Sehr geehrte Fragestellerin,
grundsätzlich steht Ihnen ein Mietminderungsrecht zu, wenn Räume der angemieteten Immobilie aufgrund des Hochwassers unbenutzbar geworden sind, in diesem Falle sogar 100%, solange die gesamte Fläche betroffen ist.
Die Mietminderung kann auch rückwirkend noch zurückgefordert werden, auch wenn die voelle Miete bereits bezahlt worden ist, aber Sie zum Beispiel wegen des Hochwassers die gesamte Immobilie für den Zeitraum X nicht nutzen könnten (dann 100% Minderungsquote).
Die Berechnungsgrundlage einer Mietminderung ist immer die Warmmiete (vgl. BGH WuM 2005, 573
). Warmmiete ist die Kaltmiete (= Nettomiete) zuzüglich der von dem Mieter geschuldeten Nebenkosten.
Die Höhe kann nur rechtlich geschätzt werden, da es hierfür keine festen Berechnungsgrundlagen ist.
Es hängt aber davon ab, ob Sie neben dem Keller eventuell noch andere Abstellmöglichkeiten haben (z.B. Dachboden) und wie groß dieser im Verhältnis zur "normalen" Fläche ist.
Die Rechtsprechung kommt zu Ergebnissen von 5% (AG Osnabrück ZMR 1987, 342) bis 30% (20 % Mietminderung (OLG Brandenburg 12 U 78/07
). Ebenso LG Berlin (GE 2007, 516): 30 % Mietminderung), sodass ich eine Minderung von 17,5% auch gerechtfertigt halte, wenn der Keller die einzige Abstellfläche gewesen ist und zusätzlich auch noch die Toilette betroffen ist.
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.
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Sehr geehrte Herr Hoffmeyer,
vielen Dank für Ihre schnelle und umfangreiche Antwort.
Ich beziehe mich noch einmal auf das heikle Problem mit der Toilette.
Da sich diese im Treppenhaus befindet und die Tür nicht mehr geschlossen werden kann, ist diese nur eingeschränkt nutzbar. Man muss bei jedem Toilettengang darauf achten, dass sich nicht gerade ein Mieter im Treppenhaus befindet und mit einkalkulieren, dass dieser dann am persönlichen "Geschäft" teilnimmt. Die Toilette befindet sich an der Tür zum Hof (Zugang zum Garten), wo immer ein starkes Begängnis ist, da dieser von den Mietern mit Kindern genutzt wird. Leider sehen wir uns dadurch gezwungen, teilweise im Laden den Wischeimer als Toilettenersatz zu nutzen - um es mal auf den Punkt zu bringen.
In wie weit ist eine Minderung der Miete durch diese eingeschränkte Toilettennutzung möglich?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen und ein schönes Wochenende!
Sehr geehrte Fragestellerin,
wenn es die einzig nutzbare Toilette sein sollte, können Sie die Minderung auf insgesamt 20% - 25% erhöhen, wenn sonstige Toiletten in der Nähe nicht zu erreichen sind und es kaum zumutbar ist, die Toilette unter diesen Umständen zu nutzen.
Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte.
Mit freundlichen Grüßen
Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt
