Mietvertrag mit Enkelin ohne Vertrag

Question

Meine Eltern haben vor etlichen Jahren der Enkelin zwei Zimmer und Küche (Küche voll möbliert, Küchenzeile, Herd, Spülmaschine, Esstisch, Stühle) im EG in ihrem Einfamilienhaus überlassen. Es gibt keinen Mietvertag, die Enkelin hat sich aber monatlich an den Nebenkosten beteiligt. (€ 240,-)
Sie zahlt keinerlei Extras wie Strom, Wasser, Müll,Heizung etc.
Im Keller (Bad meiner Eltern) hat sie die Waschmaschine meiner Eltern benutzt,ein weiterer Raum wird gemeinsam genutzt.
Mein Vater verstarb vor einigen Jahren, und meine 87-jährige Mutter ist gesundheitlich schwer angeschlagen. (Sie hat kein Badezimmer im ersten Stockwerk, muss zum Duschen um das Haus herum in ihr Badezimmer in den Keller gehen.)
Jetzt hat sie sich entschloßen in betreutes Wohnen zu gehen, hat das Haus verkauft, und eine Übergabe per 31.1.06 mit dem Käufer vereinbart.
Plötzlich stellt sich die Enkelin quer, und will nicht ausziehen, obwohl sie im November über den verkauf und die notwendige Räunung per 31.1. schriftlich informiert wurde.

Frage: Welche Rechtsmöglichkeiten gibt es?
Es existiert kein Mietvertrag, der Verkauf des Hauses läuft schon seit Juli 2005, das Haus ist als EFH eingetragen, es gibt nur ein Badezimmer mit Dusche bei der Enkelin plus ein zu einer Waschküche umgebauter Kellerraum mit Badewanne. Einem Tausch der Zimmer hätte sie nur zugestimmt, wenn meine Mutter die Räume im ersten Stock aufwändig umgebaut hätte, mit Bad versehen und mit Einbauküche.
Die beiden Zimmer der Enkelin haben eine Eingangstüre, sie muss nicht durch die übrigen Wohnräume meiner Mutter gehen.

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage.    Nach Ihrer Schilderung wird sich die Dame nicht gegen die Räumung zur Wehr setzen können:     Da kein Mietvertrag besteht, sondern ihr die beiden Zimmer nur unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden, steht ihr mit der Beendigung der Gebrauchsüberlassung kein Recht mehr zum Besitz an den Zimmern zu. Zieht sie nicht freiwillig aus, kann sie gerichtlich auf Räumung in Anspruch genommen werden.    Aus Ihren Ausführungen geht leider nicht hervor, ob der Käufer schon als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, oder er erst mit Wirkung zum 01.02. das Eigentum erwerben soll.    Im erstgenannten Fall müsste er nämlich die Räumung gerichtlich durchsetzen, da Ihre Mutter mit dem Eigentumsübergang nicht mehr aktiv legitmiert ist: Sie wäre dann ja nicht mehr Eigentümerin.    Ist sie das aber noch, dann sollte sie umgehend ihre Enkelin auf die Rechtslage aufmerksam machen und zur Herausgabe auffordern. Rein vorsorglich sollte hilfsweise außerdem die Kündigung eines möglichen Mietvertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklärt werden. Denn sträubt sich die Enkelin weiterhin, auszuziehen und beruft sie sich dabei auf ein &lpar;ungekündigtes Mietverhältnis&rpar;, wird sie damit im Räumungsverfahren vor dem Amtsgericht jedenfalls keinen Erfolg haben, wenn ihr wirksam gekündigt wurde. Selbst wenn das Gericht - entgegen Ihrer Schilderung - von dem Bestehen eines Mietvertrages ausginge, wäre dieses dann jedenfalls durch die Kündigung beendet worden.    Da es sich um eine möblierte Wohnung in einem gemeinsam mit dem Vermieter genutzten Wohnraum handelt, wäre eine Kündigung spätestens zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich.  Nächstmöglicher Kündigungszeitpunkt wäre also zum 28.02.2006.Die Kündigung müsste außerdem schriftlich erfolgen.    Zusammengefasst:    Ist der Erwerber noch nicht im Grundbuch eingetragen und Ihre Mutter noch Alleineigentümerin, sollte der Enkelin auf jedenfall hilfsweise gekündigt werden. Sie sollte außerdem darauf hingewiesen werden, daß diese Kündigung nur aus Gründen rechtlicher Vorsorge ausgesprochen wurde, da nach diesseitiger Auffassung kein Mietverhältnis besteht. Desweiteren sollte sie darauf hingewiesen werden, daß sie sich schadensersatzpflichtig macht, wenn sie die Räume nicht bis zum Eigentumsübergang auf den Erwerber räumt und Ihrer Mutter deshalb die Erfüllung des Kaufvertrages - nämlich die Übergabe des geräumten Hauses an den Erwerber - nicht möglich ist. Bleibt sie stur, wird sich ein Räumungsprozess nicht vermeiden lassen.    Möglicherweise zeigt sie sich einsichtig, wenn sie anwaltlich auf Ihre Verpflichtung zur Räumung hingewiesen wird. Für die Wahrnehmung Ihrer Interessen - bzw. Ihrer Mutter - stehe ich deshalb gerne zur Verfügung.    Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.    Mit freundlichen Grüßen    A. Schwartmann  Rechtsanwalt          --   Rechtsanwalt A. Schwartmann  Gleueler Str. 249 D-50935 Köln  Tel: &lpar;0221&rpar; 355 9205 / Fax: &lpar;0221&rpar; 355 9206 / Mobil: &lpar;0170&rpar; 380 5395    www.andreas-schwartmann.de

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Mietrecht, Wohnungseigentum

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