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Mieterhöhungsverlangen Wohnraum

| 21.04.2015 09:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mieterhöhungsverlangen und Bezugnahme auf den Mietspiegel qualifizierter Art

Streitig ist die Einordnung einer Wohnung in den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Köln.

Der Vermieter begründet ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Verweis auf Gruppe 3 des Mietspiegels Köln (Bezugsfertigkeit 1976 bis 1989). Dem Verlangen habe ich widersprochen, da das Gebäude 1957 erbaut wurde.

Nunmehr nimmt der Vermieter zusätzlich Bezug auf die Erläuterung "5.Modernisierung" des Mietspiegels, wonach eine "modernisierte Wohnung" in Gruppe 3 einzuordnen sei. Voraussetzungen sind laut Mietspiegel eine erneuerte Sanitäreinrichtung und eine Erweiterung der Elektroinstallation auf neuzeitlichen Standard.

Der Vermieter formuliert lapidar: "...gem. der Rückseite des Mietspiegels Punkt 5 wurde das Bad erneuert und die Elektroleitung saniert..."

Ist dieses Mieterhöhungsverlangen wirksam?

Meine Zweifel begründen sich wie folgt:

1. Ein zum Erstbezugsjahr abweichende Einordnung in die Gruppen eines Mietspiegels ist im Übrigen nur wirksam, wenn eine Wochnung umfassend saniert wurde. Reicht da die Begründung "Bad erneuert" wirklich aus? Es kann doch nicht jede Renovierung und jedwede neue Elektroinstallation ausreichen.

2. Ich habe derzeit überhaupt keine Möglichkeit, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Müssen die Angaben nicht viel detaillierter sein? Ist das Verlangen nicht schon formell unwirksam?

Vielen Dank für Ihre hilfe.

Einsatz editiert am 21.04.2015 09:29:34

Einsatz editiert am 21.04.2015 11:40:23

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Übliche Modernisierungen, die der Instandhaltung der vorhandenen Ausstattung dienen, führen in der Regel zu einer Veränderung der Miethöhe innerhalb der Mietpreisspanne der entsprechenden Ausstattungskategorie.

Eine erneuerte Sanitäreinrichtung und eine Erweiterung der Elektroinstallation auf neuzeitlichen Standard kann unter Umständen schon ausreichen.

Denn bei Modernisierungen, durch die die Ausstattung der Wohnung verbessert wird, kann für die Miethöhenbestimmung nach der Modernisierung eine entsprechend höhere Ausstattungskategorie gewählt werden.

2.
Die formellen Anforderungen sind in der Tat hoch:
§ 558a BGB - Form und Begründung der Mieterhöhung -:

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

[...]

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Erhöhungsverlangen muss so begründet werden, dass der Mieter anhand der Hinweise des Vermieters die Berechtigung einer Mieterhöhung überprüfen und sich seine Meinung bilden kann.

Hierfür reichen im Regelfall die Angaben über Anschrift, Stockwerk und Lage der Wohnung sowie die Größe der Wohnung nebst Quadratmetermiete aus.

Der Mieter muss die Angaben in dem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung also überprüfen können (müsste anhand der unten stehenden Angaben genau geprüft werden).

Bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel hat der Vermieter die Bezugspunkte für die Einstufung der Wohnung in das Mietraster anzugeben, soweit der Mieter sie benötigt, um die Berechnung des Vermieters nachvollziehen zu können. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist - wie hier.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2015 | 13:04

Vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Rückfrage zu Ihren Ausführungen:

Der Vermieter möchte ja ausnahmsweise von der generellen Einordnung im Mietspiegel nach dem Jahr des Erstbezugs abweichen.

Kann ich nicht eine ausführlichere Begründung verlangen? Wie soll ich nachvollziehen, ob überhaupt und wann die behaupteten Sanierungsarbeiten denn stattgefunden haben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2015 | 13:50

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Richtig, das können Sie verlangen, dass dieses angegeben wird, da nur dieses im Wege dessen zuverlässig eingeschätzt werden kann, also Art, Umfang, Jahr der Sanierung etc.

Zumindest im Bestreitsnfalle durch Sie wären Belege vorzulegen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen


Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.04.2015 | 13:52

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Vielen Dank!"