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Mängelliste bei Auszug aus Mietwohnung und Schönheitsreparaturen

06.01.2016 23:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Wir sind am 25.11.2015 nach ca. 8 Jahren Mietdauer aus einem angemieteten Haus ausgezogen. Die folgenden Regelungen zu Schönheitsreparaturen finden sich im Mietvertrag: "Der Mieter verpflichtet sich Schönheitsreparaturen in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in den sonstigen Räumen alle 7 Jahre durchzuführen." und die nachfolgende Regelung zur Rückgabe des Mietobjektes bei Beendigung der Mietzeit: "Das Mietobjekt ist bei Auszug innen in den verputzen Räumen wie folgt zu streichen: ...(hier folgt eine genaue Definition der Farbe inkl. Bezugsquelle) und in den 3 Kellerräumen mit der (hier folgt ebenfalls eine genaue Definition der Farbe inkl. Bezugsquelle). Die Malerarbeiten müssen von einem Fachbetrieb durchgeführt werden." Es gibt keine explizite Regelung wer diese Kosten zu tragen hat.
Die Malerarbeiten zum Auszug wurden im gesamten Haus durch eine Malerfirma durchgeführt obwohl wir die meisten Wohnräume erst 3 Jahre zuvor gestrichen hatten.
Bei der Übergabe wurde nach einer ca. 2-stündigen Besichtigung des Hauses (u.a. mit Baustrahlern) ein Übergabeprotokoll angefertigt und gemeinsam unterschrieben, das 7 Punkte umfasst und u.a. auch die nicht gestrichenen Kellerdecken aufführt. Am gleichen Tag hat der ehemalige Vermieter eine neue Mängelliste erstellt, in der plötzlich 26 angebliche Mängel aufgeführt sind. Diese sind unserer Meinung nach aber entweder Folgen einer normalen Abnutzung oder waren uns unbekannt. Einen weiteren Tag später hat der Vermieter nochmals 9 weitere Punkte aufgeführt und behauptet, auch diese wären von uns verursacht worden. Nachdem wir eine Aufstellung der unserer Meinung nach völlig überzogenen, angeblichen Kosten zur Beseitigung der Mängel erhalten haben, haben wir für die 7 Punkte des unterschriebenen Mängelprotokolls angefragt, bis wann wir diese Mängel abstellen sollen. Die Beseitigung der anderen Mängel haben wir abgelehnt, da diese nicht von uns verursacht wurden bzw. bei der gemeinsamen Übergabe als Folge einer normalen Abnutzung deklariert wurden.
Folgende Fragestellungen haben wir nun:
1). Waren wir überhaupt zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet und müssen wir nun auch noch die Kellerdecken streichen lassen?
2). Sind wir zur Beseitigung der angeblichen Mängel aus den nachträglich angefertigten Mängellisten verpflichtet?
3). Kann der ehemalige Vermieter eine Nachbesserung der 7 festgestellten Mängel durch uns ablehnen bzw. diese zu den von ihm aufgeführten Kosten selber vornehmen?
4). Wann muss der Vermieter die Kaution in Höhe von 3.750 € zurückzahlen (übliche Nachzahlung der Nebenkosten erfolgte immer im Januar und betrug max. 100 €) und ggf. in welcher Höhe?
Wir freuen uns auf Ihre Einschätzung.


Mit besten Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

1). Waren wir überhaupt zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet und müssen wir nun auch noch die Kellerdecken streichen lassen?

> Sie waren, wenn es sich um einen vorgefertigten Vertrag handelt, nicht zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet, da Renovierungs-Klausel aus mehreren Gründen (Fachhandwerkerklausel, starre Fristen, Farbvorgabe, Endrenovierungsklausel, Summierungseffekt) wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist.

Bei unwirksamer Maler-Klausel gilt die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist.

Sie können sogar Ihre finanziellen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt verlangen, weil er durch die von Ihnen durchgeführte Renovierung ungerechtfertigt (§ 812 BGB) bereichert ist. Beachten Sie, dass Ihre Rückforderungsanspruch sechs Monate nach der Übergabe verjährt (§ 548 Abs. 2 BGB).

> Sie müssen auf Grund der mietvertraglichen Regelung die Kellerdecken nicht auch noch streichen.

Es kommt aber auf den Wortlaut und das Zustandekommen der Regelung im Abnahmeprotokoll an.
Es könnte sich nämlich im eine sog. Individualvereinbarung handeln, durch die sich sich wirksam zum Streichen verpflichtet haben könnten.

2). Sind wir zur Beseitigung der angeblichen Mängel aus den nachträglich angefertigten Mängellisten verpflichtet?

Eine Pflicht zur Beseitigung von Mängeln bzw. zum Schadensersatz besteht nur, wenn nachweislich Mängel und nicht nur „Veränderungen oder Verschlechterungen" durch „vertragsgemäßen Gebrauch" (beispielsweise Verschleiß) (§ 537 BGB) bestehen.

Der Vermieter ist beweisbelastet für den Mangel und die Verursachung durch Sie.

Gegen den Vermieter spricht das von beiden Seiten unterzeichnete Übergabeprotokoll.

Dieses stellt – soweit es vorhandene und erkennbare Mängel betrifft - ein deklaratorisches negatives Schuldanerkenntnis dafür dar, dass keine weiteren Mängel bestehen.

> Sie sind nicht zur Beseitigung der nachträglich festgestellten (angeblichen) Mängel verpflichtet.

3). Kann der ehemalige Vermieter eine Nachbesserung der 7 festgestellten Mängel durch uns ablehnen bzw. diese zu den von ihm aufgeführten Kosten selber vornehmen?

> Der Vermieter kann die Nachbesserung der Mängel durch Sie zwar ablehnen aber dann nicht von Ihnen die Kosten verlangen, wenn die Beseitigung durch Sie im Abnahmeprotokoll geregelt wurde und Sie zur Mangelbeseitigung bereit sind.

4). Wann muss der Vermieter die Kaution in Höhe von 3.750 € zurückzahlen (übliche Nachzahlung der Nebenkosten erfolgte immer im Januar und betrug max. 100 €) und ggf. in welcher Höhe?
Wir freuen uns auf Ihre Einschätzung.

Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf einer Prüfungs- und Überlegungsfrist auf Seiten des Vermieters die Kaution zurückzuzahlen, wenn nicht noch Forderungen (Schadensersatz, Nebenkostennachzahlung).

In der Rechtsprechung wird überwiegend von einer Überlegungsfrist von 6 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses ausgegangen.

> Die Kaution ist daher abzüglich der voraussichtlichen Nebenkostennachzahlung (und möglicher Schadensersatzansprüche) frühestens nach sechs Monaten zurückzuzahlen.


Setzen Sie Ihrem ehemaligen Vermieter eine Frist zur Erstattung der von Ihnen aufgewendeten Malerkosten. Beauftragen Sie nach fruchtlosem Fristablauf einen Rechtsanwalt/eine Rechtsanwältin für Mietrecht mit der Vertretung, da es hier durchaus Tücken gerade hinsichtlich der Verjährung und der genauen Wortlaute von Mietvertrag und Abnahmeprotokoll gibt. Die Kosten der Rechtsverfolgung hat bei Zahlungsverzug der Vermieter zu tragen.
Der Anwalt kann Ihnen dann auch bei der Durchsetzung Ihres Kautionsrückzahlungsanspruchs behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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