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Mietminderung/Mietausfall


11.11.2006 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe die OG-Wohnung in meinem 2Familienhaus vermietet. Ich wohne selbst im EG. Meine Mieter sind nach 4,5 Jahren vor 3 Wochen ausgezogen und haben die Wohnung zum 31.12.06 gekündigt. Die Wohnung ist leer. Das Haus ist im Jahr 2005 von Außen renoviert worden. Die OG Wohnung hat neue Fenster erhalten (2 mal bodentief)und in diesem Sommer einen neuen Balkon. Investitionen nur für die Wohnung ca. 12.000 €. Aufwertung hat die Wohnung auch durch die gute Isolierung im Dach und durch die moderne Heizung erhalten. Der Energieverbrauch ist dadurch fast halbiert worden. Zum Abschluß des Mietvertrages habe ich dem jungen Pärchen angekündigt das, das Gebäude renoviert wird und das es zu entsprechenden Belästigungen kommen wird.

Ich habe mich vor der Umbauaktion mit meinen Mietern geeinigt, das ich für die Wohnungsaufwertung incl. neuen großen Balkon (10 qm vorher 5 qm) eine Mieterhöhung von 50 € bekomme also Kaltmiete 470 € vorher 420 € für 80 qm.

Meine Mieter haben den Betrag freiwillig ab Jahresbeginn 06 gezahlt, obwohl der Balkon noch nicht da war und erst im August diesen Jahres fertiggestellt worden ist. Das Balkongeländer ist erst vor 2 Wochen fertiggestellt worden. In der Wohnung selbst sind an 2 neuen bodentiefen Fenstern noch Tapeten und Anstrich zu ergänzen an den Laibungen zu ergänzen. Zudem sind die Fenster alle noch mit Kunststoffleisten zu versehen zurzeit ist hier noch der Bauschaum zu sehen.

Meine Mieter haben sich immer positiv über die Wohnung geäußert. Es gab keine schriftl. Aufforderungen das ich die Restarbeiten beseitigen soll und auch keine Anmeldung einer Mietminderung. Als der Balkon ohne Geländerfüllungen im August 06 fertiggestellt war, haben Sie sich direkt neue Gartenmöbel angeschafft und den Balkon eingeweiht. Sie zeigten sich zufrieden. Wir hatten immer ein gutes Verhältnis.

Als meine Mieter im September diesen Jahres mit der Bitte zu mir kamen, eine neue Trennwand im Wohnzimmer einzuziehen für ein Kinderzimmer des erwarteten Nachwuchses willigte ich nicht sofort ein stellte aber die Möglichkeit eines Umbaus in Aussicht. Daraufhin sahen sich die beiden im Wohnungsmarkt um und fanden eine größere und teurere Neubauwohnung. Sie kamen dann zu mir und schlugen mir vor, das ich Ihnen die letzten 3 Monatsmieten erlassen soll für die geleistete freiwillige Hilfe meines Mieters (gelernter Dachdecker) bei den Dachdeckerarbeiten im Sommer 05. Der nun plötzlich aufkommende Forderung habe ich nicht zugestimmt. Hatte mich aber dazu entschlossen ab Auszug als Kulanz die Nebenkostenzahlungen auszusetzen.

Nach Auszug bleib die Miete für Monat November aus. Und ich bekam nach meiner Anmahnung Post vom Anwalt. Die rechtschutzversicherten Mieter fordern nun rückwirkend eine 20%tige Mietminderung gerechnet ab April letzen Jahres. Es wird von erheblichen Mängel gesprochen und das die beiden letzten Mieten zurückbehalten werden bis sämtliche Mängel beseitigt sein. Es wird weiterhin behauptet, das ich meine Mieter unter Druck gesetzt hätte und bereits die Mieterhöhung im April letzten Jahres ohne abgeschlossene Renovierung eingefordert hätte. Die Mieterhöhung sei unrechtmäßig und wird ebenfalls zurückgefordert.

Der Wohnungszutritt ohne Beisein der Mieter wird mir unter Androhung von rechtlichen Konsequenzen untersagt. Im Mietvertrag steht die Vereinbarung, das ich bei Gefahr und bei Kündigung zu Besichtigungszwecken die Möglichkeit haben muss auch bei Abwesenheit der Mieter in die Wohnung zu gelangen. Die Mieter haben unter falschen Vorwand ohne meine Zustimmung den Schließzylinder ausgetauscht, ich komme aber durch eine 2, Tür trotzdem in die Wohnung.

1. Frage: Dürfen die Mieter nachträglich die Miete mindern und wenn ja welche Chancen haben Sie, damit durchzukommen?

2.Frage: Dürfen Sie wegen der geringfügigen Restarbeiten einfach die letzten beiden Monatsmieten einbehalten?

3.Frage: Darf ich ohne Beisein der Mieter in die Wohnung?

4.Frage: Dürfen die Mieter einfach ohne meine Zustimmung den Schließzylinder wechseln und mir den Schlüssel vorenthalten?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vorab weise ich Sie darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Rechtsfragen in keinem Fall eine Beratung durch einen Anwalt vor Ort ersetzen kann, der in alle Fakten des Falles Einsicht hat. Meine Antwort soll lediglich eine erste Orientierung ermöglichen.

1.
Eine Herabsetzung der Miete erfolgt kraft Gesetzes im Falle eines Mietmangels, ohne dass es einer Erklärung der Minderung durch den Mieter bedarf (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Um sich die Möglichkeit einer nachträglichen Geltendmachung des Minderungsanspruchs zu erhalten, hätten die Mieter zwar grundsätzlich den Mangel unverzüglich anzeigen müssen. Gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB entfällt das Minderungsrecht aber nur, wenn der Vermieter infolge der unterlassenen Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.
Letzteres ist hier jedenfalls in Bezug auf den verspätet fertiggestellten Balkon nicht der Fall, weil Ihnen insofern der Mangel ja bereits bekannt war und Sie die Möglichkeit zur Abhilfe hatten.

Inwiefern dies auf die anderen angeblichen Mängel auch zutrifft, kann ich mangels Sachverhaltsschilderung nicht beurteilen.
In Bezug auf den Balkon ist aber eine rückwirkende Minderung meines Erachtens rechtens und durchsetzbar.

Nach dem seit 01.09.2001 geltenden Mietrecht verliert der Mieter bei nachträglich auftretenden Mängeln seinen Anspruch auf Minderung auch nicht mehr allein dadurch, dass er die Miete ungekürzt und ohne Vorbehalt weiterzahlt. Dies hat der Bundesgerichtshof am 16.07.2003 in einem Grundsatzurteil klargestellt und eine analoge Anwendung des § 536b Satz 3 BGB abgelehnt (Az.: VIII ZR 274/02).
Eine Verwirkung der Ansprüche nach § 242 BGB dürfte hier noch nicht eingetreten sein.

2.
Soweit keine weiteren Minderungspositionen außer den nicht ausgeführten Restarbeiten geltend gemacht werden können, wäre die Zurückbehaltung von zwei Monatsmieten übermäßig. Denn insofern wird allenfalls ein monatlicher Betrag in Abzug zu bringen sein, der maximal in etwa der damaligen Mieterhöhung von € 50 wegen der Modernisierung entspricht.

Allerdings können die Mieter auch noch Rechte aus der angeblichen Unwirksamkeit der Mieterhöhung vom April 2005 herleiten. Inwieweit diese Mieterhöhung zulässig und der Höhe nach gerechtfertigt war, entzieht sich mangels näherer Angaben meiner Beurteilung.

3.
Ohne die Zustimmung der Mieter dürfen Sie die Wohnung, solange das Mietverhältnis besteht, nur nach vorheriger Ankündigung betreten. Die Mieter müssen Ihnen aufgrund der vertraglichen Regelung den Zutritt zu Besichtigungszwecken ermöglichen, können aber auf einer Terminsabsprache bestehen.

Auch wenn die Mieter bereits ausgezogen sind, haben sie damit grundsätzlich nicht ihr Recht darauf verloren, zu bestimmen, wer zu welchen Zeiten die Wohnung betreten darf. Im vorliegenden Fall haben die Mieter ja außerdem kundgetan, dass sie einer Betretung der Wohnung ohne deren Beisein widersprechen, haben also den Besitz an der Mietsache nicht aufgegeben.

Sie sollten daher auf keinen Fall ohne vorherige Absprache die Wohnung betreten, da Sie sich sonst des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 Abs. 1 StGB strafbar machen.

4.
Aufgrund der Gebrauchsgewährung an der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) und des Besitzrechts (§ 854 ff. BGB) dürfen die Mieter das Schloss austauschen und sind auch durch die vertragliche Regelung nicht verpflichtet, Ihnen einen Schlüssel zu überlassen. Erst im Rahmen der Rückgabeverpflichtung müssen die Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Allerdings müssen die Mieter gegebenenfalls einen Schaden ersetzen, der Ihnen dadurch entsteht, dass Ihnen der Zugang zur Wohnung verwehrt wird, und zwar nicht nur bei Gefahr im Verzug, sondern auch für den Fall, dass Sie die Wohnung wegen fehlender Besichtigungsmöglichkeit erst zu einem späteren Zeitpunkt vermieten können.

Zuvor sollten Sie die Mieter auffordern, konkrete Besichtigungstermine mit Ihnen fest zu vereinbaren. Können die Mieter Ihnen dann keine angemessenen Termine zur Verfügung stellen, zu denen diese selbst auch anwesend sind, obliegt es den Mietern, Ihnen auf andere Weise Zutritt zu verschaffen.
Wird Ihrem berechtigen Wunsch nicht entsprochen, können Sie – wie ausgeführt – Schadensersatz verlangen, tragen aber bei eigenmächtiger Durchführung einer Besichtigung dennoch das strafrechtliche Risiko. Zwar wird hier, da die Wohnung bereits leer steht, kein so bedeutender Eingriff in die Privatsphäre der Mieter anzunehmen sein, solange aber Ihr Verhalten gegen deren ausdrücklichen Willen erfolgt, ist es nicht erlaubt. Die vorliegende vertragliche Regelung kann auch kein Einverständnis der Mieter ersetzen.


Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften weitergeholfen zu haben. Bei Unklarheiten nützen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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