Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ihr Sohn ist im ursprünglichen Mietvertrag nicht als Mieter aufgeführt, sondern hat als Kind mit Ihnen und Ihrem verstorbenen Ehemann in der Wohnung gelebt. Nach dem Tod Ihres Mannes und Ihrem geplanten Auszug stellt sich die Frage, ob Ihr Sohn das Mietverhältnis allein fortsetzen kann, ohne dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden muss.
Entscheidend ist hier § 563 BGB. Nach dieser Vorschrift treten Kinder, die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn kein Ehegatte oder Lebenspartner vorhanden ist.
In Ihrem Fall leben Sie als Ehefrau noch, sodass Sie nach dem Tod Ihres Mannes als Mieterin das Mietverhältnis fortgesetzt haben. Ihr Sohn ist nicht automatisch Mieter geworden, sondern Sie.
Wenn Sie nun ausziehen möchten, ist Ihr Sohn nicht automatisch berechtigt, das Mietverhältnis allein fortzusetzen. Ein Eintrittsrecht nach § 563 BGB besteht für ihn nur, wenn Sie als Mieterin versterben oder das Mietverhältnis durch Ihren Tod endet. Solange Sie leben und das Mietverhältnis besteht, kann Ihr Sohn nicht ohne Zustimmung des Vermieters als alleiniger Mieter eintreten.
Das bedeutet: Ihr Sohn kann nach Ihrem Auszug nicht einfach das Mietverhältnis übernehmen und in der Wohnung bleiben, ohne dass der Vermieter zustimmt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Ihren Sohn als neuen Mieter zu akzeptieren oder den bestehenden Vertrag auf ihn zu übertragen. Er kann – wie hier geschehen – einen neuen Vertrag zu eigenen Bedingungen anbieten (z.B. befristet auf ein Jahr mit Verlängerungsoption).
Wenn Sie ausziehen und der Vermieter keinen neuen Vertrag mit Ihrem Sohn abschließen möchte, endet das Mietverhältnis für Sie und Ihr Sohn hat kein eigenständiges Recht, in der Wohnung zu verbleiben. Ein Verbleib Ihres Sohnes in der Wohnung ohne vertragliche Grundlage wäre unrechtmäßig und könnte eine Räumungsklage nach sich ziehen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Danke für die Antwort, es gibt ein Urteil vom Amtsgericht Berlin-Wedding vom 10.02.2015 unter dem Az 11 C 271/14. Das Gericht hat damals entschieden, dass der Sohn auch ohne Zustimmung des Vermieters wohnen bleiben darf. Zählt das nur, wenn ich beim Auszug den Mietvertrag nicht kündige und einfach weiterlaufen lasse?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihr Sohn kann nur dann ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung bleiben, wenn Sie den Mietvertrag nicht kündigen und dieser formal weiterläuft – dann aber als Ihr Mitbewohner, nicht als Hauptmieter. Ein eigenständiges Mietverhältnis entsteht für ihn dadurch nicht. Kündigen Sie den Vertrag, endet das Mietverhältnis und Ihr Sohn hat kein Bleiberecht.
Das Amtsgericht Berlin-Wedding, Az. 11 C 271/14, hat am 10.02.2015 entschieden, dass die Überlassung einer Wohnung an den in der Wohnung lebenden Sohn, wenn die Mutter auszieht, keine Untervermietung im Sinne des § 553 BGB darstellt und somit keine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt. Da ging es aber mithin nicht um eine Kündigung des Mieters.
Eine Mutter zog aus ihrer Wohnung aus und ihr volljähriger Sohn blieb darin wohnen. Der Vermieter sah darin eine unzulässige Untervermietung und beantragte eine Räumungsklage. Das Gericht entschied, dass dies keine Untervermietung ist, da der Sohn bereits berechtigterweise in der Wohnung wohnte.
Das Gericht stellte sich auf die Seite des Sohnes und wies die Räumungsklage des Vermieters ab.
Das Urteil zeigt, dass die Überlassung einer Wohnung an einen bereits darin wohnenden Angehörigen, wenn der Hauptmieter auszieht, nicht als Untervermietung gilt und somit keine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt.
Mit freundlichen Grüßen
