich die Küche und das Wohnzimmer renoviert, das Schlafzimmer und das Arbeitzimmer vor ca. 2 Jahren. Die Räume sind unterschiedlich farbig gestaltet (WZ und ArbZ: gelb; Küche: dunkelblau; SZ: taubenblau).

Bisher bin ich davon ausgegangen, dass ich aus der Wohnung ohne Renovierung ausziehen kann.

Ich habe nun folgende Fragen:

1.) Muss ich tatsächlich renovieren? Wenn ja, in welchem Umfang?

2.) Mit welchen Konsequenzen habe ich bezüglich der nur mündlich eingeholten Zustimmungen für die Sanierungsarbeiten zu rechnen (vor allem wg. der Erneuerung der E-Leitungen, welche durch eine Bekannten, einen gelernten Elektriker, durchgeführt wurden)?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen im voraus.
13.11.2006 | 22:59

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Vielen Dank für Ihre Anfrage(n, die ich entsprechend dem dargestellten Sachverhalt wie folgt beantworte:

( 1 ) Renovierungspflicht bei Auszug ?

Nach § 305 b BGB gilt Folgendes:

305 b Vorrang der Individualabrede. Individuelle Vertragsabreden haben Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Es ist davon auszugehen, dass unter Vertragspunkt " Weitere Vereinbarungen " eine solche Individualabrede schriftlich festgehalten wurde. Damit besteht aus dem schriftlichen Mietvertrag keine Renovierungspflicht !

Etwas anderes könnte sich allenfalls nach Treu und Glauben daraus ergeben, wenn auf Grund der farblichen Gestaltung ein ursprünglicher weisser Anstrich wieder herzustellen wäre. Wegen der bestehenden individualvertraglichen Regelung sehe ich jedoch gute Chancen, dass Sie keine Renovierungspflicht, also auch keine Verpflichtung zum Neuanstrich der Wände in weiss trifft.

Verbindlich kann die Frage von mir jedoch nicht mit ja oder nein beantwortet werden, zumal eine abschließende Beurteilung der Rechtslage im Zweifel wohl auch mit dem übernommenen Zustand der Wohnung vor 8 Jahren in Zusammenhang stünde.

( 2 ) Problematisch ist auch die zweite Frage.

Liegt eine Einwilligung des Vermieters mit den vorgenommenen Änderungen an der Wohnung vor, sei es auch nur mündlich, so kann der Vermieter nunmehr hieraus keine günstigen Rechtsfolgen für sich herleiten. Problematisch wird das Ganze jedoch, wenn der Vermieter nicht bei der Wahrheit bliebe und einfach behauptet, dass Sie ohne Einwilligung tätig wurden. Im Allgemeinen sehen die AGB`s eines Mietvertrages für solche Fälle eine Regelung vor. Hierauf kommt es jedoch nicht an, wenn der Vermieter bei der Wahrheit bleibt.

Egal wie Sie nunmehr mit den beiden Brüdern verbleiben, sollten Sie unbedingt darauf achten, dass nach Möglichkeit ein Übergabeprotokoll angefertigt wird. Sollten dort Mängel vermerkt werden, so bestehen Sie bitte darauf, dass ein Widerspruch von Ihrer Seite darin vermerkt wird. Kommt es zum Streit und findet daher keine Übergabe statt, so müssten Sie die Wohnung durch Übersendung der Haustürschlüssel übergeben. Dies sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein dokumentieren, da ab Übergabe die 6 Monate dauernde Verjährungsfrist des § 548 BGB beginnt:

§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts.

( 1 ) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

( 2 ) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Zitat Ende.

Zu § 548 Abs. 2 BGB ist anzumerken, dass diesbezüglich Ihrerseits Ansprüche bestehen können. Ich hoffe Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglcht zu haben und wünsche bei der weiteren Vertragsabwicklung eine baldige Verständigung mit dem Vermieter.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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