Sehr geehrter Ratsuchender,
1.
Im Urkundsprozess muss der Nachweis über sämtliche zur Begründung Ihres Zahlungsanspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können, siehe § 592 Satz 1 ZPO
. Dies ist auch bei einer Mietzinsklage möglich, hierzu müssen Sie den Mietvertrag vorlegen, das Original sollte im Termin mitgebracht werden. Bezüglich der Nebenkostennachzahlung müssen Sie die Jahresabrechnung vorlegen und einen Nachweis des Zugangs beim Mieter. Im Übrigen genügt es, den Sachverhalt genau zu schildern, aus dem sich ergibt, dass der Mieter die Wohnung nützt, aber (trotz Mahnung) nicht zahlt. Sie können auch eigene Kontoauszüge vorlegen, dies ist aber eigentlich nicht erforderlich, da der Mieter etwaige Zahlungen beweisen müsste. Sie müssen die Forderung aber im Antrag genau beziffern, § 253 ZPO
, und in der Klagebegründung nach dem Grund der Forderung aufschlüsseln (Miete Januar, Miete Februar, Nebenkostennachzahlung). Die Klage muss die Erklärung enthalten, dass im Urkundenprozess geklagt werde, siehe § 593 Abs. 1 ZPO
.
Grundsätzlich würde ich hier aber eher in Erwägung ziehen, einen Mahnbescheid zu beantragen, diese ist der einfachere und schnellere Weg, zu einem vollstreckbaren Titel zu gelangen, wenn nicht der Mieter Widerspruch erhebt.
2.
Vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens müssen Sie keine weitere Frist mehr einräumen, zumal hier der Zahlungsverzug mit der Miete bereits mit dem Verstreichen des kalendermäßig bestimmten Zahlungstermin (der dritte Werktag im Monat nach § 556b Abs. 1 BGB
) gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB
eintritt.
3.
Sie dürfen auch parallel zu einem (Urkunds-)Prozess oder einem Mahnverfahren die Kündigung auf der Grundlage des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
.a BGB wirksam erklären. Das gerichtliche Verfahren muss keineswegs bereits abgeschlossen sein.
Zu bedenken ist allerdings, dass der Mieter die Möglichkeit hat, die außerordentliche Kündigung außer Kraft zu setzen, indem er den gesamten Rückstand begleicht. Diese Möglichkeit besteht sogar dann noch, wenn eine Räumungsklage bereits erhoben wurde, und zwar bis zu zwei Monate nach der Zustellung der Klage, siehe § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
.
Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen hinreichend und verständlich beantworten. Andernfalls können Sie gerne von der Rückfragemöglichkeit Gebrauch machen.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für Ihre ausführliche "Blitz"-Antwort.
Überrascht hat mich jedoch Ihr Vorschlag einer Beantragung eines Mahnbescheides.
Bisher hatte ich zu diesem Thema immer gehört, daß die betroffenen Mieter einfach Einspruch gegen den Mahnbescheid einlegen (und sich dabei nicht mal die Mühe machen, eine Begründung dazu zu liefern) und das betreffende AG dann nichts mehr tut, die Sache mithin im Sande verläuft.
Es kann natürlich sein, daß ich hier falsch informiert bin, aber ich hatte angenommen, daß der Urkundenprozess hier einfach der bessere Weg wäre und man sicherer zu einem vollstreckbaren Titel käme.
Was meinen Sie dazu, insbesondere zu der Thematik Widerspruch gegen einen beantragten Mahnbescheid ?
Was ist der bessere Weg ?
Vielen Dank im voraus für Ihre Nachricht.
Sehr geehrter Ratsuchender,
natürlich kann der Mieter Widerspruch gegen den Mahnbescheid erheben, oder auch noch Einspruch gegen einen - auf der Grundlage des Mahnbescheid erlassenen - Vollstreckungsbescheid einlegen, und dieser muss auch nicht begründet werden. Folge davon ist aber nicht, dass das Verfahren im Sande verläuft, sondern nach Widerspruch oder Einspruch müssen Sie beim Mahngericht das streitige Verfahren beantragen. Dann werden Sie vom Prozessgericht aufgefordert, Ihren Anspruch innerhalb von zwei Wochen wie in einer Klage zu begründen.
In Ihrem Fall sehe ich aber mangels näherer Angaben keine Möglichkeit für den Mieter, Ihrem Anspruch mit Erfolg entgegenzutreten, so dass es für ihn am Ende nur zusätzliche Kosten bedeutet, wenn er das streitige Verfahren provoziert.
Der Urkundsprozess ist zwar auch eine einfache Möglichkeit, aber Sie müssen zunächst viel höhere Kosten vorschießen als bei einem Mahnverfahren. Außerdem ergeht zunächst nur ein Vorbehaltsurteil (§ 599 ZPO
), so dass der Beklagte die Weiterführung des Rechtsstreits in einem „normalen“ Verfahren bewirken kann (ohne die Einschränkung der Beweismittel), wenn er dem geltend gemachten Anspruch widersprochen hat, siehe § 600 ZPO
.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
