Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung und Kündigungsverzicht

| 16.05.2009 23:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo,

ich bin Vermieterin und habe sozusagen soeben eine Wohnung neu vermietet. Dabei bin ich platt gesagt hereingefallen auf einen Mieter, der sich als freiberuflichen Computerspezialisten vorstellte und einen EInkommensnachweis eines (angeblich) regelmäßigen Auftraggebers mit durchschnittlichem monatlichen Auftragsvolumen von einigen 1000 EUR vorlegte.

DIe Zahlung der Kaution, vereinart unmittelbar nach Vertragsabschluss (15.3.), ließ auf sich warten. Erst nach mehrmaliger Nachfrage, bei der immer wieder neue Geschichten erzählt wurden, und erst nachdem ich mit der nicht in Köln lebenden Lebensgefährtin des Mieters sprach, wurde von ihr eine Teilzahlung überwiesen (1.4.). Am 3.4. (Fälligkeit 1. Miete) erhielt ich, erneut von der Lebensgefährtin, die Restzahlung der Kaution in bar. Die Mietzahlung sei per Dauerauftrag veranlasst, sagte sie mir (was ihr Lebensgefährte ihr wahrscheinlich auch erzählt hat). Die Mietzahlung war aber nicht erfolgt.

Am 4.4. habe ich erneut einen Termin mit der Lebensgefährtin verabredet, zu dem auch der Mieter zugesagt hatte zu kommen. Wer nicht kam, war der Mieter (der die Barzahlung der Miete angekündigt hatte). Nach einer Wartezeit von 30 Minuten war er telefonisch per Handy zu erreichen und erklärte, er werde in ca. 45 Minuten eintreffen. So lange konnte ich nicht warten und fand die Situation in zunehmendem Maße unzumutbar.

Telefonisch vereinbart wurde, dass der Mieter am 6.4. in meiner Privatwohnung vorbeikommt und die Mietzahlung leistet. Er kam mit weniger als 50% der Miete und sicherte die Zahlung des Restbetrages am Folgetag auf meine Konto zu (schriftlich). Erst nach erneuter mehrfacher telefonischer Mahnung wurde die Miete bezahlt - am 15.4. per Überweisung von der Lebensgefährtin.

Am 6.4. versicherte der Vermieter mir, ein Dauerauftrag sei eingerichtet, und die Maimiete werde pünktlich gezahlt. Sie ist nicht gezahlt worden. Am 6.5. habe ich per E-Mail und SMS angemahnt, Fristsetzung 11.5.09. (telefonisch war der Mieter nicht erreichbar; ich nehme an, er ist absichtlich nicht ans Telefon gegangen. Ich erhielt eine SMS, er werde sich kümmern. Der 11.5. verstrich, darauf habe ich eine 2. Mahnung geschrieben, die Auflösung des Vertragsverhältnisses vorgeschlagen und einen weiteren Termin gesetzt (20.5.). Diesmal per Post (Einschreiben).

Der Mieter wirft mir vor, ich habe seine Beziehung zum Scheitern gebracht und eskaliere unnötig. Verweigert sich aber seit 2 Wochen jeglichem Gespräch und kommt seiner Zahlungspflicht nicht nach.

Ich halte ihn für unfähig, Verantwortung zu übernehmen, und glaube ihm schlicht nicht. Ich will unbedingt kündigen.

Meine Fragen:

1. Die außerordentliche Kündigung ist nach meiner Information möglich, wenn der Mieter an 2 aufeinander folgenden Terminen mit der Miete im Rückstand ist. Bedeutet das, wenn er nicht zahlt, und bis 4.6. keine Zahlung erfolgt, kann ich dann außerordentlich kündigen? Wie verhält es sich im Falle einer Teilzahlung?

2. Im Mietvertrag habe ich blöderweise den gegenseitigen Verzicht auf die ordentliche Kündigung bis 2014 vereinbart. In dieser Situation ist das für mich natürlich ungünstig. Allerdings habe ich jetzt festgestellt, dass diese 5-Jahres-Frist gar nicht nzulässig ist - ist sie damit hinfällig, und ich kann kündigen? Oder gilt die Unwirksamkeit nur für Mieter, wie ich mehrfach gelesen habe.

3. Anfechtungsmöglichkeit? Ich nehme an, dass der Mieter mich bezüglich seiner wirtschaftlichen Situation belogen hat. Er spricht jetzt von einem Gehalt. Außerdem ist bei der angegebenen Summe der monatlichen Aufträge nicht nachzuvollziehen, dass er nicht zahlen kann. Er bringt (am 13.5.!!) vor, das Gehalt sei nicht rechtzeitig gezahlt worden, und es seien unberechtigt hohe Summen von seinem Konto eingezogen worden. Sollte es mir gelingen nachzuweisen, dass diese Angaben nicht der Wahrheit entsprechen, habe ich dann die Möglichkeit der Vertragsanfechtung? Wie muss ein solcher Nachweis aussehen?

Mit freundlichen Grüßen

Irene Ofteringer

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich auf der Basis Ihrer Angaben gerne wie folgt beantworten:

1.

Einschlägige Vorschrift für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist § 543 BGB. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter entweder "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist" oder "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht."

Vereinfacht gesagt: Befindet sich der Mieter über zwei Monate hinweg mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder erreicht der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten, dürfen Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Ich gehe davon aus, dass mietvertraglich die Zahlung der Miete zum 3. Werktag eines Monats vereinbart ist. Folglich gerät der Mieter auch mit der Junimiete in Verzug, wenn er diese nicht bis zum 03.06. zahlt. Das Mietverhältnis darf dann von Ihnen am 04.06. fristlos wegen des Zahlungsverzuges gekündigt werden und Sie können den Mieter auffordern, die Wohnung umgehend geräumt an Sie herauszugeben. Geschieht das nicht, können Sie auf Räumung klagen.

Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, durch Ausgleich des gesamten Rückstandes binnen 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage diese fristlose Kündigung zu "heilen" - sie würde also rückwirkend unwirksam. Die Kosten für die Räumungsklage hätte er dann aber gleichwohl zu tragen.

2.

Die fristlose Kündigung wäre auch bei einem wirksamen Kündigungsverzicht möglich. Durch diesen Kündigungsverzicht kann nur die ordentliche, also fristgemäße Kündigung ausgeschlossen werden - diese wäre im vorliegenden Fall aber nicht betroffen, da Sie bei Zahlungsverzug fristlos kündigen können. Der (unwirksame) Kündigungsverzicht steht dem also nicht im Wege.

3.

Fristlos kündigen können Sie auch, wenn der Mieter bei Vertragsschluss falsche Angaben zu seinen Vermögensverhältnissen gemacht hat, z.B. unwahre Angaben in einer Selbstauskunft erteilt hat.

Die Beweislast für eine falsche Auskunft über seine wirtschaftlichen Verhältnisse liegt allerdings bei Ihnen als Vermieter. Fehlt es an einer solchen schriftlichen Selbstauskunft und hat der Mieter seine Auskünfte nur mündlich erteilt, ist der Beweis nur zu erbringen, wenn Sie für die Angaben des Mieters einen Zeugen beibringen können.

Wenn der vom Mieter vorgelegte Einkommensnachweis gefälscht war und Sie dies beweisen können - etwa durch Zeugnis des angeblichen Ausstellers des Dokuments - dann können Sie die Falschangabe natürlich ebenfalls nachweisen - Ihnen steht dann ebenfalls das Recht zur fristlosen Kündigung und Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung zu.

Fazit: Sie sollten nun abwarten, ob der Mieter bis zum 04.06. noch Zahlungen leistet. Fehlen ihnen am 04. mehr als eine Monatsmiete oder ist der Mieter dann gar mit zwei Mieten (Mai und Juni) in Verzug, sollten Sie das Mietverhältnis umgehend fristlos kündigen. Da bei einer Kündigung einige Formalien zu beachten sind, empfiehlt es sich grundsätzlich, die Kündigung durch einen Anwalt aussprechen zu lassen, der den Mieter dann auch zur Zahlung der ausstehenden Mieten auffordert und dann auch die Räumungsklage vor Gericht bringt. Die Kosten für die Beauftragung des Anwaltes wären vom Mieter als Verzugsschaden zu erstatten.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für die weitere Vertretung und ein persönliches Gespräch selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Bei Bedarf kontaktieren Sie mich bitte unter <info@rechtsanwalt-schwartmann.de> oder telefonisch unter 0221-3559205.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 23.05.2009 | 19:48

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

folgende Nachfrage habe ich Ihnen auch per E-Mail geschickt, da ich jetzt erst die Kunktion hier entdeckt habe:

Danke für Ihre Antwort. Der zweite Punkt ist aber nicht wirklich beantwortet. Ich bezog diese Frage selbstverständlich nicht auf die außerordentliche Kündigung, sondern auf die (hilfsweise) ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, um nicht auf daqs Gelingen der außerordentlichen Kündigung angewiesen zu sein. Vielleicht könnten Sie mir daher zu Punkt 2 noch etwas sagen.

Kann ich ordentlich kündigen und mich auf die Ungültigkeit der Klausel berufen (ich kannte die Frist nicht, habe das erst jetzt festgestellt)?

Danke.

Mit freundlichen Grüßen


Irene Ofteringer

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2009 | 20:42

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen ja bereits per E-Mail beantwortet habe.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.05.2009 | 18:47

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen