Mahnbescheid wg. Nachzahlung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe gestern vom Amtsgericht Wedding einen Mahnbescheid bekommen. Ich soll etwas über 1300 Euro Miete für die Wohnung meiner Tochter und ihres Mannes bezahlen. Ihr Mann ist Ausländer. Die beiden haben fast ein Jahr lang gesucht und haben dann eine Wohnung gefunden. Schön war die nicht, Erdgeschoss, Seitenflügel, nur wenige Meter von den Fenstern standen die Mülleimer im Innenhof. Dafür war sie ganz schön teuer, fast 700 Euro mit Nebenkosten. Die beiden haben die Wohnung dann genommen. Ich hab‘ den Vertrag auch unterschrieben, dass wollte der Vermieter so, meine Tochter und ihr Mann haben nur ganz wenig Geld. Das ist im Juli 2015 gewesen. Meine Tochter ist dann später noch beim Mieterverein gewesen. Die haben gesagt: Da gilt die Mietpreisbremse. Die Miete sei um 137,89 Euro überhöht. Wir haben dann dem Vermieter so einen Brief geschrieben, wo das drin stand. Aber der hat sich geweigert, die Miete zu senken. Eigentlich wollten wir dann ja klagen, das hatte der Mieterverein uns geraten. Das haben wir dann aber doch nicht gemacht. Jetzt im Juli haben meine Tochter und ihr Mann eine neue Wohnung gefunden. Die ist billiger und schöner. Der Vermieter hat gesagt: Wenn mit der Wohnung alles in Ordnung ist und es Nachmieter gibt, dann könne man sich bestimmt über einen vorzeitigen Auszug einigen. Wenn am Ende noch etwas dauert, bis die neuen Mieter einziehen, könnten wir den Mietausfall mit der Kaution verrechnen. Wir haben dann die Wohnung renoviert und nach Nachmietern gesucht. Wir haben auch sieben gefunden und alle an den Vermieter geschickt und um einen Termin für die Wohnungsübergabe gebeten. Der war aber nicht zu erreichen. Jetzt am 15. September hat er sich endlich gemeldet. Das hieß es aber auf einmal: Erst mal müssten wir die Miete für diesen und vergangenen Monat zahlen. Ein paar Tage später kam dann der Mahnbescheid. Was soll ich denn jetzt tun? Müssen wir die Miete tatsächlich noch bezahlen, obwohl die Wohnung doch schon längst wieder hätte vermietet sein können?

Mit freundlichen Grüßen,
A. K.

Rechtsanwalt Jan Wilking · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Grundsätzlich kann der Vermieter eine Zahlung der vereinbarten Miete bis zum regulären Ende des Mietverhältnisses verlangen. Dies gilt auch bei einem vorzeitigem Auszug der Mieter. Der Vermieter ist generell auch nicht verpflichtet, die Wohnung vorzeitig an Dritte zu vermieten. Auch eine Verrechnung der gesamten Kaution mit der restlichen Miete muss er nicht zwingend vornehmen, solange noch andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis offen sein können, z.B. wegen offener Nebenkostennachzahlungen, Beschädigungen der Mietsache etc.    Von diesen Grundsätzen gibt es aber zahlreiche Ausnahmen.     Zunächst wäre zu prüfen, ob in Ihrem Fall ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag wegen Nachmieterstellung besteht. Ich unterstelle zunächst, dass eine vertragliche Regelung in Form einer Ersatzmieterklausel fehlt. Allerdings hat der Vermieter seine Bereitschaft zum vorzeitigen Auszug bei ordnungsgemäßer Wohnung erklärt. Ich gehe davon aus, dass auch nicht bei allen sieben vorgeschlagenen Nachmietern ein berechtigtes Interesse seitens des Vermieters zur Ablehnung bestand. Deshalb habe ich schon meine Zweifel, ob der Vermieter überhaupt die restliche Miete noch verlangen kann oder daran gehindert ist, weil er die Wohnung nicht an einen der vorgeschlagenen Nachmieter vermietet hat.    Zudem bestehen Rückzahlungsansprüche bzgl. der zuviel gezahlten, die Mietpreisbremse übersteigenden Miete.    Aufgrund des mündlichen Angebots des Vermieters besteht hier meines Erachtens auch ausnahmsweise bereits jetzt ein Anspruch auf Verrechnung offener Mieten mit der Kaution.    Nicht zuletzt sollte auch geprüft werden, ob der Mietvertrag überhaupt eine wirksame Verpflichtung zur Renovierung enthält. Bei vielen Mietverträgen sind inbesondere die Klauseln zu geschuldeten Schönheitsreparaturen bei Auszug unwirksam, die Kosten für zuviel geleistete Renovierung können dann zurückgefordert werden.    Aufgrund Ihrer Schilderung besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die im Mahnbescheid geltend gemachten Ansprüche nicht gerechtfertigt sind oder zumindest durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen zum Erlöschen gebracht werden können. Es ist sogar durchaus denkbar, dass Sie Ihrerseits Ansprüche gegen den Vermieter haben, die dessen geltend gemachten Ansprüche übersteigen. Ein fristgemäßer Widerspruch gegen den Mahnbescheid erscheint daher empfehlenswert.  Den Widerspruch können Sie theoretisch selbst und ohne anwaltlichen Beistand erklären. Wegen der durchaus vielschichtigen rechtlichen Problematik rate ich aber dringend an, bereits jetzt einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort einzuschalten. Dies sollte zeitnah geschehen, da die Widerspruchsfrist bzgl. des Mahnbescheids nur 2 Wochen ab Zugang beträgt und zudem eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis innerhalb von 6 Monaten nach dessen Beendigung ausgeschlossen sein können.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Mahnbescheid wg. Nachzahlung

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Jan Wilking

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