Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:
Nach § 543 II Nr. 3a) BGB können Sie dem Mieter kündigen, wenn er für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist.
Solange der Mieter dort noch einen Briefkasten hat (noch gemeldet ist), kann auch dort zugestellt werden. Anderenfalls kann man versuchen über eine Einwohnermeldeamtsabfrage eine neue Adresse zu ermitteln. Mit einem Einwurf/ Einschreiben würde die Zustellung höchstwahrscheinlich scheitern, da der Mieter dieses wohl nicht auf der Post abholen wird. Am sichersten wäre eine Zustellung durch den Gerichtsvollzieher.
Nachdem die Wohnung gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht, können Sie Räumungsklage einreichen. Dies zieht sich leider über mehrere Monate hin. Allein mit Hilfe eines Vollstreckungstitels (Räumungsurteils) ist es dem Vermieter möglich, den Mieter dauerhaft aus den Mieträumen zu entfernen, wenn dieser die Mieträume nicht freiwillig verlassen will. Alles andere, z. Bsp. Schlösser auswechseln oder neue Mieter die Wohnung besichtigen lassen, stellt verbotene Eigenmacht dar. Die entgangene Miete und die Kosten der Räumung können Sie natürlich gegen Ihren Mieter geltend machen, nur werden auch diese höchstwahrscheinlich mangels Liquidität nicht vollstreckbar sein.
Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein kompliziertes Verfahren handelt, sollten Sie von Anfang an einen Anwalt beauftragen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Sabine Reeder
Rechtsanwältin
Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.