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Maklerprovision Hauskauf bei Vorkenntnis aber Expose-Download

| 22.06.2018 23:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Möglichkeiten bei einer ungeklärten Immobilienmaklersituation.

Folgender Fall:

Ich habe im April über Bekannte von einem Haus, das zum Verkauf stand erfahren, und die Besitzer kontaktiert, mir das Haus angeschaut (einige Zeugen vorhanden) und telefonisch 500.000 EUR angeboten für das Haus. Die Besitzer wollten damals mehr als ich angeboten habe, haben im Mai einen Makler kontaktiert, der ihnen in Aussicht gestellt hat, dass Sie 620.000 EUR für das Haus erhalten könnten. Ich bin auf dem Email-Verteiler des Maklers und habe das Angebot per Email erhalten und es aus reiner Neugierde angeklickt, weil ich dachte, das Haus sei ohnehin weg und auch die Verzichtserklärung auf Widerruf angeklickt und das Expose erhalten. Ich habe den Makler wegen des Objektes aber nie weiter kontaktiert und auch immer nur Unterlagen, die ich direkt von den Besitzern erhalten habe und die nicht vom Makler erstellt wurden, für Finanzierungsanfragen verwendet. Das Haus wurde 2 Wochen später für 540.000 EUR auf einem Internetportal eingestellt und es gibt wohl ein Angebot über 530.000 EUR. Die Verkäufer würden aber jetzt wieder gerne an uns verkaufen, weil die Preisdifferenz so gering ist, dass sie es lieber jemanden verkaufen würden, den sie kennen. Der Maklervertrag mit den Verkäufern ist inzwischen abgelaufen und ich könnte das Objekt erwerben, aber der Makler sagt, ich hätte die Verzichtserklärung unterzeichnet und müsste daher die vereinbarte Maklerprovision zahlen.

Ich habe drei Fragen:
1. Bin ich provisionspflichtig?
2. Würde sich der Sachverhalt ändern, wenn ich das Expose angeklickt hätte, ohne wissen zu können, dass es sich um das mir bekannte Haus handelt (z.B. viel höherer Kaufpreis, abweichende qm-Zahl o.Ä.)
3. Wenn ich mit dem Makler Kontakt aufnehme, um einen Vergleich auszuhandeln, kann dadurch eine Provisionsanspruch begründet werden (weil er vermittelt hat bzw. was zum Verkauf beigetragen hat?).

Ein paar Details zu den vom Makler erhaltenen Emails/Informationen:

1. In der ursprünglichen Email war angegeben, dass man bei Klick auf das Expose stillschweigend einen Maklervertrag abschließen wird. Außerdem, dass im Erfolgsfall (Kaufvertragsabschluss) eine Provision fällig wird. Die Höhe der Provision stand hier noch nicht drin.

2. In der Widerrufsbelehrung wurde auf das Widerrufsrecht hingewiesen und die Provisionshöhe genannt. Außerdem wurde darauf hingewiesen, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn man das Expose herunterlädt.

3. Im Expose wird darauf hingewiesen, dass der Erwerber die Provision zahlt mit Angabe der Provisionshöhe.

4. Zwischendurch gab es evtl. eine Landingpage (nach Klick auf den Link), deren Inhalt ich nicht mehr entsinne.

Vielen Dank im Voraus!

23.06.2018 | 01:49

Antwort

von


(940)
Vorstadt 42
41812 Erkelenz
Tel: 02435 - 6114416
Tel: 0174 - 9994079
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Gerne zu Ihren Fragen, die ich Rahmen des vorgegebenen Budget wie folgt beantworte:

3. Wenn ich mit dem Makler Kontakt aufnehme, um einen Vergleich auszuhandeln, kann dadurch eine Provisionsanspruch begründet werden (weil er vermittelt hat bzw. was zum Verkauf beigetragen hat?).

Antwort: Wenn Sie „ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht, gleichwohl verbindlich" eine Vereinbarung (Vergleich wie Sie es nennen) mit dem Makler treffen, dass Sie dem Makler unter Verzicht auf dessen etwaige Maklergebühren z.B. in Höhe seiner Aufwendungen den Betrag xyz schulden, ist das im Rahmen der Privatautonomie durchaus möglich. Da auf der Verkäuferseite, wie Sie schreiben, „der Maklervertrag abgelaufen ist", wäre die Sache aus Ihrer Sicht damit erledigt, denn an sich könnte es durchaus zulässig sein, dass sich beide Seiten die Maklercourtage teilen.

Damit ersparen Sie sich die Imponderabilien, die Sie in Ihren Prämissen, explizit Nr. 4 aufführen.

2. Würde sich der Sachverhalt ändern, wenn ich das Expose angeklickt hätte, ohne wissen zu können, dass es sich um das mir bekannte Haus handelt (z.B. viel höherer Kaufpreis, abweichende qm-Zahl o.Ä.)

Antwort: Wenn damit der Beitrag des Maklers an dem Zustandekommen des Vertrags wesentlich höher ist, kommt das eher dem gesetzlichen Sinn des Maklervertrags nahe.

1. Bin ich provisionspflichtig?

Antwort: Das lässt sich aus der Ferne anhand Ihrer wenigen und vagen „Details" nicht abschließen klären.

Zumindest bedarf es dringend der näheren Prüfung, ob die von Ihnen zitierte „Widerrufsbelehrung" die gesetzlichen Fristen in Gang gesetzt hat oder nicht. Denn wird diese Widerrufsbelehrung versäumt oder nicht den gesetzlichen Anforderungen (!) entsprechend erteilt, wird die 14-tägige Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt. Sie erlischt dann spätestens 12 Monate und 14 Tage ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, § 356 Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB, § 355 Absatz 2 Satz 2 BGB .

Insofern ist es angezeigt sein, bei dem oben zu Ziff. 3 in Betracht gezogenen „Vergleich" vorsorglich auch Ihren Widerspruch nach dem Fernabsatzrecht des BGB wirksam zu erklären.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Rückfrage vom Fragesteller 23.06.2018 | 06:45

Vielen Dank für die Antwort. Allerdings würdigt Ihre Antwort den Sachverhalt der Vorkenntnis nicht, da Objekt, Verkaufsgelegenheit und Kontaktdaten schon vorher bekannt waren, also kein Nachweis erbracht wurde. Das Zustandekommen eines Vertrages ist nach meinem Wissensstand nur eine Bedingung von vielen für die Zahlung einer Maklerprovision. §652 BGB stellt ja mehr Anforderungen daran. Könnten Sie das noch in Ihre Anwort mit einbeziehen. Von der Wirksamkeit der Widerspruchsklauseln würde ich ausgehen, da es ein großes Maklerbüro ist. Ich habe die Informationen am Ende nur gepostet, falls die AGB des Maklers abweichende Regelungen enthalten könnten, die die gesetzliche Regelung des §652 BGB außer Kraft setzen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.06.2018 | 17:59

Gerne zu Ihrer Nachfrage:
"1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags ODER für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises ODER infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.", § 652 BGB enthält also eine "Oder"-Verknüpfung, also nicht allein den Nachweis.
Was nun bei Ihnen vorliegt, lässt sich ohne Kenntnis aller erheblichen Umstände aus der Ferne nicht verlässlich sagen.

Was den Widerruf angeht, gilt dasselbe. Wenn Sie aber widerrufen, ist es Sache auch eines "großen Maklerbüros" nachzuweisen, dass Ihr Widerruf erloschen wäre. Oder anders herum: Dass das "große Maklerbüro" diese Widerrufsbelehrung nicht versäumt, also den gesetzlichen Anforderungen (!) entsprechend erteilt hat.

Das passiert auch großen Banken gelegentlich, wie die Rspr. des BGH zeigt.
Frdl. Grüße,
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 23.06.2018 | 04:33

Korrektur: Im vorletzten Absatz muss es heißen: "Insofern ist es angezeigt, bei dem oben zu Ziff. 3 in Betracht gezogenen „Vergleich" vorsorglich auch Ihren Widerruf (nicht Widerspruch) nach dem Fernabsatzrecht des BGB wirksam zu erklären."

Bewertung des Fragestellers 26.06.2018 | 22:33

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Kern der Frage war, ob Vorkenntnis von Maklerprovisionspflicht entbindet, wenn außer dem Erhalt des Exposé kein Kontakt zum Makler bestand. Antwort (wie ich inzwischen von einem spezialisierten Anwalt weiß): ja, außer der Vertrag mit dem Makler regelt dies ganz explizit anders (Vorkenntnisklausel), weil weder Nachweis noch Vermittlung (keine Ursächlichkeit) nach BGB 652 vorliegen. Herr Burgmer versteifte sich aber auf die Widerrufsklausel (hätte auch klappen können, aber es gab dazu gar keine Information von mir und die 100%e Siegchance war eben die Vorkenntnis, nicht beim Widerruf). Auf Nachfrage war er aber so freundlich und referenzierte auf sinnvolle BGH-Urteile, leider aber ohne Wertung, ob diese im vorliegenden Fall gelten.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 26.06.2018
3,6/5,0

Kern der Frage war, ob Vorkenntnis von Maklerprovisionspflicht entbindet, wenn außer dem Erhalt des Exposé kein Kontakt zum Makler bestand. Antwort (wie ich inzwischen von einem spezialisierten Anwalt weiß): ja, außer der Vertrag mit dem Makler regelt dies ganz explizit anders (Vorkenntnisklausel), weil weder Nachweis noch Vermittlung (keine Ursächlichkeit) nach BGB 652 vorliegen. Herr Burgmer versteifte sich aber auf die Widerrufsklausel (hätte auch klappen können, aber es gab dazu gar keine Information von mir und die 100%e Siegchance war eben die Vorkenntnis, nicht beim Widerruf). Auf Nachfrage war er aber so freundlich und referenzierte auf sinnvolle BGH-Urteile, leider aber ohne Wertung, ob diese im vorliegenden Fall gelten.


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