Mietrecht Umwandlung in eine Eigentumswohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung wohnen Sie zur Miete in einem Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten, die sich derzeit allesamt im Eigentum einer einzelnen Person befinden und vermietet sind. Der Eigentümer plant nun, Ihre Wohnung zu verkaufen – möglicherweise an einen Selbstnutzer, der dann Eigenbedarf geltend machen könnte.

Für Ihre rechtliche Situation sind zwei zentrale Fragen entscheidend:

1. Handelt es sich um eine Umwandlung in eine Eigentumswohnung?
Solange das gesamte Gebäude im Alleineigentum steht und Ihre Wohnung noch nicht als eigenständige Wohnung in Wohnungs- oder Teileigentum gemäß § 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) aufgeteilt wurde, liegt keine Umwandlung im rechtlichen Sinne vor. Erst wenn eine Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht und für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt wurde, spricht man von einer „Umwandlung" in Wohnungseigentum.
Nur in diesem Fall greifen die besonderen mieterschützenden Regelungen.

2. Welche Kündigungsfristen gelten im Falle eines Verkaufs an einen Selbstnutzer?
Ein bloßer Verkauf der Wohnung führt nicht dazu, dass das Mietverhältnis endet oder neu abgeschlossen werden müsste. Der Käufer tritt gemäß § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen, müsste er gegebenenfalls wegen Eigenbedarfs kündigen. Dafür gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB, abhängig von der Wohndauer:

- Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
- Bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren: 6 Monate
- Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate

Allerdings setzt die Kündigung wegen Eigenbedarfs immer ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus, das nachvollziehbar begründet werden muss (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Wichtig: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung (§ 577a BGB)
Falls Ihre Wohnung künftig in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, genießen Sie als Mieter besonderen Kündigungsschutz: In diesem Fall darf einem Erwerber wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst nach Ablauf einer Sperrfrist gekündigt werden. Diese Sperrfrist beträgt in der Regel 3 Jahre, kann aber durch Landesrecht auf bis zu 10 Jahre verlängert sein – beispielsweise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob in Ihrer Gemeinde eine solche verlängerte Sperrfrist gilt, hängt von der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung ab.

Fazit:
Sofern die Wohnung bislang noch nicht als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen wurde, liegt derzeit keine Umwandlung im rechtlichen Sinne vor. Sollte dies aber im Zuge des Verkaufs geschehen, könnte § 577a BGB zu Ihren Gunsten greifen und Ihnen einen deutlich längeren Kündigungsschutz verschaffen. Sollte hingegen ein Verkauf ohne Umwandlung erfolgen, kann der Käufer Eigenbedarf geltend machen, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.

Für eine abschließende Beurteilung wäre ein Blick ins Grundbuch sowie in etwaige Teilungserklärungen oder Notarverträge hilfreich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt