Mieter kündigen wegen Müll Hausfrieden

Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen,

"Ist es realistisch hier den Mieter zu kündigen ? Wenn ja welche Herangehensweise wäre hier richtig?",

vorbehaltlich der Prüfung des Mietvertrages wie folgt beantworten.

§ 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BGB regelt:

"Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat."

"Ein berechtigtes Interesse [...] liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, [...]

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde [...]."

"Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.


Für eine Kündigung brauchen Sie ein berechtigtes Interesse / einen Grund.
Ein solcher Grund ist

1. eine schuldhafte Pflichtverletzung, die
2. "nicht unerheblich" sein darf.

Beim Herausstellen des Mülls vor die Wohnungstür, das "ausfällig werden" und auch das Lagern von ausgemusterten Haushaltsgegenständen oder Möbeln im Hof sind schuldhafte Pflichtverletzungen.

Sie erreichen aber wohl noch nicht die Schwelle zur Erheblichkeit. Das hätte im Streitfall ein Gericht zu entscheiden.

Eine Abmahnung eines vertragswidrigen Verhalten vor der ordentlichen fristgemäßen Kündigung ist zwar gesetzlich nicht erforderlich.

Eine vorherige Abmahnung kann aber dazu führen, dass ein erneuter Vertrags-Verstoß der (erneuten) Vertragverletzung "das ertforderliche Gewicht verleiht." (BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/02 - Leitsatz).


Weiteres Fehlverhalten sollten Sie daher schriftlich nachweisbar abmahnen und im Wiederholungsfalle die ordentliche fristgemäße Kündigung erklären und diese mit den konkret zu benennenden mehrfachen Verstößen gegen vertraglichen (Neben-)Pflichten bzw. gegen die Hausordnung begründen.


Bei einer grundlegenden Sanierung kann zwar § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einschlägig sein. Die Hürden sind aber sehr hoch, höher als bei der Kündigung wegen einer Pflichtverletzung.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt