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Umwandlung unserer Mietwohnung in Eigentumswohnung

14.03.2018 00:01 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Hallo, wir wohnen in einem Block mit ca.. 200 Wohneinheiten in Osten Hamburgs, der von unserem mittlerweile zweiten Vermieter als Ganzes gekauft und nun stückweise als Eigentumswohnungen wieder verkauft wird. Nun haben auch wir erfahren, dass unsere Wohnung verkauft wird. Dazu haben wir zwei Fragen:
Frage 1) wir konnten die Wohnung beim Einzug vor ca. 10 Jahren nicht richtig nutzen, da der Dielenfussboden vom Vormieter durch Tierurin verunreinigt worden war. Erst nach längerer Diskussion mit unserem ersten Vermieter und einem durch uns in Auftrag gegebenen Labornachweis kam uns der Vermieter entgegen, in dem wir uns auf die hälftige Aufteilung der Kosten für die Bodensanierung (sprich Austausch der Dielen) geeinigt hatten. Dazu existiert entsprechender Schriftverkehr per E-Mail, der Labornachweis sowie die Rechnung des Fußbodenlegers.
Was passiert nun mit unserem Anteil an den Sanierungskosten, wenn die Wohnung in Eigentum umgewandelt wird? Können wir diese von unserem aktuellen (zweiten) Vermieter oder dem demnächst neuen Erwerber unserer Mietwohnung einfordern,, da diese Ausgabe die Wohnung erst nutzbar gemacht hatte? Frage 2) Wie sieht es mit den Sperrfristen wegen Eigenbedarfs aus? In Hamburg haben wir so glauben wir 10 Jahre Sperrfrist, bevor der neue Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Jedoch sind wir uns nicht ganz sicher, ab wann diese Frist zählt - als unser zweite Vermieter den Block vom ersten vor ca. 4 Jahren in Gänze gekauft hat oder jetzt erst bei Aufteilung des Blocks und Verkauf Umwandlung unserer Mietwohnung in Eigentum eines Dritten?





Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

1) Wenn Ihre Wohnung verkauft wird, tritt der Käufer gemäß § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein und übernimmt das Mietverhältnis so, wie es mit dem Verkäufer ist. Dementsprechend können Sie von dem Käufer alles fordern, was Sie auch vom Verkäufer fordern konnten. Ob der Sanierungskostenanteil von dem Verkäufer und damit auch vom Käufer erstattet werden muß, hängt entscheidend vom Schriftverkehr und der Vereinbarung mit dem Verkäufer als bisherigen Vermieter ab. Grundsätzlich ist eine Erstattungsforderung möglich, allerdings unterliegt diese der dreijährigen Verjährungsfrist, so dass eine Erstattungsforderung schwierig würde. Jedoch sollten Sie den damaligen Schriftverkehr und alle Vereinbarungen einem örtlichen Anwalt zur vollumfassenden Prüfung vorlegen, um Mißverständnisse und Fehler zu vermeiden.

2) Die Sperrfrist läuft ab Eigentumsübergang von dem aufteilenden Verkäufer an den ersten Käufer, wenn das Mietverhältnis vor der Aufteilung begann. Also ab dem Tag, an dem der Käufer im Grundbuch eingetragen wird. Das kann je nach Grundbuchamt bis zu neun Monate nach Kaufvertragsabschluß sein, deswegen empfehle ich, regelmäßig im Grundbuch nachzusehen. Als Mieter haben Sie automatisch ein berechtigtes Interesse, falls das Grundbuchamt danach fragt.
Die Sperrfrist beträgt in Hamburg in der Tat zehn Jahre.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2018 | 15:18

Hallo Herr Weber,
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Nur damit ich das richtig verstanden habe: Die unter 2) angefragte Sperrfrist begann mit dem Verkauf des gesamten Wohnblocks von unserem ersten Vermieter (mit dem wir den Mietvertrag abgeschlossen hatten) an den zweiten Vermieter? Oder beginnt diese jetzt erst bei der Umwandlung unserer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und dem Verkauf an unseren zukünftigen dritten Vermieter. Beim ersten und dritten Vermieter handelt es sich um Privatpersonen, unserer jetziger zweiter Vermieter ist eine Wohnungsgesellschaft.
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2018 | 18:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Sperrfrist beginnt mit dem Tag, an dem der zukünftige dritte Vermieter im Grundbuch eingetragen wird, da der zweite Vermieter die Aufteilung vornahm. Ob die Vermieter Privatpersonen sind oder gewerblich handeln, ist dabei unwichtig.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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