Mieterhöhungsverlangen in Berlin vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich voranstellen, dass es sich hierbei um eine realtiv offene Rechtsfrage handelt, denn Kernpunkt der Frage ist, ob hier ein Mieterhöhungsverlangen wirksam vor oder unwirksam nach dem 18.06.2019 zugegangen ist, bzw. ob die Zustellung einer Korrektur eines zeitlich vor dem Stichtag liegenden unwirksamen Verlangens nach dem Stichtag noch zulässig ist.

Meines Erachtens dürfte das nach dem 18.06.2019 am 20.08.2019 zugegangene Mieterhöhungsverlangen unwirksam sein, da es erstmalig "wirksam" nach dem Stichtag zugegangen ist.

Das vorherige Mieterhöhungsverlangen war insoweit dem Grunde nach insgesamt unwirksam und bedurfte daher auch keines Einspruches, da es selbst bei rechtzeitiger Zustellung aufgrund Verstoßes gegen die 3 Jahresregel vor Gericht nicht stand gehalten hätte.

Das nachgerügte Mieterhöhungsverlangen stellt meines Erachtens ein gänzlich neues Verlangen dar, sodass dieses nunmehr in den Zeitraum des Mietendeckels fällt und daher aus diesem Grunde de facto unwirksam wird.

Ob sich der Vermieter hier auf einen vermeintlichen Schreibfehler berufen kann, ist zweifelhaft und bedarf im Ergebnis der gerichtlichen Kontrolle. Jedoch gilt das ein Mieterhöhungesverlangen bei Formfehlern, wozu auch die Nichteinhaltung der Kappungsgrenzen und 3-Jahresfrist zählt i.d.R. grundsätzlich unwirksam ist.

Da Sie der Mieterhöhung nach dem Stichtag 18. Juni 2019 bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zugestimmt haben, ergeben sich für Sie zwei Möglichkeiten:

1. Entweder es wird ab Inkrafttreten nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete gezahlt oder
2. die erhöhte Miete wird erst einmal weiter gezahlt und der Vermieter gegebenenfalls auch gerichtlich gezwungen, nur die am 18.6.2019 vereinbarte Miete zu fordern.

Sprich zu 1 entweder Sie zahlen nur die alte vereinbarte Miete, sodass der Vermieter klagen muss oder zu 2 Sie zahlen die erhöhte Miete unter Vorbehalt und Klagen selbst auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zu Variante 1: Ab Inkrafttreten wird nur noch die am 18. Juni 2019 vereinbarte Nettokaltmiete bezahlt. Wegen möglicher Rechtsstreitigkeiten sollten die eingesparten Beträge aber vorsorglich zur Seite gelegt werden. Insoweit die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes nicht vom Verfassungsgericht widerlegt ist, kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Kündigung durchsetzen. Daher ist dieser Weg i.d.r. zu empfehlen.

Zu Variante 2: Die erhöhte Miete wird erst einmal unter Vorbehalt weiter gezahlt und der Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert, die niedrigere Stichtagsmiete zu bestätigen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die zulässige Miete mitzuteilen. Tut er das nicht oder entspricht die mitgeteilte Miete nicht dem Gesetz, kann vor Gericht eine Feststellung über die preisrechtlich zulässige Miete erstritten werden. Dann kommt es auf das Urteil an. Parallel sollte das Bezirksamt gebeten werden, die Miete zu überprüfen. Das Bezirksamt kann dann feststellen, ob die Miete überhöht ist und ein Bußgeld verhängen. Ob eine Rückforderung auch für den Zeitraum zwischen Stichtag und Inkrafttreten durchgesetzt werden kann, muss noch gerichtlich geklärt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen