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Mietvertrag mit Maximaldauer

03.07.2015 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben und diese bis zur Tilgung des Kredits vermieten. Anschliessend würde ich die Wohnung gerne für mich selbst als Zweit- und Ferienwohnung nutzen. Dementsprechend würde ich gerne einen Mietvertrag mit einer zeitlichen Befristung im Sinne einer Maximaldauer abschließen. Das Mietverhältnis soll also zu einem bestimmten festgelegten Zeitpunkt automatisch enden. Umgekehrt hätte ich kein Problem damit, dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu einem beliebigen früheren Zeitpunkt einzuräumen.

Nun habe ich gelesen, dass befristete Mietverträge nur noch unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden können; u.a. sei es nötig, in dem Vertrag einen konkreten Befristungsgrund (etwa Eigenbedarf) anzugeben. Würde "Selbstnutzung als Ferienwohnung" als hinreichendes Argument für Eigenbedarf gerichtlich anerkannt werden?

Oder allgemeiner gefragt: Wie müsste der Mietvertrag formuliert werden, damit der Vertrag sicher spätestens zum darin genannten Zeitpunkt endet?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Einen Mietvertrag, der, wie Sie es wünschen, automatisch bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses (hier: Tilgung des Darlehens) endet, ist es nicht zulässig. Würden Sie einen Mietvertrag in diesem Sinne aufsetzen, wäre das rechtlich als unbefristeter Mietvertrag zu werten.


2.

Ihre Informationen, wie ein Zeitmietvertrag (oder ein befristeter Mietvertrag) aussehen könnte, sind zutreffend.

Neben dem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist ein Zeitmietvertrag zulässig, bei dem es keinen Verlängerungsanspruch des Mieters gibt. So können die Parteien des Mietvertrags zwar eine feste Laufzeit des Vertrags vereinbaren, allerdings muss im Mietvertrag bereits gesagt werden, weshalb der Mietvertrag befristet ist.

Hier gibt es drei Möglichkeiten:

Die erste Möglichkeit ist der Eigenbedarf, die zweite Möglichkeit die völlige Sanierung oder der Umbau des Gebäudes, der dann nicht möglich wäre, wenn ein Mietverhältnis bestünde und schließlich die Vermietung der Räume an einen zu Dienstleistungen Verpflichteten.

Bereits bei Abschluss des Mietvertrags müssen diese Gründe dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Geschieht das nicht, liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, also ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist.

Allerdings muss die Befristung des Mietvertrags, sofern einer der drei genannten Gründe in Betracht kommt, explizit angegeben werden. So ist es also durchaus möglich, einen Mietvertrag auf zehn Jahre zu befristen.

Im Ergebnis bedeutet das für Sie, dass eine konkrete Laufzeit im Mietvertrag angegeben werden muss und dass die Dauer des Mietvertrages nicht vom Eintritt der Darlehenstilgung abhängig gemacht werden kann. Ferner muss eine so genannte Verwendungsmöglichkeit genannt werden. Hier wollen Sie sich auf Eigenbedarf berufen, so dass zu prüfen bleibt, ob hier eine Eigenbedarfssituation vorliegt.


3.

Grundsätzlich muss, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird, einen hinreichender Grund vorliegen. Nach der Rechtsprechung ist bei der Prüfung, ob Eigenbedarfsgründe vorliegen, auf die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Geltendmachung des Eigenbedarfs zu achten. In der gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB heißt es, dass der Vermieter die Wohnung benötigen muss.

Wann man von einem „Benötigen" sprechen kann, sagt das Gesetz nicht. D.h., hier kommt es darauf an, wie ein Gericht entscheidet; maßgeblich ist also die Rechtsprechung zu der Frage, ob die Nutzung zu einer Ferienwohnung als Eigenbedarfsgrund in Betracht kommt.

Um es gleich vorweg zu sagen: Die Rechtsprechung ist in dieser Hinsicht uneinheitlich. So gibt es Urteile, die die Nutzung als Ferienwohnung im Sinne berechtigten Eigenbedarfs angesehen haben, aber es gibt auch Urteile, die in diesen Fällen gegenteilig entschieden hatten.

Für Sie heißt das, dass im konkreten Streitfall das Gericht, wenn sich der Mieter gegen den geltend gemachten Eigenbedarf wendet, entscheiden muss, ob die Nutzung als Ferienwohnung unter dem Gesichtspunkt des Eigenbedarfs gesehen werden kann.

Von der derzeitigen Tendenz der Rechtsprechung gesehen beurteile ich die Chance, dass Ihr Wunsch, die Wohnung als Ferienwohnung zu nutzen, als rechtlich begründeter Eigenbedarf nur sehr geringe Erfolgsaussichten haben wird.

Die von Ihnen gewünschte Konstellation eines Mietvertrags halte ich deshalb nicht für praktikabel. Im Ergebnis heißt das, wenn Sie einen Mietvertrag so abfassen, wie Sie es vorhaben, wird es sich um einen unbefristeten Mietvertrag (in rechtlicher Hinsicht) handeln.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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