Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:
Sie hätten die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung.
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt in erster Linie aus §§ 543
, 569 BGB
.
Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen.
Nach § 569 Abs. 2 BGB
liegt ein wichtiger Grund vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört (Lärmbelästigung), so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insb. eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss also insb. unzumutbar sein.
Dies ist nach Ihrer Schilderung gegeben.
Als Beweismittel können Sie diesbezüglich innerhalb eines möglichen Prozesses Ihre Mieter aus dem EG sowie die Anwohner als Zeugen benennen sowie das angefertigte Lärmprotokoll in den Prozess einführen.
Gemäß § 543 Abs. 3 S. 1 BGB
ist die Kündigung aus wichtigem Grund bei einer Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht, wozu auch die Störung des Hausfriedens zählt, erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Abmahnung vor fristloser Kündigung muss jedoch die Ernsthaftigkeit des Vermieters erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen das Mietverhältnis beenden zu wollen.
Da Sie die Mieter bereits abgemahnt haben, ist diese Voraussetzung ebenfalls bereits erfüllt.
Folglich können Sie Ihrem Mieter außerordentlich kündigen.
Das Kündigungsschreiben muss gem. § 569 Abs. 4 BGB
den Grund der Kündigung enthalten.
Zum Nachweis des Zugangs der Kündigung ist ein Einwurfeinschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein zu empfehlen.
Sollte der Mieter nicht freiwillig ausziehen, sollten Sie dem Mieter eine Räumungsfrist setzen und für den Fall, dass kein rechtzeitiger Auszug erfolgt, mit Klageerhebung drohen.
Nach Ablauf dieser Frist sollten Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Sobald Sie einen Titel auf Räumung erwirkt haben, sollten Sie die Vollstreckung durchführen.
Sehr geehrter Herr RA Jochmann,
vielen Dank für Ihre schnelle & detaillierte Antwort.
Meine Hauptvedenke gehen halt dahin, dass die Mieter das Feld nicht freiwillig räumen werden und die Beweisführung im Falle einer Klage schwer wird.
Ich wohne in einer sehr kleinen Stadt, da gibt es auch keine Möglichkeit sich die Ruhestörungen durch das Ordnungsamt dokumentieren zu lassen - aber auch wenn wäre es sicherlich so, dass - sofern etwaige Zeugen vor Ort sind - sicherlich auch Ruhe wäre (wenn die Mieter mich bspw. anrufen dass es mal wieder gerade ganz schlimm ist und die Mieter des 1. OG sehen, dass ich vor Ort bin, ist auch immer schlagartig Ruhe).
Meine Nachfrage wäre jetzt folgende: muss ich in der kündigung den Grund angeben und ggfls. das Lärmprotokoll mit beilegen bzw. gibt es irgend etwas spezielles bei Erstellung des Kündigungsschreibens zu beachten (ich will keinen Formfehler machen...) ?
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form.
Wie bereits erläutert muss das Kündigungsschreiben zudem gem. § 569 Abs. 4 BGB
den Grund der Kündigung enthalten.
Das Vertragswidrige Verhalten, also die Lärmbelästigung, muss nach Ort und Zeit hinreichend bestimmt sein. Diesbezüglich empfiehlt sich die Daten aus dem Lärmprotokoll bzw. das Lärmprotokoll selbst einzufügen.
Fehlt die Angabe ist die Kündigung unwirksam.
Zum Nachweis des Zugangs der Kündigung ist ein Einwurfeinschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein zu empfehlen.
