Gerne zu Ihrer Frage:
Nach dem Zweck der Kaution (§ 551 BGB) dient sie der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Dazu zählen neben Mietrückständen auch Schadensersatzansprüche, die dem Vermieter aus Pflichtverletzungen des Mieters entstehen.
Zitat:§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Wenn der Mieter mithin die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgibt, haftet er grundsätzlich für den daraus entstehenden Schaden (§ 280 Abs. 1 BGB).
Zitat:§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat...(gekürzt zitiert)
Gemäß § 249 Abs. 1 BGB ist der Geschädigte so zu stellen, wie er stünde, wenn das schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre.
Dieser Schaden umfasst somit nicht nur die Reparaturkosten, sondern auch Folgeschäden, die aus der Pflichtverletzung resultieren können.
Hierzu zählt insbesondere auch der Mietausfallschaden. Voraussetzung ist, dass der Mieter die Schäden schuldhaft verursacht ("zu vertreten") hat und der Leerstand selbst wiederum kausal auf diese Schäden zurückzuführen ist. So die st. Rspr. der Gerichte.
Auch die anteiligen Betriebskosten während des Leerstandes gelten als Folgeschaden, da sie durch die Nichtvermietbarkeit entstehen und normalerweise auf den Mieter umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB). Diese Kosten können ebenfalls erstattet verlangt werden, da sie dem Schutzzweck des Schadensersatzanspruchs unterfallen.
Auch hier erkennt die Rechtsprechung in der Regel (allerdings mit etwas höheren Anforderungen an Ihre Darlegungs- und Beweislast) einen Ersatzanspruch an.
Da die Versicherung des Mieters für die Instandsetzung gezahlt hat, mindert das nicht Ihren Anspruch auf Mietausfall. Der Mieter bleibt primär für den Ausfall haftbar, da die Versicherung sich meist auf Sachschäden bezieht und nicht auf Folgeschäden wie Mietausfall.
Die Versicherung hat die Schäden an der Bausubstanz (Alt gegen Neu) ersetzt. Mietausfall und Nebenkosten sind jedoch oft nicht vollständig durch die Haftpflichtversicherung des Mieters gedeckt, wenn diese nicht ausdrücklich mitversichert waren. Daher können diese verbleibenden Schäden primär beim Mieter geltend gemacht und durch die Kaution abgesichert werden. Es wäre mithin zu prüfen, ob die Versicherung auch für die o.g. Schäden (Mietausfall etc.) aufgekommen ist oder dies ablehnen würde. Falls eine Zahlung erfolgt ist, können Sie diesen Betrag nicht nochmals vom Mieter fordern („keine Doppelkompensation").
Fazit: und meine Empfehlungen:
Sie dürfen den Mietausfallschaden und die Betriebskosten des Leerstands vom Kautionsguthaben abziehen, sofern sie kausal durch die Schäden verursacht wurden.
- Voraussetzung ist eine nachvollziehbare Abrechnung und ein Nachweis über die Höhe (z. B. Vergleich mit vorherigen Mietverträgen, Nachweise zu Kostenabrechnungen).
- Bereits erhaltene Leistungen der Versicherung sind anzurechnen.
Erstellen Sie eine detaillierte Abrechnung mit allen Positionen (Reparaturkosten, Ausfallzeit, Leerstandskosten).
Belegen Sie die entstandenen Kosten (z. B. durch Handwerkerrechnungen, Nachweis zur Neuvermietungsunmöglichkeit, bzw. Versuche, ggf. Maklerkosten.
Das ganze per Einwurfeinschreiben (Zeugen vom Inhalt und Aufgabe bei der Post) und setzen Sie ihm eine Frist zur Stellungnahme.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
