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Kündigungssperrfrist: ja oder nein?


25.12.2011 15:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Es gibt nach §577 a BGB nach Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren - dann fristgemäße Kündigung möglich.

Gibt es dies auch - oder analog - bei folgender Situation:

Einfamilienhaus (RMH), frei finanziert, wurde direkt nach Erstellung vom Eigentümer an mich vermietet. Ich wohne nun > 10 Jahre drin.

Das Haus soll nun verkauft werden.

Komme ich bei einem evtl. Neueigentümer - über die Kündigungsfrist hinaus - ebenfalls in den Genuss einer Sperrfrist? Wenn ja, mindestens welcher, und auf Basis welchen Gesetzesparagrafen?

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.


Herzlichen Dank für Ihre Anfrage! Ich bin gerne bereit, die Sach- und Rechtslage ausführlich zu beschreiben:


Ich verstehe Ihre Ausführungen so, dass Sie vor 10 Jahren ein Haus angemietet haben, welches vom Eigentümer frei finanziert wurde. Nun beabsichtigt man, das Haus an eine Dritte Person weiter zu veräußern. Sollte ich den Sachverhalt falsch verstanden haben, weisen Sie mich bitte in der Nachfragefunktion darauf hin!

Da Sie zu möglichen Sonderregelungen im bestehenden Mietvertrag keine Angaben gemacht haben, muss die Rechtslage im Allgemeinen wie folgt beschrieben werden:

1. Wenn Sie mit dem Eigentümer des Hauses einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben, kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis gem. § 542 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch - Fünfter Teil) nach den gesetzlichen Vorschriften (s.u.) kündigen. Anders wäre es, wenn Sie sich mit dem Eigentümer auf eine mögliche Sonderregelung geeinigt haben, die bspw. in § 542 Abs. 2 BGB geregelt ist (befristetes Mietverhältnis).

2. Der Eigentümer möchte das Mietverhältnis also in absehbarer Zeit mit Ihnen auflösen, um das Objekt weiterveräußern zu können. Zu beachten ist, dass es sich bei der eventuellen Kündigung um keinen Eigenbedarf, bspw. für Familienangehörige, handelt! Wichtig wäre zu wissen, ob der potentielle Neu-Eigentümer selbst in das Haus einzieht, oder die Immobilie - wie bisher auch - weitervermietet.

Grundsätzlich gilt: "Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB". Sofern der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter durch den Eigentümer bzw. Vermieter an einen Dritten weiterveräußert wird (wie in Ihrem Falle beabsichtigt), so tritt der Erwerber (sprich: Neu-Eigentümer) anstelle des Vermieters ein, dessen gesetzliche Pflichten weiter zu erfüllen sind (§ 566 Abs. 1 BGB). Dies ist jedoch von dem Hintergrund abhängig, wer Ihnen die Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht (Noch-Eigentümer???), und ob das Haus "ohne Sie", oder "mit Ihnen" als Mieter weiterverkauft wird.

3. In § 573 Abs. 1 ist darüber hinaus geregelt, dass ein Vermieter das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse vorzuweisen hat. Dieses kann unter anderem dann vorliegen, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde." Nach meiner Ansicht ist diese gesetzliche Regelung in Ihrem Falle zutreffend, da der Eigentümer das Objekt aus Wirtschaftlichkeitsgründen weiterveräußern wird.

4. Ich gehe davon aus, dass Sie mit dem Vermieter keine abweichenden Kündigungsfristen vereinbart haben.

Das Gesetz schreibt in Fällen der ordentlichen Kündigung folgende Fristen vor:

a) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (= 3 Monate);
b) Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach 5 und 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate (= zusätzlich 2 x 3 Monate Spielraum).

Nach meinen Berechnungen hätten Sie ab erfolgter, wirksamer Kündigung durch den Vermieter 9 Monate Zeit, den Wohnraum freizugeben (Auszug).

Natürlich hilft es auch regelmäßig, mit dem bisherigen Vermieter ins persönliche Gespräch zu kommen. Wenn der Neu-Eigentümer die Immobilie nämlich auch weitervermieten möchte, bestünde ggf. die Möglichkeit, das Mietverhältnis weiterhin einzuräumen.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.

Bitte haben Sie auch Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung vor Ort nicht ersetzen kann. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit über die kostenlose "Nachfragefunktion" zur Verfügung.

Gerne bin ich bereit, das Mandat weiterzubearbeiten, falls es zu Problemen mit dem bisherigen Eigentümer kommt.


Ich wünsche Ihnen noch schöne Festtage und einen guten Rutsch ins neue Jahr!

Beste Grüße aus Mainz

Frank Beck
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2011 | 19:16

Mietvertrag ist unbefristet - lt. Mietvertrag habe ich nunmehr 12 Monate Kündigungsfrist.

Der Vermieter hat mir nicht gekündigt und will es (derzeit) auch nicht.

Er will das Haus "vermietet" verkaufen.

Die Nachfrage also nochmal konkretisiert:

Kann der Käufer, wenn er nicht (oder nicht an mich) weiter vermieten will, direkt nach Erwerb - mit der mietvertaglich festgesetzten Frist kündigen, oder muss er analog zu § 577 a BGB vor Aussprechend der Kündigung eine Sperrfrist einhalten? Und wenn ja, ggf. welche?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2011 | 19:57

Guten Abend,

herzlichen Dank für Ihre Nachfrage!

Der von Ihnen gesagte § 577 a BGB ist ein zusätzlicher Ausnahmeparagraph zum fünften Buch des BGB. Hierbei geht es um die sogenannten "Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen".

Eine analoge Vorschrift zu § 577 a BGB, wie von Ihnen erfragt, ist mir bislang nicht bekannt.

Sie können sich sicher sein, dass Ihnen auf alle Fälle 12 Monate bleiben, um im "Notfall" ausziehen zu können. Dennoch wäre es gut, wenn Sie gemeinsam mit dem Eigentümer versuchen, einen neuen Besitzer zu finden, der Sie als "Mieter" übernimmt.

Falls weitere Rückfragen Ihrerseits bestehen, können Sie mich jederzeit per E-Mail-Nachricht kontaktieren.

Diese lautet: ra-frank-beck@web.de.


Herzlichen Dank und frohe Festtage,

Frank Beck
(Rechtsanwalt)


BITTE BEACHTEN SIE!

DIE BERATUNG AUF DIESER PLATTFORM KANN EINEN FUNDIERTEN RECHTSRAT, DEN SIE Z.B. BEI EINEM JURISTEN VOR ORT EINHOLEN KÖNNEN, NICHT (!) ERSETZEN!

Ergänzung vom Anwalt 25.12.2011 | 20:10

Wenn § 577 a nicht greift, bleibt es bei
§ 566
Kauf bricht nicht Miete

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.



Nach dieser grundsätzlichen Vorschrift tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem alten Mietvertrag ein. Das ist gem. § 577 a BGB ausnahmsweise nur dann anders, wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus „wohnungsprivatisiert" wird, wenn es also in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und wenn die Wohnungen dann verkauft werden. Hier wird der Besitzstand der Mieter vorübergehend und eingeschränkt geschützt.


Eine vergleichbare Interessenlage liegt bei der Miete eines Einfamilienhauses nicht vor. Für eine analoge Anwendung des § 577 a BGB fehlt es daher an der Vergleichbarkeit der Interessenlagen.

Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mieteertrag ein. Der neue Eigentümer kann genau so kündigen, wie der alte es konnte
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