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Mietvertrag Kündigung Eigenbedarf

| 06.09.2016 18:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Wortlose (geduldete) Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach Sozialwiderspruch des Mieters erfordert im weiteren Verlauf eine neue Kündigung oder einer Aufhebungsvereinbarung.

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Datum vom 12.11.2015 haben wir unseren Mietern aufgrund von Eigenbedarf zum 01.03.2016 gekündigt. Mündlich haben uns die Mieter
mitgeteilt, dass sie nicht ausziehen werden.

Der Eigenbedarfsgrund war, dass ich und mein Mann uns getrennt haben. Mein Mann wollte deshalb in die vermietete Wohnung direkt über seinen Geschäftsräumen einziehen. Ebenso wäre unser ältester Sohn mit eingezogen, da es auch für ihn bezüglich des Arbeitsplatzes günstiger gewesen wäre, bei seinem Vater zu wohnen.

Mit Datum vom 18.01.2016 haben die Mieter schriftlich der Kündigung widersprochen. Da die Mieterin schwanger war, haben wir dies so stillschweigend hingenommen.

Im Mai 2016 ist nun die Dachgeschosswohnung im selben Haus freigeworden und mein Mann hat diese renoviert und ist nun auch dort eingezogen.

Am 21.08.2016 teilte mir die Mieterin nun per WhatsApp mit, dass sie nun zum 01.09.2016 ausziehen würden. Ich bat um eine formelle schriftliche Kündigung.

Die Mieterin beruft sich wiederum auf unsere Kündigung vom 12.11.2016 und verweigert diese Kündigung. Eigenbedarf besteht inzwischen nicht mehr, da mein Mann mit der anderen Wohnung schon genug Aufwand und auch genug Kosten hatte, um dort einziehen zu können.

Wie ist hier die Rechtslage. Muss die Mieterin nochmals schriftlich kündigen und können wir uns auf die gesetzliche Kündigungsfrist bzw. die Kündigungsfrist im Mietvertrag berufen.

Wir wären Ihnen für Ihren rechtlichen Rat sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sabine Genc

Sehr geehrte Fragestellerin,

Das Ergebnis der rechtlichen Prüfung vorwegnehmend, kann ich Ihnen direkt mitteilen, dass ihre Auffassung vollständig zutreffend ist. Die Mieter müssen, wenn sie aus der Wohnung ausziehen wollen und keine Miete mehr bezahlen möchten, das Mietverhältnis ordentlich kündigen oder mit ihnen eine Aufhebungsvereinbarung schließen.

Mit der von Ihnen ausgesprochenen Kündigung endete ursprünglich das Mietverhältnis zum 1. März 2016. Wäre nichts weiter geschehen, würden die Mieter nun tatsächlich in einem gekündigten Verhältnis (Nutzungsverhältnis) leben und könnten wohl ohne Einhaltung von Kündigungsfristen selbst aus der Wohnung ausziehen.

Der Entfall des Eigenbedarfs ist nach der Rechtsprechung des BGH ein Umstand, welcher dem Mieter zwingend mitzuteilen ist. Allerdings hat der BGH in seinem Urteil aus dem Jahr 2005 festgestellt, dass diese Mitteilungspflicht des Vermieters nur innerhalb der Zeitspanne ab Zustellung der Kündigung bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (BGH, Urteil vom 9. November 2005 VIII ZR 339/04). Ein späterer Entfall des Eigenbedarfes (wie bei Ihnen, erst im Mai 2016) berührt die Wirksamkeit der Kündigung in ihrem Bestand nicht mehr.

