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Kündigung wegen Eigenbedarf / Mieterhöhung

13.07.2011 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Muss einem Mieter, dem wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, tatsächlich eine andere Wohnung angeboten werden? Was ist, wenn die bisherige Wohnung deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau liegt? Welche Kriterien sind dann anzusetzen (Bisheriges oder hiesiges Mietniveau oder Grösse der Wohnung?)

Kann eine zu niedrig angesetzte Miete in einem Schritt an das ortsübliche Niveau angepasst werden, oder muss dies schrittweise erfolgen? Woran kann man sich hierbei orientieren?

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Der wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter muss dem Mieter nur dann eine Wohnung zur Anmietung anbieten, wenn

- es sich um eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung handelt,

- die vermietet werden soll und

- bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/ 02).

Eine darüber hinausgehende Anbietpflicht besteht grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 4. 6. 2008 - VIII ZR 292/ 07).
Der Vermieter muss eine solche Ersatzwohnung zudem nur dann anbieten, soweit diese mit der bisherigen Wohnung des Mieters auch vergleichbar ist. Hierzu bedarf es einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Die mangelnde Vergleichbarkeit der Wohnung kann sich daraus ergeben, dass die Ersatzwohnung größer oder kleiner als die bisherige Wohnung des Mieters ist. Der Unterschied fällt ins Gewicht, soweit die Ersatzwohnung aus diesem Grund nicht gleichermaßen geeignet ist, den Wohnbedarf des Mieters zu decken oder dieser nicht in der Lage wäre, die höhere Miete zu zahlen; auch eine üblicherweise möbliert vermietete Wohnung ist in der Regel nicht vergleichbar, siehe OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.04.2009 – I-10 U 149/08.

Gemäß § 558 Absatz 3 BGB darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. Zudem kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (§ 558 Abs.1 BGB. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Sie grundsätzlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen, solange diese die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Bitte beachten Sie, dass für eine wirksame Mieterhöhung insbesondere die in § 558a BGB festgelegten Formalien einzuhalten sind.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2011 | 16:35

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für diese ersten hilfreichen Informationen. Nicht ganz klar ist mir folgendes: Was bitte meinen Sie mit ''Formalien, die gem. § 558a BGB'' bei einer Mieterhöhung einzuhalten sind?

Ist bei einer Mieterhöhung nach 15 Monaten eine Erhöhung um 20 Prozent in einem Schritt möglich? Die bisherige Miete beträgt 260 Euro, die ortsübliche Miete 360 Euro, die neue Miete betrüge dann 310 Euro? Eine weitere Erhöhung dann nach 3 Jahren, wiederum um 20 Prozent, bis das ''ortsübliche Niveau'' erreicht ist? Habe ich das richtig verstanden?

Sie schreiben, dass der Mieter der Erhöhung zustimmen müsse. Kann ich diese Zustimmung zur Mieterhöhung - bei entsprechender Formulierung - indirekt voraussetzen, oder muss er tatsächlich seine Zustimmung erteilen?

Vielen Dank im Voraus für eine kurze Konkretisierung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2011 | 17:21

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Das haben Sie richtig verstanden. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs.3 BGB soll verhindern, dass die Mietsteigerung für den Mieter innerhalb einer zu kurzen Zeit zu groß wird. Daher können Sie alle drei Jahre um 20 % erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht ist.

Die Mieterhöhung muss gemäß § 558a BGB in Textform verlangt werden. Der Vermieter muss dabei darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist und dies begründen. Dazu kann er sich berufen auf einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Mietdatenbank oder Mietgutachten, siehe § 558a Abs.2 BGB.

Der Mieter muss einem Mieterhöhungsverlangen tatsächlich zustimmen, § 558b BGB. Ohne Zustimmung wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie auf Erteilung der Zustimmung klagen, wobei die Klagefrist des § 558b Absatz 2 BGB zu beachten ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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