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Grunderwerbssteuer nach Erbschaft in Erbengemeinschaft

05.03.2015 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Grunderwerbssteuer im Rahmen einer Erbschaft.

Hallo,

ich habe gemeinsam mit meinen drei Schwestern eine Wohnung von meiner im August 2014 verstorbenen Großtante geerbt. Der Wert der Immobilie beträgt 160.000 Euro. Am 15.10.2014 habe die Korrektur des Grundbuches beim Amtsgericht beantragt um meine Schwestern und mich gemeinsam als Eigentümer eintragen zu lassen. Die Eintragung ist kurz darauf erfolgt.

Inzwischen habe ich mich allerdings entschieden, meinen drei Schwestern ihren Anteil von insgesamt 120.000 auszubezahlen und die Wohnung selbst auf eigene Rechnung zu vermieten.

Ich habe gelesen, dass im Rahmen einer Erbauseinandersetzung keine Grunderwerbssteuer fällig wird. Allerdings könnte es sein, dass ich mir diesen Weg durch die bereits erfolgte Grundbuchänderung verbaut habe.

Kann ich die Wohnung dennoch grunderwerbssteuerfrei übernehmen?

Viele Grüße

Sehr geehrte Fragesteller,

Mit der Eintragung im Grundbuch sind Sie und Ihre Schwestern Eigentümerinnen der Wohnung mittels Erbschaft geworden. Eine Grunderwerbssteuer ist damit nicht angefallen, wohl ggf. Erbschaftssteuer mit nach unten gestaffelten Freibeträgen nach dem Grad des Verwandtschaftsverhältnisses. In Ihrem Falle wohl Steuerklasse III.

Eine Auszahlung Ihrer 3 Schwestern hingegen mittels Verkauf wäre grunderwerbssteuerpflichtig weil er nicht unter die Privilegierung bei einem Verkauf zwischen Personen in gerader Linie direkt fällt. Also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern.

Leider aber nicht zwischen Geschwistern. Das ist voll grunderwerbssteuerpflichtig.

Aber:

Nach Gesetzeswortlaut und einschlägigen Kommentierungen ist es so, dass die im Rahmen einer Erbauseinandersetzung erfolgte Teilung des Nachlasses von der Grunderwerbsteuer befreit ist, § 3 Nr. 3 GrEStG. Es muss sich allerdings zwingend
um gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Erbengemeinschaft handeln und um eine Verteilung im Rahmen eines notariellen Auseinandersetzungsvertrags.


Beachten Sie bitte, dass eine Erbauseinandersetzung durch Umwandlung eines Nachlassobjekts vom Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum zum Verbrauch der Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 3 GrEStG führt mit der Folge, daß anschließende Übertragungen von Bruchteilen grunderwerbsteuerpflichtig werden.
Solche Übertragungen, die im Anschluss an die Erbauseinandersetzung stattfinden sind im Zweifel grunderwerbsteuerbar.

In lezterem Falle, also bei einem Verkauf unter Schwestern und wenn Sie die Wohnung vermieten wollen, hätten Sie zumindest die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer als sog. Anschaffungskosten steuerlich abzusetzen. Und zwar erhöht sich die abzugsfähige steuerliche Abschreibung, die jährlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden kann. Bei Einkünften als Vermieter als Werbungskosten absetzbar.

Dies vorbehaltlich des mir übermittelten Sachverhalts. Insofern sollten Sie Ihre/n Notar/in bzw. Steuerberater/in vor Ort unter Vorlage aller Fakten und Akten zu weiteren Prüfung einbeziehen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 05.03.2015 | 18:10

Zum Eigentumsübergang als solchen gilt § 1922 BGB, sog. Universalsukzession: Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers insgesamt und ungeteilt "als Ganzes" auf den oder die Erben über.

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