Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass mit dem Nachbarn mündlich ein unbefristeter Pachtvertrag geschlossen worden ist.
Die Kündigungsfrist für Pachtland beträgt gemäß § 584 BGB 6 Monate. Die Kündigung kann nur zum Ende eines Pachtjahrs möglich und muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgt sein. Sollte es keine Vereinbarung zum Pachtjahr geben, beginnt dieses mit Beginn des Pachtvertrages.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Bei mehreren Verpächtern bzw. Grundstückseigentümern muss diese von allen Verpächtern unterschrieben werden.
Die Kündigung sollte folgende Angaben enthalten:
- Adresse des Grundstücks und ggf. Grundstücksnummer
- Datum der Kündigung
- Gründe für die Kündigung
- Art der Kündigung (ordentlich oder außerordentlich)
-Händische Unterschrift aller Verpächter (Eigentümer)
Eine Ausnahme gilt im Rahmen der sogenannten Landpacht. Hier gilt eine 2-jährige Kündigungsfrist. Nach § 585 BGB setzt die Landpacht voraus, dass ein Grundstück zur Landwirtschaft verpachtet wird. Auf die Einordnung des Grundstücks als zur Landwirtschaft nutzbar kommt es hingegen nicht an. Da ich aufgrund Ihrer Darstellung davon ausgehe, dass der Nachbar das Grundstück nur rein hobbymäßig als Garten nutzt, liegt vermutlich kein Landpachtvertrag vor.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Birkenfeld
Sehr geehrte Frau Birkenfeld,
danke für Ihre Antwort. Wie erwähnt befindet sich das Grundstück in einem alten Bebauungsgebiet und wird nur als eine Art Erweiterung zum bestehenden, bereits bebauten Grundstück vom Eigentümer des Nachbargründstücks unentgeltich genutzt. Es ist quasi kein fruchtbares Land.
Warum wird dennoch auf eine Pacht und nicht auf eine Miete verwiesen? Könnte ggf. auch eine Leihe anwendbar sein?
Spielt es auch eine Rolle im Hinblick auf die mündliche Vereinbarung, wenn diese nur von einem Eigentümer oder sogar von einem Beauftragten abgeschlossen und hierdurch die weiteren Eigentümer von einem Veto-Recht ausgeschlossen wurden?
Vielen Dank für eine Stellungnahme.
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1. Miete/Leihe auf der einen Seite und Pacht auf der anderen unterscheiden sich dadurch, dass bei Miete/Leihe ein Gebrauch einer Sache gewährt wird. Bei der Pacht darf der Pächter neben dem Gebrauch auch die Früchte der Sache ziehen.
Wenn Sie zum Beispiel ein Gartengrundstück mit Obstbäumen mieten, dürfen Sie sich zwar auf dem Grundstück aufhalten, nicht jedoch die dort wachsenden Früchte ernten. Diese würden dem Vermieter zustehen. Anders ist es beim Pachtvertrag, dort stehen die Früchte dem Pächter zu.
Aufgrund Ihrer ersten Schilderung, dass es sich um Gartenland handelt bzw. um eine im Grundbuch ausgewiesene landwirtschaftliche Fläche, bin ich davon ausgegangen, dass hier eine Bewirtschaftung mit Fruchtziehung erfolgt.
Wie Sie nunmehr schreiben, handelt es sich jedoch tatsächlich um kein fruchtbares Land. Das Grundstück wurde lediglich als Erweiterung hinzugenommen. In diesem Fall kommt auch eine unentgeltliche Leihe des Grundstücks in Betracht. Im Falle eines Leihvertrages können Sie, sofern keine Zeit für die Leihe vereinbart wurde, gemäß § 604 Abs. 3 BGB das Grundstück jederzeit zurückfordern.
Ein Mietvertrag käme nur im Fall einer entgeltliche Gebrauchsüberlassung, daher Zahlung einer Miete, in Betracht. Eine solche wurde jedoch nicht vereinbart. Sollte sich der Nachbar eventuell zu besonderen Maßnahmen, z.B. Instand- und Erhaltungsmaßnahmen o.ä., verpflichtet haben, müsst das Merkmal der Unentgeltlichkeit unter Umständen nochmals geprüft werden.
2.Verfügungen über eine Sache die im Miteigentum steht, können die Miteigentümer gemäß § 747 Satz 2 BGB nur gemeinschaftlich treffen. Daher kann ein Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht einfach über das gesamte Grundstück verfügen, dieses also etwa vermieten, verleihen oder verpachten.
Da die Abgrenzung zwischen verschiedenen Vertragsarten oft von Detailfragen abhängt, bitte ich Sie, mich bei Bedarf gerne einmal telefonisch zu kontaktieren.
Wenn keine Fruchtziehung aus dem überlassenen Grundstück erfolgt, würde ich Ihnen raten, dass die Eigentümer zunächst die - sofortige - Rückgabe aufgrund einer Leihe gegenüber dem Nachbar geltend machen. Sofern der Nachbar hiergegen Einwände erhebt bzw. irgendwelche vertraglichen Abreden behauptet, die ihm eine weitere Nutzung gestatten, müssten diese natürlich gesondert geprüft werden. Aufgrund der lediglich mündlichen Vereinbarung dürfte jedoch fraglich sein, ob er diese im Streitfall auch beweisen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Birkenfeld
