Sehr geehrte Ratsuchende,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich möglich. Entsprechende Regelungen finden sich in den §§ 558 – 55b e BGB. Der Vermieter kann Sie auffordern, Ihre Zustimmung zu der Mieterhöhung zu erteilen. Folgende Voraussetzungen müssen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erfüllt sein:
1. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559
bis 560 BGB
(Mieterhöhung nach Modernisierung) werden nicht berücksichtigt.
2. Die Miete darf gemäß § 558 Abs. 3 BGB
innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nur um 20 Prozent steigen. Mieterhöhungen nach Modernisierungen werden wiederum nicht berücksichtigt.
3. Das Mieterhöhungsverlangen nach ist Ihnen in Textform zu erklären und zu begründen.
4. Eine Erhöhung der Grundmiete über die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht zulässig.
Sie können ab Zugang des Schreibens bis zum Ende des übernächsten Monats überlegen, ob Sie zustimmen. Sind die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, ist das Erhöhungsverlangen formell korrekt und inhaltlich richtig. Sollten Sie nicht bis Ablauf der Überlegungsfrist geantwortet haben (der Zugang ist entscheidend), kann der Vermieter die Erhöhung einklagen.
Die Miete erhöht sich bei einer Zustimmung unmittelbar nach Ende der Überlegungsfrist. Soweit in Ihrem Mietvertrag ein Betriebskostenanteil gesondert aufgeführt ist, bleibt dieser Teil der Miete unverändert.
Ihre Kaltmiete betrug vor drei Jahren ca. 516,- € (6,3 € x 82 m²). Mit einem 20%-igen Aufschlag würde die Kaltmiete ca. 620,- € betragen. Da die Mieterhöhung infolge der Modernisierung bei der Bestimmung der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt werden darf, muss dieser Betrag in Höhe von 70,- € hinzugerechnet werden. Das Ergibt eine Kappungsgrenze von ca. 690,- €. Bei einem Quadratmeterpreis von 8,- € beträgt die Kaltmiete ca. 660,- € und liegt somit unterhalb der Kappungsgrenze.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Winter, Rechtsanwalt
Wir hatten vor Einbau der Küche 2012 ein Kaltmiete von 430 Euro, die Kaltmiete wurde auf 515 Euro hochgesetzt plus die 70 Euro für die Einbauküche dazugerechnet, darf trotz dieser Erhöhung im Jahre 2012 trotzdem erhöht werden?
Sehr geehrter Fragesteller,
sollten seit der Erhöhung der Klatmiete von 430,- € auf 515,- € drei Jahre verstrichen sein, sobalbd Sie das Mieteröhungsverlangen des Vermieters in schriftlicher Form vorliegen haben, gilt die obige Rechnung. Sollten drei Jahre seit dieser Zeit nicht verstrichen sein, beträgt die Höhe der Kappungsgrenze ca. 585,-€.
Ihr Vermieter scheint den gesetzlichen Rahmen an möglichen Mieterhöhungen voll auszuschöpfen. Es ist daher wichtig, dass Sie genau auf die erforderliche Begründung achten und den Mietspiegel in Ihrer Region im Auge behalten. Zur Erinnerung: Die Erhöhung der Grundmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Nicht unerwähnt lassen möchte ich in diesem Zusammenhangen Ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB
. Sie können demnach bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet und letzte Zweifel ausgeräumt zu haben. Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.
Sebastian Winter, Rechtsanwalt
