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Eigenbedarf & Kündigungssperrfrist

29.04.2013 20:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Zusammenfassung: In der Frage geht es um die Eigenbedarfskündigung und eventuelle Kündigungssperrfristen beim Erwerb eines Hauses, in dem sich mehrere Wohnungen befinden.

Wir sind eine Familie mit 3 kleinen Kindern unter 6 Jahren. Seit einem Jahr wohnen wir im europäischen Ausland, möchten aber 2014 aufgrund des Endes meiner Elternzeit wieder zurück und uns deswegen ein Haus kaufen in der Nähe meiner Arbeitsplätze (zu dem einen 20 zu dem anderen 45 Minuten). Das anvisierte Haus gehört einem Eigentümer (nicht mehreren). Es besteht aus drei Wohnungen von insgesamt 195m². Die Wohnung im EG und direkten Zugang zum Garten wird seit fast 50 Jahren von einem Ehepaar bewohnt. Die anderen Wohnungen sind leer. Wir wollen beim Kauf die Wohnungen zusammenlegen und das ganze Haus als EFH umbauen, die Renovierung wird sicher ein Jahr dauern. Die Miete ist sehr gering, ca. 200 EUR im Monat, etwas vergleichbares gibt es kaum, die Mieter wollen nicht ausziehen. Kann ich auf Eigenbedarf kündigen? Wie würde ich das formulieren? Was sind die Fristen? Vor allem: Liegt eine Kündigungssperrfrist (Umwandlung in Eigentumswohnungen) nach § 577a BGB vor? Diese würde in unserer Gemeinde 10 Jahre betragen.

Danke, Lars

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen - mögen diese auch zunächst unbedeutend scheinen - kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch drastisch verändern.

Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich, wenn Sie ernsthaft beabsichtigen, die Immobilie / Wohnung für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Diese Voraussetzungen sollten bei Ihnen gegeben sein.

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen Sie jedoch Folgendes zwingend beachten:

1. Die Eigenbedarfskündigung kann erst ausgesprochen werden, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

2. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf ausreichend und nachvollziehbar begründen. Die Formulierung "wegen Eigenbedarfs" reicht dazu nicht aus. Es muss schon recht konkret und detailliert erläutert werden, warum der Eigenbedarf besteht. Eine Musterformulierung kann im Rahmen dieser Erstberatung allerdings nicht vorgenommen werden.

3. Sie müssen die Kündigungsfristen zzgl. eventueller Sperrzeiten für die Eigenbedarfskündigung einhalten.

Die eigentliche Kündigungsfrist ergibt sich aus § 573 c Abs. 1 BGB. Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.

Da Sie als neuer Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis "einsteigen" dürfte hier - sofern im Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden - die gesetzliche Kündigungsfrist von 9 Monaten gelten. Sie müssten aber vor der Kündigung erst eine evtl. Sperrzeit abwarten und können erst nach deren Ablauf mit der 9-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

Die besondere Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen bei Wohnungsumwandlungen ist in § 577a BGB geregelt.

Dieser Sonderkündigungsschutz für die Mieter greift ein, wenn eine vermietete Wohnung nachträglich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

Nach Ihrer Schilderung besteht das Haus bereits aus 3 Wohnungen. Es wäre daher zu klären, ob die drei Wohnungen im Grundbuch schon als drei einzelne Eigentumswohnungen eingetragen sind. Für diese Prüfung muss unbedingt das Grundbuch eingesehen werden.

Wurde die Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses mit den jetzigen Mietern und vor Ihrem Kauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, so würde die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB greifen. Die Kündigungssperrfrist beginnt mit dem ersten Verkauf nach der Wohnungsumwandlung. Wäre die Wohnung vor Ihnen bereits einmal an einen anderen Eigentümer verkauft worden, würde dies auf die 10jährige Sperrzeit entsprechend angerechnet werden.

Wurden die drei Wohnungen noch nicht in 3 eigenständige Eigentumswohnungen umgewandelt, so greift die Sperrfrist des § 577a BGB dagegen grundsätzlich nicht (vgl. auch BGH VIII ZR 231/08.

Entscheidend dafür, ob ein Sonderkündigungsschutz für die Mieter besteht, ist also, ob die betreffende Wohnung vor Ihrem Kauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und ob die Sperrfrist u. U. schon abgelaufen ist. Da diese Frage nicht im Rahmen einer Erstberatung auf diesem Portal zu beantworten ist, kann ich insoweit keine abschließende rechtliche Bewertung vornehmen.

Vor einem Kauf sollten Sie unbedingt das Grundbuch einsehen und sich danach wegen der Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung tiefergehend anwaltlich beraten lassen. Eine tiefergehende anwaltliche Beratung ist auch insoweit dringend zu empfehlen, als dass eine Eigenbedarfskündigung leider oftmals nicht ganz unproblematisch verlaufen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn die betroffenen Mieter schon sehr lange in der Wohnung wohnen und/oder ein gewisses Alter erreicht haben und daher mit einem Widerspruch gegen die Kündigung oder mit einem verlängerten Räumungsschutz zu rechnen ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin






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