Mehrfamlienhaus/noch nicht entstandene Erbengemeinschaft

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ich gehe bei der Beantwortung der Frage zunächst davon aus, dass eine Bruchteilsgemeinschaft vorliegt. Sie schildern insoweit, dass Sie 20 und später 40 % an der Immobilie in Eigentum hätten.

Eine sog. Auflösung der Erbengemeinschaft ist möglich. Dazu gibt es 3 Wege, welche ich kurz erläutere:

1. Möglichkeit ist die sog. Auseinandersetzung,

wenn Teilungsreife vor liegt, diese liegt vor, wenn das im Nachlass vorhandene Vermögen ohne Wertverlust in Natur geteilt werden kann. Das ist bei Geld, Wertpapieren und Gegenständen von kleinerem Wert in der Regel möglich. Eine Immobilie ist grundsätzlich nicht teilbar.

Sofern die Erben keine einvernehmliche Lösung über den Umgang mit Immobilien und Grundstücken finden, müssen diese teilbar gemacht werden, d.h. verkauft werden. Auch hier gilt: der Verkauf von Immobilien ist meistens nur mit Zustimmung aller Miterben möglich. Können sich diese nicht einigen, so muss die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung in Geld überführt werden.

Fazit: ohne Ihre Zustimmung kann eine Auseinandersetzung nicht stattfinden, nur über den gerichtlichen Weg der öffentlichen Teilungsversteigerung, dann wird die Immobilie im Rahmen der öffentlichen Versteigerung veräußert, wobei die Erben grundsätzlich mitbieten können.

2. Möglichkeit wäre der Verkauf

Ein Miterbe kann jederzeit seinen Erbteil an einen weiteren Miterben oder an einen Dritten verkaufen. Hierzu schließt der Miterbe mit dem Erbteilskäufer einen notariellen Erbteilskaufvertrag. Dabei benötigt man nicht nicht die Zustimmung der übrigen Miterben.

Die übrigen Miterben werden durch ein zweimonatiges Vorkaufsrecht geschützt, wodurch sie in den Erbteilsverkauf eintreten und so die Erbteile aufkaufen können.

Fazit: aber auch die Möglichkeit führt nicht zu dem von Ihrem Bruder gewünschten Effekt, denn nur er kann seinen Erbteil verkaufen aber nicht über den Ihrigen verfügen.

3. Möglichkeit sog. Abschichtung

Die Abschichtung stellt einen Sonderfall der Erbauseinandersetzung dar und ist gesetzlich zwar nicht vorgesehen, aber gerichtlich durchaus anerkannt und damit problemlos als Weg aus der Erbengemeinschaft gangbar.

Letztlich geht es darum, dass nicht alle Miterben die Erbengemeinschaft zusammen auflösen, sondern dass ein oder mehrere Miterben ihren Anteil an der Gemeinschaft gegen Zahlung einer Abfindung aufgeben. Hierdurch fällt deren Anteil an der Erbengemeinschaft den übrigen Miterben im Verhältnis derer Erbteile zu und Sie selbst sind damit aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden. Für die Umsetzung bedarf es lediglich einer Vereinbarung mit den übrigen Miterben.

Fazit: Dieser Fall wird bei Ihnen denkbar nicht vorliegen.

3. Sonstiges

Kein Weg zur Auflösung der Erbengemeinschaft, aber dennoch ein Weg um die Erbengemeinschaft zu verlassen, ist die Ausschlagung der Erbschaft, der Erbverzicht und die Anfechtung der Erbschaft. Allen drei Wegen ist gemeinsam, dass der Erbe die Erbschaft nicht antreten will und auch nicht über die Auseinandersetzung oder Auflösung die Vermögenswerte aufteilen will.

Fazit: Dieser Fall wird denkbar nicht vorliegen, da es um die Ausschlagung des Erbes geht.

Gesamtergebnis: dem hier Antwortenden ist insoweit unklar, wie Ihr Bruder es erreichen möchte, dass Sie ausziehen müssten bzw. er die Immobilie auf den freihändigen Markt ohne Ihre Zustimmung veräußern kann. Dies ist in der Regel nämlich ohne den Weg der gerichtlich angeordneten Teilungs- (Zwangs-)versteigerung überhaupt nicht möglich, da Ihr Eigentum(-santeil) fest mit der Immobilie verknüpft ist.

Zwar gehört Ihnen die Erdgeschosswohnung aufgrund der Bruchteilsgemeinschaft nicht 100%ig, sondern nur entsprechend Ihrer Ihnen zugewiesenen Quote, aber auch mit Blick auf die anderen Etagen haben Sie dann jeweils 40% Eigentum, sprich insgesamt 40 % an der gesamten Immobilie. Darüber hinaus haben Sie die Wohnung aufgeteilt, sodass Ihr Bruder diese auch nicht einfach beanspruchen oder aber als Vermieter auftreten kann.

Wird indes das Gebäude im Rahmen der Zwangsversteigerung veräußert, dann kann der Erwerber naturlich Eigenbedarf anmelden und die Räumung veranlassen, dies setzt aber eben erstmal voraus, dass Sie durch die gerichtliche Teilungsanordnung auch Ihren Eigentumsanteil, wie auch die anderen Erben, zwangsweise verlieren, sprich die Erbengemeinschaft gerichtlich auseinandergesetzt und aufgelöst wird.

Dies wäre die m.E. einzige denkbare Möglichkeit, welche aber auch meist zu einem wirtschaftlichen schlechten Verkaufsergebnis führt. Diese Möglichkeit kann auch nicht weiter verhindern werden, mit Ausnahme der Einigung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen