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Mietrecht | Sonderkündigung nach Zwangsversteigerung

25.03.2011 17:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

ich habe am 15.03.2011 eine Immobilie ersteigert die vermietet ist. Jetzt möchte ich Eigenbedarf anmelden, da ich dort mit meiner Frau einziehen möchte. Weitere Grundlage: Die jetzigen Mieter leben dort schon seit mehr als 5, aber weniger als 8 Jahre.

Meine Frage: Hebel ich bei einer Kündigung gemäß § 53a ZVG i.V.m. § 573d BGB die ordentlichen Kündigungsfristen aus? Was bedeutet, das ich generell nur eine Frist von drei Monaten einhalten muss, unabhängig der Länge des Bewohnens der Mieter?

In Zahlen: Kündigung muss bis zum 03.04.11 erfolgen und gekündigt zum 30.06.2011???

Vielen Dank wenn Sie sich meiner Frage annehmen.
Ich bin ein wenig am verzweifeln . . .

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Nach § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Bei Wohnraummietverhältnissen allerdings mit der Einschränkung, dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss. Dies liegt bei Ihnen vor, da Sie selbst das Haus bewohnen wollen(Eigenbedarf).

Die Kündigungsfrist beträgt jedoch, da der Mieter länger als 5 Jahre dort wohnt, gem. § 573c Abs.1 Satz 2 BGB sechs Monate.Somit ist die Kündigung erst zum 30.09.2011 zulässig.

Also die Kündigung muss bis zum 03.04.2011 erfolgen und zwar unter Einhaltung der Kündigungsfrist von sechs Monaten, somit zum 30.09.2011.

Gern steh ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,

mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2011 | 18:55

Aber was ist mit dem § 573d BGB?
Im zweiten Absatz steht doch:"Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung."
Außerdem schreibt der "Deutsche Mieterbund Zossen" http://www.dmbzossen.de/?mod=content&menu=1208&page_id=130

"Das bedeutet: An der Rechtslage ändert sich nicht viel - bis auf die Kündigungsfrist.

Lediglich bei Mietern, die schon länger als 5 Jahre in dem Haus oder der Wohnung leben, ändern sich die Kündigungsfristen. Wenn der Vermieter, z.B. wegen Eigenbedarfs, kündigt, betragen die Fristen nicht mehr 6 oder 9 Monate (je nach Wohndauer), sondern verkürzen sich auf 3 Monate. Diese Kündigung mit verkürzter Frist darf der Vermieter nur einmal, sofort nachdem er das Eigentum erlangt hat für den nächstmöglichen Termin aussprechen."

Ich würde mich sehr über eine Stellungnahme freuen.
Vielen Dank,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2011 | 21:39

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Tat hebelt der § 54a ZVG, wie Sie völlig zu Recht bereits erkannt haben, die ordentlichen Kündigungsfristen aus, denn es handelt sich eben nicht um eine ordentliche, sondern um eine außerordentliche Kündigung. Dies hat zur Folge, dass es bei der 3-Monats Frist zur Kündigung verbleibt (§ 573d Abs. 2 Satz 1 BGB),völlig unabhängig davon, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung wohnt. Insofern war meine Auskunft bezüglich der Frist von sechs Monaten nicht richtig. Ich hatte nur auf den Verweis in § 54a ZVG geachtet, wonach bei der Kündigung die gesetzlichen Fristen zu beachten sind, ohne zu berücksichtigen, dass es sich eben nicht um ein ordentliches, sondern um ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 54a ZVG handelt. Ich bitte insofern um Nachsicht. Allerdings wird das Recht zur außerordentlichen Kündigung dann verwirkt, wenn Sie nicht rechtzeitig zum 03.04.2011 kündigen. Dann gilt wieder die sechs Monatsfrist. Demzufolge muss die Kündigung Ihrem Mieter spätestens am 03.04.2011 zugegangen sein, damit sie zum 30.06.2011 wirksam wird.

Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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