Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.
Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG
begrenzt.
Nach § 540 Abs. 1 BGB
ist dem Mieter nicht gestattet, die Mietsache Dritten ganz oder teilweise zu überlassen, bzw. weiter zu vermieten. Für das Wohnraummietrecht regelt § 553 BGB
einen Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung. Hierfür muss der Mieter ein berechtigtes Interesse darlegen. Jedoch ist Ihrer Schilderung zu entnehmen, dass die Mieterin die Zustimmung bei Ihnen nicht eingeholt hat, geschweige denn die Untervermietung anzuzeigen. Wie der BGH in seiner Entscheidung vom 02.02.2011 - VIII ZR 74/10
bestätigt hat, stellt die unberechtigte Untervermietung eine Verletzung der vertraglichen Pflichten dar und kann einen Kündigungsgrund darstellen. Die unerlaubte Untervermietung ist stellt einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Jedoch muss der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Fehlt die Abmahnung, dann ist die Kündigung unwirksam.
Neben der fristlosten Kündigung können und sollten Sie hilfsweise auch die ordentliche Kündigung aussprechen. Da die unberechtigte Untervermietung eine Vertragsverletzung darstellt, ist eine fristgemäße ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
gerechtfertigt (LG Berlin, 23.06.1998, Az.: 64 S 45/98
).
Da Ihre Mieterin eine Untervermietung nicht angezeigt hat, werden Sie nach der von Ihnen dargestellten Sachlage den Mietvertrag wirksam kündigen können. Allerdings müssten Sie beweisen, dass die Wohnung untervermietet wurde, zumal sie es bestreitet.
Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.
Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Vielen Dank fuer die Antwort.
Sie erwaehnen, das die Mieterin ein berechchtigtes
Interesse zur Untervermietung haben muss. Was habe
ich unter einem berechtigten Interesse zu verstehen ?
Vielen Dank.
Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Ein berechtigtes Interesse ist z.B. dann anzunehmen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist Ein berechtigtes Interesse würde z.B. dann vorliegen, wenn die Mieterin sich von ihrem Partner getrennt hätte und nunmehr sich die Wohnung nicht alleine leisten kann. Nach Ihrer Schilderung spielt es für Sie keine Rolle, da die Mieterin VOR der Untervermietung Sie informieren muss und um Ihre Zustimmung bitten muss. Dies ist nicht erfolgt. Daher ist eine Kündigung m.E. gerechtfertigt.
Ich wünsche Ihnen eine gute Nacht und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Mikael Varol
Rechtsanwalt
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