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Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen und Verletzung der Hausordnung


20.12.2007 16:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Guten Tag!
Ich habe eine Kündigung aufgesetzt und möchte, bevor ich sie per Einschreiben absende, von Ihnen überprüfen lassen, ob alles in Ordnung ist juristisch. Anbei die Kopie.
Besten Dank im Voraus!

Sehr geehrte Frau ....!

Ich bedauere es sehr, dass Sie die 1. Abmahnung vom 12.11.2007 mit dem Hinweis auf eine Kündigung meinerseits, falls Sie Ihr Verhalten nicht ändern, nicht Ernst genommen haben.



- Die beschlagenen Fenster in Küche und Bad lassen darauf schließen, dass nach wie vor nicht ausreichend gelüftet wird.

- Obwohl ich Sie darum bat, informierten Sie mich nicht, ob es sich bei dem jungen Mann, der bei Ihnen wohnt, um eine Untervermietung oder um eine auf Dauer angelegte Lebenspartnerschaft handelt.

- Sie benutzen den Trockenkeller nicht, sondern trocknen Ihre Wäsche weiterhin im Wohnzimmer.
Ich fordere Sie dringend auf, das wegen zu erwartender Bauschäden und Schimmelbefall in der 1 Zimmer-Wohnung zu unterlassen.

- Nach Aussagen der Mitbewohner wird die Treppenreinigung vom 2. zum 1. OG, zu der Sie aller 2 Wochen laut Mietvertrag verpflichtet sind, auch nach der 1. Abmahnung nicht durchgeführt.

- Ich bitte Sie dringend darum, Ihren Müll nicht in der Wohnung zu sammeln, sondern regelmäßig, getrennt nach Papier, Glas, "Grüner Punkt" und Haushaltsrestmüll zu entsorgen.


- Nach wie vor geht es um Ihre allmonatlichen unpünktlichen Mietzahlungen. (Aufstellung der Termine der Wertstellung auf meinem Konto seit September siehe 1. Abmahnung) Nur in den ersten 2 Monaten nach Ihrem Einzug am 1.7.2007 wurde die Miete pünktlich gezahlt, sonst mit Verspätungen von 1 bis 2 Wochen.

Die Dezembermiete 2007 war auch heute Morgen, am 20.12.07, noch nicht auf meinem Konto.

In der 1. Abmahnung vom 12.11.2007 wies ich Sie darauf hin, dass Sie, wenn keine Änderung bezüglich der von mir angesprochenen Punkte erfolgt, mit einer Kündigung meinerseits zu rechnen haben.
Unpünktliche Mietzahlungen von mehr als einer Woche (auch noch nach einer erfolgten Abmahnung) sind ein Grund dafür, Ihnen fristlos, hilfsweise fristgemäß, zu kündigen, was ich hiermit tue.
Ich fordere Sie auf, die Wohnung bis zum 31.1.2008 zu räumen und im vertragsgemäßen Zustand herauszugeben. Die 3 Hausschlüssel sind mir oder der Hausverwalterin Frau ..... zu übergeben.


Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für die aufgeworfene Problematik und erlaube mir, Ihnen hierzu folgende Anmerkungen zu machen:

Ich würde Ihnen aufgrund des dargestellten Sachverhalts momentan noch von einer außerordentlichen Kündigung abraten. Voraussetzung ist bzgl. der fehlenden Zahlungsmoral, dass der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten in Rückstand ist. Sie sollten somit warten, ob die Miete für Januar pünktlich eingeht. Ist dies nicht der Fall und ist der Dezember weiter offen, so können Sie sofort die Kündigung aussprechen. Allerdings fällt der Kündigungsgrund weg, wenn die fehlende Miete entrichtet wird.

Bzgl. des von Ihnen vorgetragenen Verhaltens der Mieterin können Sie einen Unterlassungsanspruch geltend machen, sofern dies die fehlende Belüftung bzw. das Trocknen der Wäsche betrifft. Darüber hinaus wäre zu klären, inwieweit eine Untervermietung nach dem Mietvertrag zulässig ist. Ggf. haben Sie hier einen Auskunftsanspruch gegen die Mieterin. Ob das Verhalten insgesamt für eine fristlose Kündigung ausreichend ist, vermag ich im Moment eher zu verneinen.

Auch wenn diese Auskunft wohl nicht dem entspricht, was Sie sich erhofft hatten, so rate ich Ihnen dringend, zumindest den Januar abzuwarten. Dann können Sie sofort die fristlose Kündigung aussprechen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen gleichwohl hilfreich war.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 20.12.2007 | 17:28

Danke für die schnelle Antwort. Demnach reicht eine stark verschleppte Mietzahlung (1 bis 3 Wochen)über die letzten 4 Monate, also fast die ganze Mietzeit, (bis auf die ersten 2 Monate nach Einzug)nicht mal für eine fristgemäße Kündigung???
Au weia, sagen wir Berliner.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2007 | 17:36

Nein, es wird nicht ausreichen. Das Gesetz und die Rechtsprechung verlangen einen Rückstand von 2 aufeinander folgenden Mieten oder einen Rückstand eines erheblichen Teiles, beispielsweise immer nur durch Teilzahlungen. Sie sollten wirklich auf "Nummer sicher" gehen und den Januar noch abwarten.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

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