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Fristlose Kündigung wegen mehrmaliger unpünktlicher Mietzahlung


| 11.08.2010 21:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Mein Sohn lebt mit seiner Familie in Japan, besitzt aber hier an seinem Heimatort eine Eigentumswohnung, die vermietet ist. Wegen eines Umzugs nach Singapur und Veränderungen in der Lebenssituation, möchte er die hiesige Wohnung verkaufen, um sich in Singapur ein neus Objekt zu suchen. An eine Rückkehr nach Deutschland ist nicht gedacht.
Der Mietvertrag mit der Mieterin ist unbefristet und hat eine dreimonatige Kündigungszeit. Mit der Mieterin gibt es immer wieder finanzielle Probleme. So blieb die Nebenkostenabrechnung vom Juli vergangenen Jahres bis zum Januar in diesem Jahr unbezahlt bzw. wurde nur ein Teil bezahlt. Heute ist immer noch ein Teilbetrag offen. Aktuell hat sie ohne Begründung nur die halbe Miete und mit Verzug überwiesen. Diese Vorgänge wurden immer schriftlich angemahnt. Auch aktuell.
Wie kann man regulär in dieser Situation eine Kündigung begründen? Womit muss man rechnen? Wie sollten die nächsten Schritte aussehen? Gerade wenn sie weiter Beträge offen bleibt und auch nicht antwortet?
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Der BGH hat entschieden, dass auch die mehrmalige unpünkliche Mietzahlung, die entsprechend abgemahnt worden ist, eine fristlose Kündigung, rechtfertigen kann, auch wenn die Rückstände nicht für die Anwendbarkeit von § 543 II Nr. 3 BGB ausreichen (BGH, Urteil vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04). Allerdings müssen für eine fristlose Kündigung mehrfache Versäumnisse vorliegen. Bei der Frage einer fristgerechten Kündigung ist der Maßstab ein anderer.

Da Sie momentan die verspäteten Zahlungen abgemahnt haben, ist eine sofortige Kündigung nicht möglich. Wichtigt ist, dass Sie in der Abmahnung darauf hinweisen, dass im Wiederholungsfall die Mieterin mit einer Kündigung rechnen muss.

Sie sollten bei der nächsten nicht fristgerechten Zahlung die Kündigung aussprechen, sofern bisher ordnungsgemäß abgemahnt wurde. Um ganz sicher zu gehen, kann man natürlich auch nochmals abmahnen und erst danach kündigen, wenn wieder eine Verspätung eintritt.

Allerdings hat der BGH klargestellt, dass der Mieter nach einer Abmahung nicht unbedingt mit noch einer Chance rechnen muss, weil er durch die Abmahnungen ausreichend vorgewahrnt war.



Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2010 | 22:52

Mir fehlt noch die Antwort auf das Vorgehen bei ausgeglichener Zahlung. Ich meinte beide Fälle. einmal mit den offenen Zahlungen, aber auch das Vorgehen bei ausgeglichenen Zahlungen und notwendige Begründungen. Womit ist da zu rechnen und was ist der beste Weg?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2010 | 23:23

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Solange die Zahlungen ausgeglichen sind, hat man keine Möglichkeit wegen eines Fehlverhaltens zu kündigen, weil das jeweilige Verhalten bereits durch die Abmahnung sanktioniert ist. Eine ordentliche Kündigung ist auch nach § 573 II Nr. 3 BGB möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaflichen Verwertung gehindert wäre. Hierfür muss aber dargelegt werden können, dass eine Veräußerung mit der Mieterin gar nicht, oder nur unter erheblichen Einbußen möglich wäre. Bei der Abwägung der Interessen spielt auch eine Rolle, aus welchen Gründen der Verkauf erfolgt und ob beim Vermieter ein zeitlicher Druck besteht. Aus diesen Überlegungen könnte sich eine Chance zur Kündigung ergeben, insbesondere wenn Ihr Sohn auf eine schnelle Verwertung angewiesen ist. Letztlich kann man sich aber von hier ohne genauere Kenntnis der Umstände nicht mit einer Einschätzung festlegen. Es spricht nichts dagegen, die Wohnung vermietet zum Verkauf anzubieten, zumal ein Käufer, der die Wohnung selber nutzen möchte, wegen Eigenbedarfs kündigen könnte.
Wenn die Mieterin eine Kündigung nicht akzeptiert, müsste man Räumungsklage erheben und im Prozess über die Räumung würde dann über die Rechtmäßigkeit der Kündigung entschieden.

Um Unsicherheiten im Hinblick auf eine Kündigung zu vermeiden, könnte man auch mit der Mieterin über eine Aufhebung des Vertrages verhandlen, wobei man ihr dabei finanzielle Zugeständnisse machen müsste.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.08.2010 | 08:03


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