Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen - Zustimmung?

| 30.04.2013 08:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir haben in der letzten Woche ein Mieterhöhungsschreiben erhalten. Die Voraussetzungen für die Erhöhung in Bezug auf die 15 monatige Wartefrist zur nächsten Mieterhöhung wurden eingehalten auch, was den Prozentsatz der Anhebung angeht.

Die Miete soll zum 1.7. um 5 % erhöht werden. Dabei wird der Mittelwert des Mietspiegels von 7,65 €/qm um 5 % erhöht (Rechnung 7,65 Euro/qm * 5 % / 100 = 8,0325 Euro / qm).

Unsere Wohnung hat 76,10 qm, wonach sich ein Betrag nach obiger Rechnung von 611,27 Euro ergibt, rechnet man mit 4 Nachkommastellen.

Im Mieterhöhungsschreiben selbst bezieht man sich jedoch auf einen neuen qm Preis von 8,03 Euro, wonach sich meiner Rechnung zufolge eine neue Miete von 611,08 Euro ergibt. Trotzdem wird als Neumiete 611,27 Euro angesetzt. Ist dies korrekt?

Zudem ist mir aufgefallen, dass man sich in dem Mieterhöhungsschreiben von vor 3 Jahren auf eine Baualtersklasse von "1995 bis" und nun auf eine Baualtersklasse von "bis 1974" bezieht. Könnte das ein Formfehler sein?

Die Lage wird als Lage mit Vorteilen eingestuft und auch geäußert, wir hätten sehr gute Einkaufsmöglichkeiten. Was versteht man darunter? Einen Metzger, einen Bäcker und einen Getränkeladen und eine Bank in der näheren Umgebung? Dies trifft aber nicht mein Verständnis auf "sehr gute" Einkaufsmöglichkeiten. Um zum nächsten größeren Einkaufszentrum zu fahren, benötigt man den Bus oder ein Auto oder man läuft 25 Minuten zu Fuß.

Vielen Dank für eine Beantwortung meiner Fragen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie haben gegebenenfalls ein fehlerhaftes oder gänzlich unwirksames Mieterhöhungsverlangen erhalten.

Ein Mieterhöhungsschreiben ist nicht bereits deshalb wirksam, weil z.B. die Voraussetzungen für die Erhöhung in Bezug auf die 15-monatige Wartefrist zur nächsten Mieterhöhung eingehalten wurde oder weil die sog. Kappungsgrenze eingehalten wird.

Ob Ihr Vermieter gem. § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Ihnen als Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, hängt von vielen Faktoren ab, die Sie zwingend von einem Kollegen vor Ort prüfen lassen sollte. Sie müssen nämlich beachten, dass jeder Mietspiegel anders ist und es daher maßgeblich auf z.B. Ihren konkreten Wohnort, Ihre individuelle Wohnlage, spezielle Ausstattungsmerkmale und sonstiger zu prüfender Beschaffenheitskriterien etc. ankommt. Ortskenntnisse sind daher u.a. von elementarer Bedeutung, die jedoch ein ortsansässiger, im Mietrecht versierter Kollege selbstverständlich aufweist. Eine pauschale Einschätzung kann daher hier kaum seriös abgegeben werden.

Gleichwohl darf ich anmerken, dass die von Ihnen erwähnte Erhöhung der Miete um 5 % über dem Mittelwert ist Vermieterseits nachvollziehbar zu begründen wäre, was in Ihrem Fall offenbar nicht der Fall war, da ggf. gerade keine "Lage mit Vorteilen" gegeben ist mangels der guten Einkaufsmöglichkeiten.
Sie fragten hier: "Was versteht man darunter?" Hier geht es insgesamt um die Beurteilung der Wohnungslage, wobei verschiedene einzelnen Kriterien aufgrund unterschielicher Forderungen und Bedürfnisse stark unterschiedlich gewichtet werden. Die Lage einer Wohnung ist nämlich besonders mietpreisbildend. Da die Mietspiegel bei der Einteilung von Lageklasse sehr unterschiedlich sind, müssen Sie sich für die Lagebeurteilung unbedingt an eine Kollegen wenden. Sie können den Mietspiegel Ihrer Stadt auch einmal sorgfältig lesen; Es gibt z. B. Mietspiegel, die ganz starr jedem Stadtteil oder jeder Straße eindeutig eine Lageklasse zuordnen. Hieran muss sich dann ggf. En Vermieter halten. Es gibt auch Mietspiegel, die eine individuelle Bewertung verlangen, wobei häufig Kriterien vorgegeben werden (z. B. Innenstadtnähe, Einkaufsmöglichkeiten, Grünanlagen). Maßgeblich sind die Vorgaben Ihres konkreten Mietspiegels. Deshalb ist das Kriterium "Einkaufsmöglichkeiten" allein wenig aussagekräftig,um besondere Lage zu begründen.

Schwerwiegend erscheint mir zudem der Fehler hinsichtlich der Neuberechnung der höheren Miete, die tatsächlich bei 76,10 qm nicht 611,27 Euro ergibt, sondern 611,08 Euro. Nein, der Vermieter kann dann nicht Neumiete 611,27 Euro angesetzen. Hierzu müssen Sie keine Zustimmung erteilen. Ob Sie aber ggf. Teilweise Zustimmen müssen, sollten Sie zur Vermiedung unnötigen Prozessrisikos prüfen lassen.
Die Rechenfehler und die kuriosen divergierenden Angaben der Baualtersklasse sprechen schlampiges Vorgehen; die Chance, dass aolso ein Kollege imEinzelfall weitere Unstimmigkeiten entdeckt ist sehr wahrscheinlich.

Nur typische formelle Fehler machen die Mieterhöhung jedoch vollständig unwirksam. Sie ist dann so zu behandeln, als ob sie nie abgegeben worden wäre, weshalb der Mieter nur dann überhaupt nicht reagieren müsste. Beispiel für formelle Fehler ist die fehlende Unterschrift, die Abgabe der Mieterhöhung durch (noch) Nichtberechtigten, Keine Begründung für Ortsüblichkeit, also keine Bezugnahme auf Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen, Nichteinhaltung der Jahressperrfrist.

Materielle Fehler machen das Mieterhöhungsverlangen nicht schlechthin unwirksam. Das Zustimmungsverlangen ist lediglich der Höhe nach (teilweise) unbegründet. Hier dürften Sie als Mieter nicht schweigen, sondern er müssten ggf. eine Teilzustimmung erklären. Anderenfalls riskieren Sie, teilweise mit den Prozesskosten bei einer Zustimmungsklage belastet zu werden. Beispiele für materielle Fehler gibt es einige, klassisch sind jedoch das (von einem Kollegen vor Ort zu prüfende) Überschreiten der ortsüblichen Miete (d.h. eine falsche Mietspiegeleingruppierung). Rechenfehler hingegen wie in Ihrem Fall machen die Erklärung unrichtig, aber nicht zwingend unwirksam.

Ich weise abschließend darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt vor Ort in einem Mandantengespräch in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung – am Besten nach Vorlage aller für die Beurteilung notwenigen Unterlagen – möglich.


Mit freundlichen Grüßen
Stein-Mayer
Rechtsanwältin


Rechtsanwaltskanzlei
Stein-Mayer
Laurentiusstraße 4
06108 Halle (Saale)

T: 0345 68924091
@: kanzlei.stein-mayer@web.de

Bewertung des Fragestellers 30.04.2013 | 09:52

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?