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Mieterin will nach Vertragsschluss nicht einziehen


| 05.08.2005 10:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte(r) Frau, Herr Anwalt,

Haben nachdem die Wohnung inseriert und besichtigt wurde, zwei Wochen später, am 20.07.05 einen Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen. In diesem steht:

Das Mietverhältnis beginnt am 1.Oktober.05
(1) Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit
(2) Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert.§568 BGB findet keine Anwendung.

Seit dem 20.07.05 haben wir den Mietern die Wohnungsschlüssel übergeben. Sie haben bereits einige Gegenstände in die Wohnung gebracht. Ein Möbelhaus erstellte seitens der Mieter bereits einen Küchenplan. Wir haben auf unseren Namen eine Duchabtrennung für 450 Euro auf Wunsch der Mieter bestellt, die bereits zur Abhohlung bereit liegt und nicht zurückgenommen wird. Auf dem Mietvertrag haben wir von der Duschabtrennung nichts vermerkt.
Gestern Abend kam die Mieterin zu uns und teilte uns mit, dass ihr die Wohnung zu dunkel sei und sie nicht mehr einziehen will.

Frage: Welche Ansprüche z.B. in Form von Mietzahlung, Nebenkosten und Duschtrennwand können wir rechtlich gegenüber den Mietern geltend machen.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

es steht außer Zweifel, dass zwischen Ihnen und der Mieterin ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen ist, auf dessen Erfüllung Sie bestehen können.

Selbstverständlich hat die Mieterin kein Recht, von dem Mietvertrag zurückzutreten. Ihre gestrige Erklärung kann daher nur als ordentliche Kündigung des Mietvertrages verstanden werden. Da die gesetztliche Kündigungsfrist gilt, kann die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats erfolgen. Im August hat die Mieterin den dritten Werktag versäumt und erst am vierten Werktag gekündigt. Daher kann die Kündigung erst zum 30.11.2005 wirksam werden.

Sie haben daher gegenüber der Mieterin Anspruch auf Zahlung der Miete bis einschließlich November, unabhängig davon, ob sie die Wohnung nutzt. Das bezieht sich natürlich auch auf die Nebenkostenvorauszahlung.

Wegen der Duschabtrennung können Sie nichts unternehmen, da es sich um einen Einbau handelt, der ohne entsprechende und nachweisbare anderweitige Verabredung Ihnen als Vermieter zur Last fällt.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2005 | 17:41

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Ist die Kündigung nicht bis einschließlich 31.12.05 wirksam, da der Mietbeginn erst am 1.Oktober.05 ist und müssen die Mieter noch schriftlich kündigen?Besten Dank im voraus, mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2005 | 21:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern in Ihrem Vertrag nicht geregelt ist, dass eine Kündigung vor Mietbeginn ausgeschlossen ist, kann der Mieter im Zweifel auch schon vor Vertragsbeginn kündigen. Die Kündigung wäre dann jetzt schon zum 30.11. möglich.

Was Ihre zweite Frage angeht, möchte ich ganz vorsichtig mit einem "vielleicht" antworten. Nach § 568 I BGB bedarf die Kündigung der Schriftform. In der Rechtslehre wird jedoch die Auffassung vertreten, wegen des systematischen Zusammenhangs mit § 568 II BGB würde diese Vorschrift nur für den Vermieter, nicht aber für den Mieter gelten (so z.B. MünchKomm-Voelskow). Eine andere Ansicht hält dies wegen der Warnfunktion der Schriftform für falsch und verlangt auch für die mieterseitige Kündigung die Schriftform (so z. B. Schmidt/Futterer). Nach einem soeben veröffentlichen OLG-Urteil kann aber der Mieter eine Kündigung konkludent auch durch Auszug und Nichtzahlung der Miete erklären. Ich persönlich würde mich sicherheitshalber an die Meinung von Schmidt/Futterer halten, da dieses Werk die "Bibel" des Mietrechts darstellt, dem auch die (zumindest unterinstanzlichen) Gerichte in der Regel folgen.

Fazit: Wenn Sie in diesem Punkt kein Risiko in einer gerichtlichen Auseinandersetzung eingehen wollen, so akzeptieren Sie die mündliche Kündigung. Leider kann ich Ihnen aufgrund der ets unklaren Situation zu diesem Punkt keine bessere Auskunft geben. Wie Sie sich hier verhalten wollen muss ich daher Ihrer Risikofreude (oder Ihrem Versicherungsschutz) überlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer

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