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Maklerprovision - Nachweis bei Vorkenntnis?

20.09.2018 10:21 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Zusammenfassung: Tätigkeit eines Vermittlungsmaklers.

Hallo liebe Anwälte

Wir haben in der vergangenen Woche ein kleines Haus erworben. Wie so viele Immobilienkäufe war auch hier ein Makler, aus unserer Sicht nur bedingt und unzureichend, tätig.

Für Sie kurz zum Rekapitulieren die Schritte in chronologischer Folge:
- Aus unserem Freundeskreis erfahren wir, dass ein Haus (bei uns in Sichtweite) veräußert werden soll. Wir machen den Verkäufer ausfindig.
- Wir schreiben Verkäufer eine Email, dass wir gerne die Immobilie erwerben wollen. (ohne gewusst zu haben, dass es einen Makler gibt. Vorkenntnis?)
- Verkäufer antwortet mit einem Verweis auf den Makler. (Er könne nicht an diesem vorbei) Das Haus war jedoch weder auf der Homepage noch auf sonstigen Plattformen inseriert.
- Wir kontaktieren den Makler und es kommt zu einer Besichtigung des Gebäudes. Der Makler schickt eine Assistentin, die keine einzige Frage zum Gebäude beantworten kann (nicht mal zur Größe der Zimmer). Wir unterschreiben jedoch eine Vertrag mit dem Makler. Obwohl wir den Makler offengelegt haben, dass wir Verkäufer und Objekt kennen, wird uns ein Standardpapier vorgelegt, in dem u.a. steht, dass wir bisher keine Kenntnis des Objektes hatten.
- Trotz der dürftigen Objektbesichtigung entscheiden meine Frau und ich das Objekt zu erwerben. Wir teilen das dem Makler ca. 2 Std. nach der Besichtigung mit.
- Der Makler sagt uns mit dem Hinweis das Objekt sei eigentlich schon verkauft ab.
- Wir wenden uns erneut an den Eigentümer. Wir platzieren unser starkes Interesse, jedoch auch das Bedauern, dass das Haus schon weg sei.
- Verkäufer antwortet mit einem klaren Statement, dass er gerne an eine Familie (und nicht wie vom Makler bevorzugt) an einen Unternehmer verkaufen möchte.
- Auf Aufforderung des Verkäufers kommt es zu einer 2. Besichtigung (wir nehmen einen Architekten mit).
- Erneut kommt eine Assistentin mit wenig Informationen, jedoch einigen Rechnungen zu vergangenen Renovierungen mit.
- Der Makler versucht in der Zwischenzeit alles um den Verkäufer von dem Unternehmer mit dem er schon "mehrere Geschäfte abgeschlossen" hat zu überzeugen (z.B. dass er die Finanzierung schon gesichert hat, und ob er den Unternehmer fragen soll, ob dieser mehr bezahlen würde). Der Makler erzählt uns Unwahrheiten bzgl. Ankunft des Verkäufers aus dem Urlaub (meine Einschäzung: um den Verkäufer noch eine Woche "bearbeiten" zu können)
- Wir treffen den Verkäufer allein in der Immobilie und einigen uns die weiteren Schritte gemeinsam zu gehen.
- Wir suchen den Notar aus. Der Makler drängt sich auf, den Vertrag aufsetzen zu lassen. (Lt. Notar hat der Makler auch hier jedoch vergleichsweise wenig geleistet.)
- Wir äußern den Wunsch den Entwurf des Kaufvertrage gemeinsam mit dem Verkäufer beim Notar zu besprechen. Der Makler überzeugt den Verkäufer, dass es sein Job sei. Wir treffen bei der Besprechung zum ersten Mal den eigentlichen Makler.
- Die vom Makler diktierte Maklerklausel wird nach einigen Hin-und-her zwischen uns, Makler und Notar aus dem Kaufvertrag entfernt.
- Am 13.09. unterschreiben wir den Notarvertrag mit den üblichen Bedingungen. Wenn alles normal läuft erfolgt die Übergabe am 15.10.

Zusammengefasst haben wir das Gefühl, dass wir nicht mithilfe sondern trotz des Maklers das Haus erworben. Erst nachdem wir uns mit dem Verkäufer geeinigt haben, hat er aufgehört gegen uns zu schießen.

Bereits 1 Arbeitstag nach Unterzeichnung erhalten wir die Rechnung des Notars mit dem Hinweis: sie hätten uns die " Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages" nachgewiesen. Auf uns wirkt das natürlich wie Hohn und Spott.
Was ist Ihre Meinung und wie könne wir & ggf. Sie hier vorgehen? Glauben Sie, dass ein Wideruf hier erfolgreich sein könnte?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihr Gefühl und Ihre Bedenken kann ich sehr gut nachvollziehen. Allerdings ist Ihr Fall wirklich eine Sondersituation.

