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Kündigungsverzicht unwirksam?

| 07.02.2010 13:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Laut BGH Urteil darf ein Kündigungsverzicht beider Mietparteien maximal 4 Jahre betragen.

Meine Frage: Ist in folgendem Beispiel der Kündigungsverzicht unwirksam, weil die 4 Jahre um einen Tag überschritten sind?

Beginn Mietvertrag: 01.11.2009
Kündigungsverzicht bis: 01.11.2013

(Laut §187 Absatz 2 BGB und §188 Absatz 2 BGB ist der Zeitraum von 4 Jahren um einen Tag überschritten. Die 4 Jahre sind am 31.10.2013 abgelaufen.)



Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Zunächst darf ich Ihrem Sachverhalt unterstellen, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt, denn die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Kündigungsverzicht bezieht sich allein hierauf, nicht aber auf Gewerbemietverträge.
Auch unterstelle ich, dass es sich um einen beidseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehandelt hat, also ein Formularmietvertrag vorliegt. Hierbei möchte ich Sie darauf hinweisen, dass eine abschließende Beurteilung nur unter Kenntnis des Vertrages möglich sein wird.

Unabhängig hiervon entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04, dass in Mietverträgen über Wohnraum ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters i.d.R. unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
Der Zusatz „in der Regel“ bedeutet aber auch, dass vom Grundsatz Ausnahmen zu machen sind. Dies könnte vorliegend der Fall sein, soweit der Kündigungsverzicht 4 Jahre und 1 Tag beträgt. Angegeben wurde, dass ein Kündigungsverzicht, bei Vertragsbeginn am 01.11.2009 bis 01.11.2013 gelten solle. Möglich erscheint hierbei, dass die entsprechende vertragliche Regelung, selbst wenn sie eine Allgemeine Geschäftsbedingung sein sollte, auslegungsbedürftig ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen, wie auch sonstige vertragliche Erklärungen, sind ausgehend von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von einem verständlichen und redlichen Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden würden. Es ist also von einem Durchschnittsverbraucher auszugehen, wie dieser die Regelung verstehen durfte. Hierbei muss man ganz klar ausführen, dass im Rechtsverkehr häufig Missverständnisse über die Formulierung „bis …..“ bestehen. Häufig wird dies so aufgefasst, als könne sodann ab dem benannten Zeitpunkt wieder Kündigungen erfolgen. Der Durchschnittskunde kennt im Einzelnen die von Ihnen angebrachten Grundsätze der Fristberechnung nicht. Im vorliegenden Fall wird man im Rahmen einer Auslegung wohl dazu kommen, dass gewollt gewesen war, die Kündigungsmöglichkeiten bis einschließlich zum 31.12.2013 auszuschließen und es möglich sein sollte, ab dem 01.11.2013 zu kündigen, sodass man im Zweifel nicht zu einer Unwirksamkeit der von Ihnen benannten Klausel kommt.

Unabhängig hiervon entschied der BGH mit Urteil vom 14.06.2006, Az.: VIII ZR 257/04, dass bei einem Kündigungsverzicht von mehr als 4 Jahren, dieser nicht gänzlich unwirksam ist, sondern nur insoweit, als er den zulässigen Zeitraum überschreitet. Zwar bezog sich das benannte Urteil auf Staffelmietverträge, jedoch wird ein solches auch für Mietverträge gelten, die keine Staffelmietverträge sind.

Im vorliegenden Fall muss man daher davon ausgehen, dass ein Kündigungsverzicht von 4 Jahren, damit bis zum 31.10.2013, gilt. Andere Unwirksamkeitsgründe bleiben selbstverständlich von diesen Ausführungen unberührt.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe einen ruhigen Sonntag wünschend

Bewertung des Fragestellers 09.02.2010 | 13:05

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