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Kündigung/Zustand der Wohnung


03.03.2005 11:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Guten Tag, Meine Schwiegermutter wohnt seit 1963in ihrer Wohnung in Magdeburg.Ihr geschlossener Mietvertrag (zu DDR Zeite geschlossener Vertrag) beinhaltet eine 14 tägige Kündigungsfrist und das Verlassen der Wohnung kann im besenreinen Zustand erfolgen.
1996 kaufte ich die Wohnung. Ein neuer schriftlicher Mietvertgrag zwischen meiner Schwiegermutter und mir kam nicht zu stande.
Im Dezember 2004 teilte sie mir mündlich mit, dass sie die Wohnung aufgibt und bis zum 15.01.2005 aus dieser Wohnung auszieht. Am 20.01.2005 erhielten wir die Wohnungsschlüssel und ein Übergabeprotokoll(beinhaltete nur die Zählerstände) über Dritt-bzw. Viertpersonen. Die Wohnung war besenrein jedoch der bauliche Zustand bedurfte einen Widerspruch, der am 24.01.2005 schriftlich erolgte.Eine reaktion blieb bis heute aus.
Frage:
1)Muß eine schriftliche Kündigung erfolgen (Kündigungsfristen)so das ich die Wohnung erneut vermieten kann, oder könnte ich damit rechnen das meine Schwiegermutter in die Wohnung erneut einziehen kann da keine schriftliche Kündigung vorliegt.
2)Es liegt ein Mietvertrag aus DDR Zeiten vor - wie muß oder kann der Zustand der verlassenen Wohnung aussehen.
3) In den letzten Monaten gab es bauliche Veränderungen, so wurden die alten Sockelleisten entfernt(befanden sich in einem optisch guten Zustand), im Bad wurde ein Medienschacht, hinter dem sich div. Anschlüsse befinden so verändert,dass durch eine Firma der alte Zustand so hergestellt werden muß, dass eine erneutete Vermietung stattfinden kann.
Im Bad befinden sich noch Deckenplatten die entfernt werden müssen und die Decken dadurch neu aufgearbeitet werden muß.
In der Wohnung fehlen zwei Zimmertüren.
Im Keller befinden sich Steine, ein alter Ofen (Sondermüll)sowie Regale die nicht entfernt wurden.
Für die beseitigung der Mängel teilte ich ihr schriftlich mit das sie innerhalb von 14 Tagen die gen. Mängel beseitigen möchte.
Es erfolgte eine schriftliche Mitteilung meiner Schwiegermutter:
"Das der zeitpunkt ihrer Kündigung bekannt war und während dier Zeit wurden keine Reparaturforderungen an sie gerichtet, folgedessen gibt es im nachhinein keine Forderungen mehr. Zum Zeitpunkt der Forderungen hatte ich keinen Vertrag mehr.
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)

Nachdem es manche Gerichte und auch viele Vermieter ablehnten, die in DDR-Mietverträgen vereinbarten Kündigungsfristen für Mieter von nur 14 Tagen bzw. zwei Wochen anzuerkennen, hat das Berliner Kammergericht am 22. Januar 1998 in einem Rechtsentscheid klargestellt, daß diese - gegenüber dem BGB bedeutend kürzere und für Mieter vorteilhaftere Kündigungsfrist - vollinhaltlich gilt (Az. 8 REMiet 6765/97).

Kündigungen müssen immer schriftlich ausgesprochen werden. Es gilt Schriftform, nicht Textform. Das bedeutet, mündliche Kündigungen sind unwirksam, genauso wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder E-Mail. Schriftform bedeutet, der Kündigungstext muss schriftlich abgefasst sein und die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden. Die bloße Namensangabe am Ende des Schreibens reicht nicht aus.

Dies ergibt sich aus § 568 BGB. Ist die Schriftform nicht gewahrt, wird die Kündigung zunächst nichtig.

Allerdings ist Ihre Schwiegermutter bereits ausgezogen und hat ein "Übergabeprotokoll" ausgehändigt, so dass hier nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Formnichtigkeit der Kündigung im Hinblick auf die gesamten Umstände des Falles zu einem unbilligen Ergebnis führen würde.

Die Kündigung wird in Ihrem Fall daher als rechtswirksam gelten.

2)

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters (BGB, § 536). Er kann diese Pflicht aber vertraglich auf den Mieter abwälzen, was die meisten denn auch tun. Somit hat der Mieter, je nachdem, wie lange die letzte Renovierung zurückliegt, mitunter auch beim Wohnungswechsel mehr oder weniger umfangreiche Arbeiten auszuführen.

Steht dazu jedoch nichts im Mietvertrag, muss der Mieter seine Wohnung bei Auszug nur besenrein übergeben, das heißt gefegt und ohne Möbel oder gar Sperrmüll.

Anders sah die Rechtslage in der DDR aus:

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen.
Diese Gesetze sind jedoch seit dem 3. Oktober 1990 außer Kraft.

Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.

Nur, wenn ein vor dem 3. Oktober 1990 geschlossener Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung zu den Renovierungsarbeiten enthält, bleibt diese weiterhin gültig.

Ist darin also festgehalten, dass der Mieter für die malermäßige Instandhaltung zuständig ist, muss er sie auch übernehmen.

Da in Ihrem Fall lediglich die besenreine Übergabe geschuldet ist, scheiden weitere Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten durch die Mieterin aus.

Besenrein heißt letztlich frei von Möbeln, Müll und sonstigen Einbauten. Die Übergabe hat danach in einem vertragsgemäßen Gebrauchszustand unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes zu erfolgen.

3)

Bauliche Veränderungen, die der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters an der Mietsache vorgenommen hat, sind durch den Mieter allerdings zu beseitigen, so dass sich die Wohnung wieder in einem vertragsgemäßen Zustand befindet.

Diese Arbeiten sollten Sie selbst durchführen oder durchführen lassen und die Kosten der Mieterin als Schadenersatz in Rechnung stellen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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