Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Kündigungsfristen für den Untermietvertrag:
Der Hauptmieter kann als Untervermieter den Untermietvertrag gemäß den gesetzlichen Regelungen in § 573c BGB kündigen. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
- bis 5 Jahre: 3 Monate zum Monatsende
- 5-8 Jahre: 6 Monate zum Monatsende
- ab 8 Jahren: 9 Monate zum Monatsende
Abweichende Kündigungsfristen können im Untermietvertrag vereinbart werden, soweit sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
2. Befristung des Untermietvertrags ohne Grund:
Eine Befristung des Untermietvertrags ist gemäß § 575 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter nach Vertragsende Eigenbedarf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts geltend macht oder die Räume als Wohn- oder Geschäftsräume vermieten will. Eine Befristung ohne berechtigten Grund ist nicht möglich.
3. Befristete Vermietung als möblierte Wohnung:
Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter einen Mietvertrag über eine möblierte Wohnung ohne Angabe von Gründen befristen, wenn er die Wohnung selbst bewohnt hat und überwiegend mit seiner Einrichtung ausgestattet ist. Dies könnte eine Alternative für die Hauptmieter sein, wenn sie die Einliegerwohnung selbst möblieren. Allerdings müssen sie die Wohnung dann vorher selbst bewohnt haben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine ordentliche Kündigung des Untermietvertrags durch die Hauptmieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen möglich ist. Eine Befristung ohne Grund ist nicht zulässig. Die befristete Vermietung als möblierte Wohnung kommt nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt sind.
Insgesamt möchte ich Sie jedoch auch darauf hinweisen, dass diese Antwort keine Erstberatung ersetzen kann und ausschließlich dazu dient, einen ersten Überblick über das Rechtsproblem zu erhalten. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Deniz Altundag
Teerhof 59
28199 Bremen
Tel: 0421 83066384
Web: https://www.frag-einen-anwalt.de/anwalt/Rechtsanwalt-Deniz-Altundag-__l108683.html
E-Mail:
Hallo Herr Altundag,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
Folgende Rückfragen
Zu 1. Angenommen der Hauptmieter möchte dem Untermieter kündigen, da die Chemie nicht stimmt oder es Probleme gibt, die keine wirksame Kündigung rechtfertigen. Ist dann eine wirksame Kündigung (z.B. ohne Angabe von Gründen) möglich oder rechtfertigen ausschließlich die gesetzlichen Gründe eine wirksame Kündigung (Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten, ...)? Ist die Kündigung des Hauptmietvertrags ein möglicher Kündigungsgrund für den Untermietvertrag?
3. Können Sie bitte präzisieren, wie lange und in welchem Umfang die Wohnung selbst bewohnt werden muss?
Ihre Rückmeldung mit Verweis auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB erscheint mir jedoch in diesem Fall grundsätzlich nicht hilfreich, da die Einliegerwohnung einen separaten Eingang hat, also nicht Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist. Oder verstehe ich § 549 Abs. 2 Nr. 2 möglicherweise falsch?
Nach Prüfung Ihre Rückmeldung und lesen der beschriebenen Paragraphen erscheint mir eine befristete Vermietung ohne Vorliegen der einschlägigen Gründe nicht möglich und für eine Kündigung des unbefristeten Mietvertrages gelten die normalen gesetzlichen Vorgaben, korrekt?
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Rückfragen. Gerne nehme ich dazu wie folgt Stellung:
Zu 1.:
Der Hauptmieter als Untervermieter kann den Untermietvertrag nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Zu den Kündigungsgründen zählen insbesondere Eigenbedarf, Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter. Allein die Tatsache, dass "die Chemie nicht stimmt" oder es Probleme gibt, die keine Kündigung rechtfertigen, reicht für eine wirksame ordentliche Kündigung nicht aus. Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen ist nicht möglich.
Die Kündigung des Hauptmietvertrags ist für sich genommen kein Kündigungsgrund für den Untermietvertrag. Endet der Hauptmietvertrag, muss der Untermieter die Wohnung aber trotzdem verlassen, da sein Besitzrecht von dem des Hauptmieters abgeleitet ist.
Zu 3.:
Sie haben Recht, § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist hier nicht einschlägig, da es sich um eine separate Einliegerwohnung handelt und nicht um Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Zusammenfassend bleibt es dabei, dass eine Befristung des Untermietvertrags ohne Vorliegen eines berechtigten Grundes nicht möglich ist. Das Bedürfnis zur Befristung besteht häufig im begrenzten auswärtigen Aufenthalts. Der relevanteste Grund für die befristete Untervermietung ist jedoch der Eigenbedarf.
Für eine Kündigung gelten die normalen gesetzlichen Voraussetzungen des § 573 BGB.
Ich hoffe, damit Ihre Nachfragen beantwortet zu haben.
