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Kündigungsgrund Eigenbedarf für Bruder - wie kann ich dagegen vorgehen?


03.05.2005 14:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren, folgendes Problem bedarf Ihrer Hilfe:
Ich wohne seit ca. 3 Jahren in einer Mietswohnung wo insgesamt 5 Parteien wohnen.Nebenan wohnt der Vermieter. Meine Wohnung wurde zum damaligen Zeitpunkt von meiner Lebensgefährtin und mir angemietet, wobei meine Lebensgefährtin aber vor ca. 8 Monaten auszog und ich die Wohnung alleine behalten habe. Nun will mir der Vermieter die Wohnung zum 01.Juli 2005 kündigen ( Eigenbedarf ), da sein Bruder die Wohnung haben möchte. Die Lebensgefährtin des Bruders hat das Haus in dem sie z.Zt. noch wohnen verkauft und brauchen nun eine Wohnung. Mein Vermieter hat mir ein z.Zt. leer stehendes Haus in der gleichen Strasse angeboten, welches ihm auch gehört, wobei aber die Miet und Unterhaltskosten deutlich höher wären als die der momentan von mir bewohnten Wohnung. Das Haus hat ca. 50 qm mehr Wohnfläche, aber ist mir zu teuer.Ich hatte den Vorschlag gemacht, das Haus zum gleichen Preis wie die Wohnung zu mieten, worauf sich der Vermitere aber nicht einlassen will. Ausserdem kommt der Vermieter mit dem Argument, ich alleine bräuchte die grosse Wohnung ja nicht, bietet mir aber das grössere Haus an.Ich zahle immer pünklich die Miete, habe die Wohnung und das Grundstück laut Aussage des Vermieters immer im super Zustand. Als Argument bringt er vor, sein Bruder muss in 3 Monaten aus dem Haus raus und weiss nicht wohin. Ausserdem wäre der Bruder über 70 ahre alt und möchte eine ebenerdige Wohnung anmieten. Meine Fragen beziehen sich auf folgendes : 1.) Muss ich die Wohnung räumen, nur weil der Bruder das Haus verkauft und nun meine Wohnung beziehen will? 2.)Wie lange kann eine solche Eigenbedarfskündigung sich hinziehen. 3.) Meine Lebensgefährtin ist zwar ausgezogen, hat aber den Mietvertrag nicht separat gekündigt.Der Vermieter will ihr auch eine Kündigung schicken.Kann es da Probleme geben? Ich habe mich gerade erst selbständig gemacht und weiss überhaupt nicht, wann ich den Umzug machen sollte.

Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir ausführlich antworten, damit ich gegen die Kündigung angehen kann.
Guten Tag,

um Ihnen zunächst Ihre Ängste hinsichtlich einer möglichen Be-endigung zu nehmen, möchte ich vorab auf die Kündigungsfristen hinweisen. Ihr Vermieter kann aus dem angegebenen Eigenbedarf für einen nahen Verwandten nicht zum 01.07. kündigen. Die Kündigung des Mietverhältnisses ist bei einer ordentlichen Kündigung nur möglich zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Dies würde bedeuten sofern die Kündigung noch am 4. Mai, dem 3. Werktag ergeht, dass eine Be-endigung erst zum 31.07. möglich wäre. Bei einer Kündigung ab dem 5. Mai wäre eine Beendigung erst zum 31.08. möglich. Zudem muss Ihr Vermieter beiden Mietparteien, also auch Ihrer Lebens-gefährtin kündigen. Sofern er die Kündigung nur Ihnen gegenüber ausspricht, ist diese bereits aus formellen Gründen unwirksam. Ausnahme wäre nur dann, wenn in Ihrem Mietvertrag ausdrücklich etwas anderes geregelt ist. Insoweit bitte ich Sie, diesen dies-bezüglich zu überprüfen.

Hinsichtlich der Kündigungsgründe kann Ihr Vermieter grundsätzlich wegen Eigenbedarf kündigen. Dies muss nicht nur der eigene Eigenbedarf sein, sondern kann auch Eigenbedarf einer nahe stehenden Person, hier also des Bruders sein. Insoweit ist grundsätzlich ein Kündigungsgrund gegeben. Sie können allerdings nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für Sie eine besondere Härte bedeutet. Dies ist insbesondere der Fall, wenn Sie etwa eine Alternativwohnung für einen späteren Zeitraum bekommen können, oder aufgrund besonderer Umstände (Kinder, Gesundheitsprobleme) ein Umzug Ihnen nicht zuzumuten ist.

Das Gericht würde dann eine Abwägung zwischen Ihren Interessen und denen des Vermieters treffen. Hier läßt sich ein Ergebnis kaum vorher sagen, da es immer auf die Interessenlage im Einzel-fall ankommt.

Wenn Ihr Vermieter die Kündigung ausspricht und Sie nicht frei-willig ausziehen, muss Ihr Vermieter eine Räumungsklage erheben. Er kann also nicht etwa zum Ablauf des Mietverhältnisses selbst räumen, sondern bräuchte dann ein Räumungsurteil. Die Länge eines derartigen gerichtlichen Räumungsverfahrens läßt sich schwer abschätzen, Sie können aber überschlägig bei normalem Ablauf zwischen vier und sechs Monaten kalkulieren. Zudem haben Sie, wenn sich am Ende des Verfahrens abzeichnet, dass Sie eine neue Wohnung anmieten können die Möglichkeit, dann noch einen Räumungsschutzantrag zu stellen. Sie sollten allerdings, da es sich um eine rechtlich komplizierte Materie handelt, dann, wenn Sie die Kündigung seitens Ihres Vermieters erhalten, einen Anwalt vor Ort aufsuchen, um Ihre Position noch einmal im einzelnen zu besprechen.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Tel. 04941-605347
FAx 04941-605348

e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2005 | 17:22

Vielen Dank für die Antwort. Wie schaut es denn aus im Bezug auf eine Alternativwohnung.Ich kann doch darauf bestehen, eine im Preis,Lage und Grösse sowie Komfort zu finden. Ausserdem habe ich gerade erfahren, dass er schriftlich beiden Parteien gekündigt hat und die Kündigungen einfach in den Briefkasten gesteckt hat. Weder per Einschreiben noch persönlich übergeben. Muss ich das so akzeptieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.05.2005 | 09:00

Betreff: Kündigung wegen Eigenbedarf

Guten Morgen,
wenn sich die Kündigung als wirksam erweisen sollte, sind Sie ohnehin verpflichtet, eine neue Wohnung zu suchen. Die Rechtsprechung nimmt insoweit Rücksicht auf die Belange des Mieters, als Ihnen natürlich zugestanden wird, eine zumutbare Alternative zu suchen, die ungefähr mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist.

Die Kündigungen sind nach Ihrer Darstellung in Ordnung. Der Vermieter ist allein verpflichtet, schriftlich zu kündigen; mit dem Einwurf in den Briefkasten geht die Kündigung Ihnen auch zu. Anders ist es nur, wenn in dem Mietvertrag bestimmte Formvorschriften für Kündigungen -etwa per Einschreiben o.ä.- festgehalten wären. Dies müßten dann auch eingehalten werden.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Weiß

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