Nun haben ihre Mieter jedoch im Januar der Kündigung schriftlich widersprochen und hierfür, so verstehe ich ihre Fragestellung, den Einwand der "nicht zu rechtfertigenden Härte" vorgebracht. Mit einem derartigen Widerspruch kann der Mieter nach der gesetzlichen Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Nach ihren Schilderungen gehe ich davon aus, dass von den Mietern ein derartiger Widerspruch erhoben wurde und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt wurde. Zwar wurde der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht, wie § 574 b Abs. 2 BGB dies verlangt. Dies ist jedoch unerheblich, da dieser Umstand dem Vermieter lediglich die Möglichkeit eröffnet, den Widerspruch zurückzuweisen. Der Widerspruch ist hierdurch nicht in jedem Falle unwirksam. Darüber hinaus kann ich ihren Schilderungen aktuell nicht entnehmen, ob sie im Rahmen der Eigenbedarfskündigung ordnungsgemäß über das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB belehrt haben, nur dann wäre der Widerspruch überhaupt befristet. Bei unterbleibender Belehrung kann der Mieter den Einwand auch noch später erheben.

Somit war das Mietverhältnis zwar grundsätzlich wirksam zum Ende des Monats Februar 2016 gekündigt. Aufgrund des Widerspruchs der Mieter ist jedoch von einem Fortsetzungsverlangen auszugehen, welches sie als Vermieter hätten zurückweisen müssen, was sich aus § 574 a BGB ergibt.
Damit wurde bereits das ursprüngliche Mietverhältnis zu den bisher geltenden Konditionen fortgesetzt.

Doch selbst dann, wenn in dem schriftlichen Widerspruch der Mieter kein Fortsetzungsverlangen im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB zu sehen ist, ist von dem Bestehen eines Mietverhältnisses auszugehen. Dies begründet sich damit, dass vom Mieter der Gebrauch der Mietsache über den Beendigungszeitpunkt hinaus fortgesetzt wurde. Von ihnen wurde diese Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache geduldet. Für derartige Fälle sieht § 545 BGB vor, dass sich in einem derartigen Fall das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert.

Nur dann, wenn in dem schriftlichen Widerspruch der Mieter kein Fortsetzungsverlangen im Sinne von § 574 BGB zu sehen ist, und sie in ihrem Kündigungsschreiben vom November 2015 ausdrücklich darauf verwiesen haben, dass § 545 BGB nicht gelten solle, müsste man zu einer anderen rechtlichen Einschätzung gelangen.

Somit bestand jedenfalls im August 2016 zwischen ihnen und ihren Mietern ein Mietverhältnis, welches einer Kündigung durch eine der beiden Vertragsparteien bedarf und anderenfalls nur im Wege einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung beendet werden kann.

Eine Mitteilung der Mieter via WhatsApp, dass man aus der Wohnung ausziehen wolle, stellt keine ordnungsgemäße Kündigung dar. Sollte diesbezüglich Mietvertrag nicht geregelt sein, so bestimmt jedenfalls § 568 BGB, dass eine Kündigung des Mietvertrages schriftlich zu erfolgen hat.

Wenn ich mit der Annahme nun richtig liege, dass ihre Mieter auf diese Mitteilung via WhatsApp bereits aus der Wohnung ausgezogen sind, so ist die Frage wie sie sich sinnvollerweise verhalten unter verschiedenen Aspekten zu betrachten. Die größte Rolle dürfte hierbei die Frage der Begrenzung finanzieller Verluste spielen. Sollten Sie bei der Entscheidung, welchen Weg sie gehen und wie sie sich nun verhalten sollen Unterstützung benötigen und auch die Korrespondenz mit ihren Mietern nicht mehr selbst führen wollen, so stehe ich Ihnen selbst verständlich gerne jederzeit mit Rat und Tat zur Seite. Sprechen Sie mich hierzu gerne direkt über meine Homepage an.

Ich hoffe mit den obigen Ausführungen amtliche ihrer Fragen beantwortet zu haben und darf Sie darauf hinweisen, dass sie bei Unklarheiten gerne die kostenlose Nachfragefunktion benutzen können oder mich auch gerne direkt kontaktieren können.

Mit den besten Grüßen wünsche ich einen schönen Abend,
S. Jordan

Bewertung des Fragestellers 08.09.2016 | 11:28

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