Mietausfälle durch Mietminderung; Baufirma in Regress nehmen wg. Verzug

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist festzuhalten, dass die Verwaltungsgesellschaft im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die beauftragte Baufirma zur Mängelbeseitigung beauftragt hat. Damit liegt das Vertragsverhältnis ausschließlich zwischen der WEG – vertreten durch die Verwaltung – und der ausführenden Firma. Als einzelner Wohnungseigentümer oder auch als Beiratsmitglied sind Sie nicht selbst Vertragspartner und können daher weder Fristen setzen noch rechtliche Schritte im eigenen Namen gegenüber der Baufirma ergreifen. Dieses Recht obliegt allein der Verwaltung als Vertreterin der WEG (§ 27 WEG).

Allerdings sind Sie in Ihrer Rolle als Beirat nicht ohne Einfluss: Sie haben die Möglichkeit – und mit Blick auf den entstandenen Schaden und die Dringlichkeit der Maßnahme ggf. auch die Pflicht – die Verwaltung zur Erfüllung ihrer Pflichten anzuhalten. Kommt die Verwaltung ihrer Verpflichtung zur Durchsetzung des Werkvertrags nicht nach, können Sie diese unter Fristsetzung zur Abmahnung der Firma und ggf. zur Durchsetzung von Vertragsstrafen oder Schadensersatzforderungen auffordern. Bleibt die Verwaltung weiterhin untätig, kann im nächsten Schritt ein Beschluss der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden, etwa zur Mandatierung eines externen Rechtsanwalts zur Wahrnehmung der Interessen der WEG gegenüber der Baufirma.

Was Ihre individuellen Schäden betrifft – konkret die Mietminderung Ihrer Mieterin – gilt Folgendes: Ein direkter Anspruch auf Schadensersatz gegen die Baufirma scheidet aus, da – wie oben beschrieben – kein eigenes Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und der Firma besteht. Auch ein sogenannter „echter Vertrag zugunsten Dritter" oder eine deliktische Haftung wären hier nur unter sehr engen Voraussetzungen denkbar, die regelmäßig nicht erfüllt sind.

Etwas anderes könnte jedoch im Verhältnis zur Verwaltungsgesellschaft gelten. Kommt diese ihren Pflichten zur ordnungsgemäßen Verwaltung nicht nach (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG), etwa indem sie trotz mehrfacher Hinweise über Monate hinweg keine ausreichenden Schritte zur Durchsetzung des beschlossenen Auftrags unternimmt, könnte dies eine Pflichtverletzung darstellen, die im Einzelfall zu einem Schadensersatzanspruch führen kann. Voraussetzung ist dabei stets ein grobes Verschulden der Verwaltung sowie ein nachweisbarer kausaler Schaden. Ob dies in Ihrem Fall tragfähig geltend gemacht werden kann, müsste anhand konkreter Umstände und Nachweise (Kommunikation, Protokolle, Mahnungen, Verhalten der Verwaltung) im Detail geprüft werden.

Zur weiteren Vorgehensweise empfehle ich Ihnen folgendes:

• Fordern Sie die Verwaltung nochmals schriftlich zur unverzüglichen Durchsetzung des Werkvertrags auf, inklusive Fristsetzung und Androhung einer Sonderversammlung zur Abberufung oder zur Mandatierung eines Anwalts durch die WEG.
• Kommunizieren Sie transparent mit den übrigen Eigentümern, um ggf. gemeinschaftlich Druck auf die Verwaltung auszuüben.
• Prüfen Sie, ob in den Protokollen der Eigentümerversammlung bestimmte Fristen oder Vertragsstrafen vereinbart wurden oder ob sich Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen der Verwaltung finden.
• Sollte die Verwaltung auch weiterhin untätig bleiben, regen Sie die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung an, um gemeinsam über eine anwaltliche Interessenvertretung der WEG gegenüber der Firma zu entscheiden.

Sofern Ihre Mietausfälle nachweislich auf das schuldhafte Zögern der Verwaltung zurückzuführen sind, könnten Sie zudem – mit anwaltlicher Unterstützung – einen Schadensersatzanspruch gegenüber der WEG oder der Verwaltung prüfen lassen, wobei die Hürden hierfür nicht zu unterschätzen sind.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt