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Mieterhöhung - Berlin Pankow

27.07.2016 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Berechnungsgrundlage für Mieterhöhung bei Kappungsgrenze, § 558 BGB

Hallo,

wir haben ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 des BGB erhalten. Wir diskutieren seit einiger Zeit per Schriftverkehr mit dem Vermieter über die Berechnungsgrundlage.

Bei der Onlineabfrage des Berliner Mietspiegels 2015 haben wir unsere ortsübliche Vergleichsmiete (einschließlich der wohnwertmindernden/-erhöhenden sowie Sondermerkmale) ermittelt. Unser ermittelter Wert liegt knapp oberhalb des Mittelwertes der Mietpreisspanne. Auf diesen Wert haben wir die 15% (Kappungsgrenze) draufgeschlagen und kommen auf eine maximale Mieterhöhung aus unserer Sicht.

Unser Vermieter hingegen rechnet auf unsere aktuelle Miete einfach die 15% und argumentiert, das die neue Miete unterhalb des Höchstwertes der Mietpreisspanne liegt. In keinem Schreiben bezieht sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. auf den Mittelwert der Mietpreisspanne.
(Aktuelle Nettokaltmiete + 15% = neue Nettokaltmiete inkl. Mieterhöhung => Argument des Vermieters: die neue Nettokaltmiete liegt noch unterhalb des Höchstwertes laut aktuellem Berliner Mietspiegel).

Nun unsere Frage, ist die Berechnung des Vermieters zur Mieterhöhung zulässig und darf ohne konkrete Angaben den Höchstwert der Mietpreisspanne als Referenz für seine Mieterhöhung ansehen?

Oder argumentieren wir richtig?


Vielen Dank für eine hilfreiche Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundlage für die Berechnung der möglichen Mieterhöhung ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Mieterhöhungsverlangens geschuldet war. Auf diesen Betrag können dann 15% aufgeschlagen werden. Wenn dieser Betrag dann den ortsüblichen Mietspiegel überschreitet, so wird er auf die ortsübliche Miete beschränkt, also "gekappt", weswegen diese Regelung auch "Kappungsgrenze" genannt wird. Liegt der Betrag (Miete von vor 3 Jhren+15%) unter dem Mietspiegel, dann ist dieser Betrag maßgeblich.

Beispiel: Am 1.1.2013 betrug die Miete 100 Euro. Der Vermieter verlangt ab 1.1.2016 eine Miete in Höhe von 120 Euro. Der Mietspiegel beträgt 114 Euro.

Maßgeblich für die Mieterhöhung sind also die 100 Euro. Plus 15% sind 115 Euro. Er könnte also maximal 115 Euro ab 1.1.2016 verlangen. Da aber der Mietspiegel bei 114 Euro liegt, schuldet der Mieter automatisch nur die 114 Euro.

In Ihrem Fall haben also weder Sie noch Ihr Vermieter korrekt gerechnet. Sie müssen Ihre Miete von vor 3 Jahren um 15% erhöhen, dann haben Sie den erlaubten Betrag. Sollte dieser Betrag dann über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so ist diese maßgeblich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Gerne vertrete ich Sie auch bei der Durchsetzung Ihrer Rechte gegenüber Ihrem Vermieter und prüfe anhand Ihres Mietvertrages, ob das Mieterhöhungsverlangen rechtens ist. Meine Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil. Die Beratungsgebühr würde im Fall der Beauftragung angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2016 | 12:14

Hallo Herr Hoffmann,

vielen Dank für Ihre Antwort die unsere Frage zum großen Teil beantwortet hat.Zur Sicherheit möchten wir gern hierzu nachfragen.

Ergebnis aus unserer Berliner Mietspiegel-Onlineabfrage:

Unterwert: 2,46
Mittelwert: 3,68*** (***geringe Zahl erhobener Werte)
Oberwert: 5,58

Ortsübliche Vergleichsmiete 3,96
(inkl. einem Sondermerkmal Iso-Fenster, andere
Vergleichmerkmalgruppen heben sich auf +/- 0% )
aktuelle Nettokaltmiete (seit 2011 unverändert) 4,20

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters: 4,83

Der Vermieter argumentiert, das er sich mit der aktuellen Mieterhöhung (exakt 15%) noch unterhalb des Höchstwertes der Spanne (5,58) befindet.
Es wurde vom Vermieter nicht dargelegt, warum die Wohnung
sich an der oberen Spanneneinordnung orientiert.

Verstehen wir es richtig, das in diesem Fall die orstübliche Vergleichsmiete (3,96) maßgeblich und das Mieterhöhungsverlangen somit unwirksam ist?

Vielen Dank für Ihre Hilfe und Beantwortung der Rückfrage.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2016 | 13:58

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter darf sich nicht ohne Begründung am höchsten Wert der Spanne orientieren. Hierzu BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 227/10:
"... Er hat darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO). Dabei kann sich auch die Einzelvergleichsmiete innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der (umfassenderen) Mietspiegelspanne liegt (vgl. Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).
Davon ist der Senat entgegen der Auffassung der Revision in seinem Urtei vom 21. Oktober 2010 (VIII ZR 30/09, aaO) nicht abgewichen. In dieser Entscheidung hat der Senat seine Rechtsprechung lediglich dahin ergänzt, dass der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben darf (aaO Rn. 15). Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem Urteil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa "generell" - das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte."

Ob In Ihrem Fall die Einordnung knapp unter dem Oberwert korrekt ist, kann ich nicht beurteilen, da ich die Ausstattung und die Merkmale Ihrer Wohnung nicht kenne.
Erlauben Sie mir noch anzumerken, dass dieses Forum dazu dient, eine erste Einschätzung der Rechtslage abzugeben. Um eine abschließende, sichere Antwort zu erhalten, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt unter offenlegung aller relevanten Tatsachen zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantwortet zu haben. Wenn noch Fragen bestehen, können Sie gerne die Nachfragefunktion benutzen oder sich direkt an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Ruben Hoffmann
Rechtsanwalt

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