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Mieter spurlos verschwunden


11.07.2006 13:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Ich habe eine Wohnung an einen jungen Mann mit Lebensgefährtin und zwei Kindern vermietet, wobei er der offizielle Mieter lt. Mietvertrag ist. Er hat zunächst pünktlich die Miete gezahlt, dann aber zunehmend schleppend und dann nur anteilig. Die Nachzahlung lt. Betriebskostenabrechnung des Vorjahres wurde nicht vorgenommen, zwei Raten der Mietkaution sind noch offen. Ich habe diverse Gespräche (zuletzt im Mai) mit dem Mieter geführt, wo letztlich finanzielle Schwierigkeiten ("Altlasten") zutage kamen. Mein Mieter sicherte mir zu, ab Juli wieder von Schulden befreit zu sein und dann seine Verbindlichkeiten mir gegenüber in monatlichen Raten abzahlen zu wollen. Aus Rücksicht auf ihn und seine Familie habe ich mich darauf eingelassen. Seit dem letzten Gespräch ist er nun wie vom Erdboden verschluckt. Die Mieten für Juni und Juli sind nicht überwiesen worden, der Briefkasten läuft über, telefonisch ist er nicht zu erreichen, und weder er noch seine Familie waren seither im Haus anzutreffen. Inzwischen ist seine Mietschuld auf knapp 2000 EUR angestiegen und ich habe keine Möglichkeit, abermals an ihn heranzutreten. Selbst eine fristlose Kündigung wäre sinnlos, da ja die Zustellung unmöglich ist, weil ich seinen jetzigen Aufenthaltsort nicht kenne. Die Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens halte ich auch aus diesem Grund für derzeit unsinnig, aber auch, weil aus jetziger Sicht wahrscheinlich noch etliche offene Monatsmieten hinzukommen dürften. Daher möchte ich anfragen, wie lange ich mir diesen Zustand gefallen lassen muss. Gibt es "Wartefristen" hinsichtlich einer Weitervermietung für den Fall, dass sich der Mieter nun gar nicht mehr zeigt. Habe ich die Möglichkeit, trotz bestehenden Mietverhältnisses die Wohnung zu öffnen und ggf. an andere Interessenten erneut zu vermieten? Ein solcher ist nämlich bereits vorhanden und möchte sich verständlicherweise die Wohnung vorher anschauen, was unter den gegebenen Umständen nicht möglich ist. Was kann ich zur Durchsetzung meiner Ansprüche tun? Mir wäre sehr daran gelegen, die Wohnung an einen anderen, seriösen Menschen zu vermieten, auch um die Verbindlichkeiten des jetzigen Mieters nicht unnötig weiter in die Höhe zu treiben, was mir auch nicht zuzumuten ist, da davon ausgegangen werden muss, dass das gerichtliche Mahnverfahren erfolglos verlaufen wird.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

Nach § 543 II Nr. 3a) BGB können Sie dem Mieter kündigen, wenn er für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.

Solange der Mieter dort noch einen Briefkasten hat (noch gemeldet ist), kann auch dort zugestellt werden. Anderenfalls kann man versuchen über eine Einwohnermeldeamtsabfrage eine neue Adresse zu ermitteln. Mit einem Einwurf/ Einschreiben würde die Zustellung höchstwahrscheinlich scheitern, da der Mieter dieses wohl nicht auf der Post abholen wird. Am sichersten wäre eine Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.

Nachdem die Wohnung gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht, können Sie Räumungsklage einreichen. Dies zieht sich leider über mehrere Monate hin. Allein mit Hilfe eines Vollstreckungstitels (Räumungsurteils) ist es dem Vermieter möglich, den Mieter dauerhaft aus den Mieträumen zu entfernen, wenn dieser die Mieträume nicht freiwillig verlassen will. Alles andere, z. Bsp. Schlösser auswechseln oder neue Mieter die Wohnung besichtigen lassen, stellt verbotene Eigenmacht dar. Die entgangene Miete und die Kosten der Räumung können Sie natürlich gegen Ihren Mieter geltend machen, nur werden auch diese höchstwahrscheinlich mangels Liquidität nicht vollstreckbar sein.

Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein kompliziertes Verfahren handelt, sollten Sie von Anfang an einen Anwalt beauftragen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin

Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.
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