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Mietfortzahlung bei Eigenbedarfskündigung


12.10.2007 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mein Vermieter hat wg. Eigenbedarf einen Aufhebungsvertrag zum 31.12.2007 angeboten. Bei Auszug zu diesem Datum will er eine Prämie zahlen. Ich habe eine ordentliche Kündigung verlangt, die ich inzwischen erhalten habe (fristgemäße K. zum 31.12.2007). Da ich bereits eine neue Wohnung in Aussicht habe und der Mietvertrag am 15.10. unterzeichnet werden soll und ich bis zum 30.11. umziehen werde, hätte ich für den Dez. doppelte Miete zu zahlen.
1. Kann ich mit Schlüsselübergabe und Abnahme der alten Wohnung meine Mietzahlung (501 Euro) einstellen?
2. Ich habe den Verdacht, dass kein Eigenbedarf vorliegt. Was kann ich tun?
3. Der Vermieter möchte sowohl die Kündigung als auch den Aufhebungsvertrag, in dem die Abfindungssumme steht, unterschrieben zurück. Soll ich das tun?
4. Mein WG-Partner ist pflegebedürftig (Pflegestufe 1). Wir möchten umziehen, aber nicht Weihnachten auf gepackten Koffern sitzen. Können wir die Sozialklausel in abgewandelter Form geltend machen, also: Auszug ja, zum 30.11. mit Einsparung der Miete für Dez.?
Sehr geehrte Ratsuchende,

auf der Basis der von Ihnen mitgeteilten Informationen sind Ihre Fragen wie folgt zu beantworten:

1. Sie können die Mietzahlung nicht vor Beendigung des Mietvertrages (hier: 31.12.2007) einstellen, da Sie bis zur Vertragsbeendigung zur Mietzahlung verpflichtet bleiben. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn entweder in der Aufhebungsvereinbarung anderes vereinbart würde oder Sie die Wohnung nicht nur vorzeitig zurückgeben, sondern aufgrund dieser vorzeitigen Rückgabe der Vermieter die Wohnung noch vor Ablauf Ihrer "offiziellen" Mietzeit weitervermieten kann. Diese Konstellation dürfte in Ihrem Fall, in dem der Vermieter Eigenbedarf geltend macht, kaum eintreten. Auch wird der Vermieter voraussichtlich nicht den Fehler machen, schon vor dem 31.12.2007 die Wohnung jener Person zur Verfügung zu stellen, für die der Eigenbedarf gelten soll, zumal Sie ja den Verdacht einer Vortäuschung des Eigenbedarfs haben.

2. Täuscht der Vermieter Eigenbedarf nur vor, kündigt wegen des vermeintlichen Eigenbedarfs und veranlasst dadurch den Mieter zum Auszug, steht dem Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz (insbesondere wegen der Kosten anlässlich des Wohnungswechsels, wie die Kosten der Wohnungssuche, Maklerkosten, Umzugskosten, Kosten für Telefonummeldung, Umbau einer Einbauküche etc.)zu. Ob bei Ihnen ein Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs vorliegt, können Sie nur dadurch feststellen, dass Sie nach Ihrem Auszug prüfen, ob die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, tatsächlich einzieht. Sollten Sie nach Ihrem Auszug einen vorgetäuschten Eigenbedarf feststellen, hat die Geltendmachung entsprechender Schadensersatzansprüche aber nur dann einen Sinn, wenn Ihre Schadensersatzansprüche die im Aufhebungsvertrag - gesetzt den Fall, Sie unterzeichnen diesen - vereinbarte Auszugsprämie übersteigen würden, weil Sie dann auch den Aufhebungsvertrag mit dem Argument anfechten müssten, dass Sie ihn nur wegen des behaupteten Eigenbedarfs unterzeichnet hätten. Ist der Aufhebungsvertrag aber deshalb unwirksam, steht Ihnen auch die Prämie nicht zu. Letztlich müsste im Falle eines vorgetäuschten Eigenbedarfs und der Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages der Wortlaut des Aufhebungsvertrages genau geprüft werden, bevor über das weitere Vorgehen entschieden wird.

3. Nicht nachvollziehbar ist, weshalb die Kündigung unterschrieben werden soll. Die Kündigung ist eine einseitige Erklärung des Vermieters, die wirksam ist, wenn die in ihr angegebenen Kündigungsgründe tatsächlich vorliegen. Eine Unterzeichnung der Kündigung durch den Mieter ist aus der Sicht des Vermieters allenfalls deshalb sinnvoll, weil der Mieter durch diese Unterzeichnung den Erhalt der Kündigung bestätigt. Der Aufhebungsvertrag kommt erst dann zustande, wenn Sie ihn gegenzeichnen, da ein Vertrag der Zustimmung beider Vertragspartner bedarf. Ob Ihnen wirklich zur Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages geraten werden kann, kann abschließend nur geprüft werden, wenn sowohl der Wortlaut Ihres Mietvertrages als auch des vorgeschlagenen Aufhebungsvertrages vollständig vorliegt. Es ist z. B. denkbar, dass Ihnen im Aufhebungsvertrag Renovierungspflichten auferlegt werden sollen, die Ihnen nach dem Mietvertrag nicht obliegen. Würde sich der Aufhebungsvertrag dagegen allein darauf beschränken, die Auszugsprämie festzulegen, dürfte eine Unterzeichnung keinen grundsätzlichen Bedenken begegnen, wenn zugleich im Aufhebungsvertrag auch klargestellt wird, dass Sie ihn allein wegen des geltend gemachten Eigenbedarfs unterzeichnen. Denn dann können Sie ihn entsprechend 2. anfechten, falls sich hinterher eine Täuschung über den Eigenbedarf herausstellen sollte.

4. Die Anwendung der Sozialklausel im von Ihnen gemeinten Sinne ist nicht möglich. Eine Einsparung der Dezembermiete ist nur möglich, wenn Sie mit dem Vermieter im Rahmen des scheinbar ja noch nicht abgeschlossenen Aufhebungsvertrages eine Aufhebung des Mietverhältnisses zum inzwischen von Ihnen selbst gewünschten 30.11.2007 vereinbaren.

Mit freundlichen Grüßen

Stelzner, Rechtsanwalt
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