Beim klassischen Kauf unter Einschaltung eines Maklers ist der Makler als sog. Nachweismakler tätig. Er weist einem Interessenten die Möglichkeit eines Vertragsabschlusses nach. Rein rechtlich reicht hierfür die Benennung des verkaufswilligen Eigentümers aus. Wenn Sie in dem Fall den Eigentümer und dessen Verkaufsabsichten bereits bekannt hatten, dann sind wir in der Fallgruppe der Vorkenntnis. In dem Fall wäre die Leistung des Maklers nicht kausal für den Kaufvertragsabschluss gewesen und kein Provisionsanspruch angefallen.

Bei Ihnen handelt es sich nun um eine für den Immobilienbereich seltene Situation. Nach § 652 BGB gebührt dem Makler auch dann ein Provisionsanspruch, wenn er die Vermittlung eines Vertrags vornimmt. Hier ist die Maklerleistung rechtlich eine andere. Vermitteln in diesem Sinne bedeutet, dass der Makler auf einen Dritten (hier: den Verkäufer) final einwirkt, um den vom Auftraggeber gewünschten Vertrag abzuschließen, vgl. BGH, Urteil vom 14.03.1991, Az. VII ZR 342/89. Auch wenn das nach Ihren Schilderungen definitiv nicht so gelaufen ist, wie man es sich wünscht, so war es doch zumindest ganz klar so, dass der Verkäufer nicht ohne Makler mit Ihnen den Vertrag abgeschlossen hätte. Dabei ist es dann auch irrelevant, dass Sie den Verkäufer schon kannten, vgl. BGH, Urteil vom 23.10.1980, Az. IVa ZR 45/80.

Mit anderen Worten: der Provisionsanspruch des Maklers ist entstanden. Nur in extremen Ausnahmefällen könnte ein Provisionsanspruch verwirkt sein. Die Rechtsprechung prüft hier, ob der Makler der Provision „unwürdig" ist. Eine solche Ausnahmesituation liegt hier aber nicht vor.

Ansatzpunkt könnte hier daher allenfalls noch das Thema Widerrufsrecht sein. Ggf. lag hier keine oder eine ungenügende Widerrufsbelehrung vor. Dazu siehe beispielsweise hier: https://www.123recht.net/ratgeber/experteninterviews/Das-Widerrufsrecht-bei-Maklervertraegen-ein-aktueller-Praxisueberblick-__a156380.html

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.09.2018 | 12:16

Vielen Dank für Ihre Antwort, Herr Kromer. Es ist in der Tat schwierig nachzuvollziehen, dass wir einen Makler bezahlen sollen, der alles dafür getan hat, dass die Immobilie eben nicht an uns geht.

Ist ein Makler nicht verpflichtet bei der Vermittlung in unserem Sinne zu handeln?

Woraus schließen Sie, dass ein Vertrag ohne den Makler nicht zustande gekommen wäre? Wo sehen Sie ein finales Einwirken des Maklers?

Bzgl. der Widerrufsbelehrung: Muss diese ein Gespräch / Erläuterungen mitsich bringen. Wir haben etwas unterschrieben, das sinngemäß beinhaltet, dass wir auf den Widerruf verzichten und der Makler seine Tätigkeit aufnehmen soll. Eine Widerufsbelehrung erfolgte jedoch nicht in müdlicher Art & Weise.
PS: Wir haben bis heute keine gegengezeichnete Version des Maklervertrages erhalten. Besteht dann überhaupt ein Vertrag, den ich widerrufen kann?

VIele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.09.2018 | 13:00

Natürlich ist der Makler verpflichtet in Ihrem Sinne zu handeln. Laut Gesetz verwirkt der Makler sogar seinen Provisionsanspruch, wenn er für beide Seiten tätig ist, siehe § 654 BGB. Im Immobilienmaklerbereich ist aber eine Tätigkeit für beide Seiten schon fast die Regel, weshalb sich grundsätzlich jeder Makler diese Doppeltätigkeit bestätigen lässt oder zumindest darauf hinweist.

Die Vermittlungsleistung des Maklers sehe ich darin, dass der Verkäufer Sie an den Makler verwiesen hat. Damit hat er aus meiner Sicht zu erkennen gegeben, dass ein Vertrag nur mit Makler zustandekommen kann. Dazu passt es dann, dass nicht der Verkäufer sondern der Makler den Kaufvertragsentwurf mit Ihnen besprochen hat.

Die Widerrufsbelehrung erfolgt schriftlich, eine Beratung dazu ist nicht erforderlich. Daher wäre nur zu prüfen, ob die Belehrung inhaltlich richtig ist. Dazu können Sie sich gerne unverbindlich an mich wenden, ich verfüge hier über langjährige spezifische Erfahrungen im Maklerbereich. Meine Kontaktdaten finden Sie in meinem Profil.

Ein Maklervertrag muss übrigens nicht schriftlich geschlossen werden, auch eine mündliche oder konkludente Vereinbarung reicht aus.

Mit freundlichen Grüßen

Johannes Kromer


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