Mietrecht / Nebenkosten: erhöhte Heizkosten wegen defekter Wärmepumpe umlagefähig?

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),


ich bedanke mich für Ihre mietrechtliche Anfrage, die mir vor wenigen Minuten zugewiesen wurde. Diese möchte ich nun sehr gerne anhand der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben beantworten.

Ihre geschilderte Situation legt nahe, dass eine technische Fehlkonfiguration zu einem erhöhten Stromverbrauch geführt hat, welcher nicht Ihrer individuellen Nutzung anzulasten ist. Ihre Frage berührt daher entscheidende Grundsätze des Mietrechts sowie der Betriebskostenabrechnung, die ich nun sehr gerne klären möchte, indem ich die Rechtmäßigkeit der Umlage von Stromkosten für die Heizanlage in einem Mehrfamilienhaus konkret beleuchte.

Grundsätze der Betriebskostenabrechnung

Gemäß § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Betriebskosten, zu denen auch die Heizkosten zählen, auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt zudem vor, dass Heizkosten grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen sind. Die von Ihnen erwähnte Aufteilung von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten entspricht diesen Regularien.

Problem der fehlerhaften technischen Einstellung

Die Kernfrage, die sich hier ergibt, ist, ob der erhöhte Stromverbrauch durch eine Fehlkonfiguration der Heizanlage auf Sie als Mieter umgelegt werden darf. Hierbei spielt der Begriff des »Betriebsrisikos« des Vermieters eine zentrale Rolle. Das Betriebsrisiko umfasst alle unternehmerischen Risiken, die mit dem Betrieb der Immobilie verbunden sind und die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Ein Anstieg der Stromkosten aufgrund einer nicht sachgemäßen Einstellung der Heizungsanlage kann entstehen, wenn die Heizleistung nicht adäquat reguliert wird. Solche technischen Fehlfunktionen, die zu erhöhten Betriebskosten führen, können in gewisser Weise als Vermieterrisiko betrachtet werden, da sie nicht vom Verbrauch durch die Mieter abhängen.

Die Rechtsprechung hat in vergleichbaren Fällen tendenziell entschieden, dass der Vermieter für ineffiziente oder fehlerhaft eingestellte Anlagen verantwortlich ist und die daraus resultierenden Mehrkosten nicht uneingeschränkt auf die Mieter umgelegt werden können. Hohe nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten könnten somit eine unangemessene Benachteiligung darstellen (vgl. § 307 BGB). Erst im Jahr 2021 hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem anderen Fall entschieden, dass der Verbrauch angemessen zu schätzen ist, wenn aufgrund eines Defekts der Wärmeanlage der tatsächliche Wärmeverbrauch nicht bestimmt werden kann (vgl. BGH, Urteil v. 27.10.2021, VIII ZR 264/19). Aus dem Rechtsgedanken des soeben zitierten Urteils kann demnach abgeleitet werden, dass dem Mieter nicht einfach die "Fehler" der Wärmeanlage auferlegt werden dürfen - vielmehr muss versucht werden, den wirklichen Verbrauch auf andere Weise verhältnismäßig festzustellen.

Handlungsempfehlung

Es gibt ein Vorgehen, dass Sie in Betracht ziehen sollten:

Schriftliche Beanstandung: Legen Sie Einspruch/Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung ein und erläutern Sie die Gründe. Fordern Sie den Vermieter zur Korrektur der Abrechnung auf. Fordern Sie hierbei auch eine fiktive Abrechnung auf Basis der Vorjahreskosten oder einer ähnlichen Vergleichsgröße.

Abschließen möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich Ihren Ärger durch die hohen Betriebskosten sehr gut nachvollziehen kann. Es ist ungerecht, Kosten für Verbräuche tragen zu müssen, die Sie nicht verursacht haben. Ich empfehle Ihnen, sich entschieden und sachlich mit Ihrem Vermieter auseinanderzusetzen, um Ihre Rechte zu schützen und eine gerechte Lösung zu finden.

Falls Sie eine anwaltliche Unterstützung in dieser Sache wünschen, bin ich weiterhin für Sie da - sprechen Sie mich in diesem Fall einfach an. Gern verfasse ich ein anwaltliches Schreiben und lege Widerspruch ein. Gegebenenfalls könnten sogar noch Mietminderungsansprüche durchgesetzt werden, falls dies auch in Ihrem Interesse liegen sollte; um dies abschließend beurteilen zu können, wäre vorab aber eine Rücksprache zwischen Ihnen und mir notwendig.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag.


Mit freundlichen Grüßen

Cedric Hohnstock
Rechtsanwalt