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Kündigung wg. Wirtschaftl. Verwertung o. Abrisskündigung?


| 21.02.2006 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Sachverhalt:

- Mehrfamilienhaus mit zwei vermieteten Wohnungen
- Standardmietverträge
- langjährige Mieter (>15 Jahre)
- Vermieterin bewohnt bislang ebenfalls das besagte Mehrfamilienhaus
- Vermieterin geht in ca. 1,5 Jahren ins Altersheim (Alter:78)
- Haus weist einen Renovierungsstau auf (Heizung etc.)
- notwendige Investitionen sind wirtschaftlich nicht sinnvoll
- und für die Vermieterin nicht tragbar
- Haus soll per Schenkung auf Neffen der Vermieterin übergehen
- Haus soll danach abgerissen werden und ein Neubau entstehen

Frage: Welche Begründung sollte für die Kündigung der bestehenden Mietverträge herangezogen werden bzw. ist rechtlich korrekt? (Wirtschaftliche Verwertung? oder Abrisskündigung? oder ...?)
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und Ihrer Angaben wie folgt beantworten darf:

Eine sog. „Abrißkündigung“ existiert nicht. Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 573 BGB, den ich im Anhang für Sie bereit gestellt habe. Der Vermieter benötigt ein berechtigtes Interesse, welches sich in Ihrem Fall nach § 573 Abs. 1 Nr.3 richten kann. Hier finden Sie den Begriff der Verwertung, unter dem Abriss und Neubau, Sanierungsmaßnahmen oder Verkauf verstanden werden. Diese Verwertung muß angemessen sein und insbesondere im Kündigungsschreiben umfänglich begründet werden. Ein Grund kann zum Beispiel eine sehr hohe wirtschaftliche Belastung sein, zB. geringe Einnahmen und hohe Kosten.

Dabei kommt es hier auf den Einzelfall an, wobei ein Abriss auch nicht automatisch eine Verwertung darstellt, jedoch in Ihrem Fall sicherlich einige Ansatzpunkte hierfür zu finden sind. Auch die Lebensverhältnisse der Mieter (hier alte Frau) können bei der Kündigung eine Rolle spielen und u.U. eine Kündigung hinauszögern.

Strittig ist zudem, ob neben der baurechtlichen Abrissgenehmigung auch eine sog. Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen muss, der die Wirksamkeit der Kündigung natürlich beeinflussen kann.

Achten Sie im Fall der Kündigung auf die einschlägigen mietvertraglichen bzw. gesetzlichen Fristen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen in der Angelegenheit gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-
-------------------

§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 22.02.2006 | 10:10

Sehr geehrter Herr Joachim,

zur Information: Die Vermieterin ist bereits 78 Jahre alt, nicht die Mieter.

Gehe ich Recht in der Annahme, daß hohe Investitionskosten für eine neue Heizung (rund 30.000 €) bei gleichzeitig niedrigem Mietertrag und insgesamt geringem Einkommen der Vermieterin eine "Verwertungs-Kündigung" rechtfertigen würden?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Mit freundlichen Grüßen

morgenfrei

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2006 | 20:46

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern die Vermieterin selbst das Haus bewohnt ergibt sich hinsichtlich des Kündigungsgrundes auch die Besonderheit, dass der Vermieterin bei Kündigung ein Festhalten an den Mietverhältnissen nicht zumutbar ist, da sie täglich mit den Mietern konfrontiert wird.

Die o.g Daten und Angaben würden m.E. alleine und bei keinen weiteren ie Kündigung beeinflussenden Tatsachen eine solche Kündigung durchaus rechtfertigen, da es der Vermieterin wohl finanziell überhauptnicht möglich ist, für die mietvertragsgerechte Erhaltung zu sorgen. Desweiteren sollte sich auch die Frage gestellt werden, ob eine wirtschaftliche Sanierung überhaupt noch möglich ist. Ist das nichtder Fall,zB., wenn ein Neubau günstiger wäre, wäre dies auch ein Anhaltspunktfür eine Angemessenheit.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

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