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Fristlose Kündigung wegen Untervermietung

26.10.2012 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich bin Hauptmieter einer Wohnung. Die Wohnung habe ich bis vor 2 Jahren selber noch bewohnt und während dieser Zeit die temporäre Untervermietung beim Vermieter beantragt. Diese wurde bewilligt. Nach meinem Auszug habe ich die Wohnung komplett untervermietet. Der Vermieter wurde über alle vorherigen Mieterwechsel durch den Hauswart informiert (noch bevor ich die Untervermietung beantragt hatte). Daher ist davon auszugehen, dass er auch über die nachfolgenden Mieterwechsel durch diesen informiert wurde. Diese wurden allerdings nicht mehr explizit durch mich angezeigt.

Die Wohnung wurde nun mit der Begründung gekündigt dass der Umfang der Untervermietung dem Vermieter nicht angezeigt wurde (geschrieben wird, dass die ganze Untervermietung nicht legitim sei , durch die erste Anmeldung sehe ich hier aber lediglich mangelnde Information über Dauer und Umfang der Untervermietung gegeben).

Die reguläre Kündigung betrachte ich daher als legitim. Dieser wurde von meinen Seiten und Seitens meiner Untermieter auch schriftlich zugestimmt. Im Kündigungsschreiben wurde die Beendigung der Untervermietung zum 31.10. angemahnt unter Vorbehalt einer fristlosen Kündigung.

Hierfür sehe ich keine Grundlage. Ich habe dem Vermieter mitgeteilt, dass wir fristgemäß zum 31.1. die Wohnung räumen und ihn gebeten auf die fristlose Kündigung zu verzichten. Dem hat er nicht zugestimmt sondern pocht auf sofortigem Auszug der Untermieter. , bzw. andernfalls fristloser Kündigung.

Nun droht er zusätzlich mit einer Einstweiligen Verfügung die meinen Untermietern ab dem 31.10. den Zutritt zur Wohnung untersagt. Diese möchte er notfalls mit Polizeigewalt durchsetzen. Er spricht auch vom Zusperren der Wohnung (wie auch immer das aussehen soll, ggf. Schlossauswechseln).

Meine Fragen sind:

Kann der Vermieter diese einstweilige Verfügung überhaupt erwirken und polizeilich durchsetzen?
Ist eine fristlose Kündigung berechtigt (keine Mietrückstände, keine sonstigen Beschwerden oder Gründe zur zeitnahen Räumung)?
Ist sie überhaupt bis zum 31.01. juristisch durchsetzbar, besonders, da eine Kündigungseinwilligung zum 31.1. ja bereits vorliegt?
Kann im Vorfeld ein Schutz gegen solch eine Verfügung erwirkt werden?
Welche sonstigen Maßnahmen kann der Vermieter angesichts der von uns bestätigten ordentlichen Kündigung ergreifen und wie können wir uns (ggf. im Vorfeld) dagegen absichern?

Ferner:
Stellt die Drohung einer Anzeige wegen möglicher Steuerhinterziehung wenn nicht ausgezogen wird eine versuchte Nötigung dar (auch wenn hier keine Angriffsfläche besteht)?

-- Einsatz geändert am 26.10.2012 12:48:37

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Eine einstweilige Verfügung kann (noch) nicht beantragt werden, dass ist erst geplant. Eine sogenannte kalte Räumung unter das Auswechseln der Schlösser ist nicht möglich, ein Zutritt des Vermieters wäre auch Hausfriedensbruch. Die Polizei ist da nicht zuständig und würde auch nicht tätig werden.

Für alles benötigt man einen (gerichtlichen) Räumungstitel, der ausschließlich mithilfe eines Gerichtsvollziehers durchgesetzt werden kann; nur diese könnte sich dann später einer Vollzugshilfe durch die Polizei bedienen.

2.
Eine außerordentliche Kündigung wäre aber noch denkbar, aber unter engen Voraussetzungen, die sämtlich vom Vermieter beweisen werden müssten (ich zitiere aus den einschlägigen Vorschriften):
Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies u. a. gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.

Der Vermieter hätte Sie also nach Kenntnis der (angeblich unberechtigten) Untervermietung jeweils grundsätzlich abmahnen müssen.
Ausnahmen davon kann ich hier auf den ersten Blick nicht erblicken.

Allein in der unbefugten Gebrauchsüberlassung an den Dritten wird meiner ersten Prüfung nach noch kein Kündigungsgrund zu sehen sein.

Es ist vielmehr erforderlich, dass zugleich mit der unbefugten Gebrauchsüberlassung die erhebliche Verletzung der Vermieterrechte festgestellt wird (BGH NJW 2011, 1065: Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen – dieses müsste der Vermieter voll darlegen und beweisen, was nicht ganz einfach sein wird, denn mit der ersten Untervermietung war er ja einverstanden und Sie konnten wohl davon ausgehen, dass er von den weiteren Untervermietungen wusste).

Auch gilt:

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.
Diese müsste erst einmal geprüft werden.
Eine fristlose außerordentliche Kündigung ist daher nur schwer begründbar und gerichtlich durchsetzbar.


3.
Schutzmaßnahmen gegen eine einstweilige Verfügungen bedarf es daher nicht (siehe oben zu 1.).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2012 | 13:42

Hallo,
Danke für die Antwort.

Die Abmahnung ist ja bereits erfolgt. Ebenso die Androhung der fristlosen Kündigung wenn die Untermieter bis zum 31.10. nicht ausgezogen sind.

Ich möchte gerne wissen ob der Vermieter am 01.11. mit einer Einstweiligen Verfügung vor der Türe stehen kann die meinen Untermietern den Zutritt zu der Wohnung untersagt.

Wenn ja, ob gegen diese Verfügung im Vorfeld etwas getan werden kann.

vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2012 | 13:57

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Entschuldigen Sie, dass hatte ich leider übersehen.

Eine einstweilige Verfügung kann es aber trotzdem wie gesagt nicht geben, weshalb da auch keine Absicherung erfolgen muss.

Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden, § 940a ZPO.

Verbotene Eigenmacht liegt hier aber nicht vor:

Verbotene Eigenmacht begeht, wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet. Dabei kann verbotene Eigenmacht nur gegen den unmittelbaren Besitzer verübt werden - und sind Sie als der Hauptmieter, der Vermieter ist nur mittelbarer Besitzer.

Der Vermieter kann sich daher nicht dadurch wehren, dass er in derartigen Fällen eine einstweilige Verfügung auf Räumung stellt, denn nach der Rechtsprechung ist selbst dann eine einstweilige Verfügung ausgeschlossen, wenn bereits ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Mieter vorliegt (hier noch nicht) und der Besitz des Untermieters an der Mietsache ohne Wissen des Vermieters begründet wurde.

Der Vermieter braucht einen eigenen Räumungstitel gegen den Untermieter, der nur auf dem Klagewege möglich wäre.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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