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Kündigung und Schadenersatz bei Bauzeitverzögerung

| 11.10.2009 02:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

Im August 2008 haben wir einen Pauschalpreis-Vertrag nach BGB mit einem Generalunternehmer (nachfolgend GU) über den schlüsselfertigen Bau eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Der Baubeginn erfolgte am 10.10. 2008 mit dem Aushub der Baugrube. Die Bauzeit regelt der folgende Passus des Bauvertrags:

„9.2 XXX verpflichten sich, längstens binnen 7 Monaten nach Baubeginn den Vertragsgegenstand bezugsfertig zu erstellen, sofern der Bauherr seinen Verpflichtungen nach diesem Vertrag nachgekommen ist. Bezugsfertigkeit ist auch dann gegeben, wenn der Außenputz noch nicht angebracht ist und geringfügige Restarbeiten, die den Bezug des Vertragsgegenstandes nicht wesentlich beeinträchtigen, noch zu erbringen sind. Umstände, die XXX nicht zu vertreten hat (z.B. Schlechtwetter, kalte Jahreszeit, verzögerte Bautrocknung, Handwerkerferien, Streik, Aufruhr, Unfälle, historische Funde), verlängern die Bauzeit angemessen.“

Das Kündigungsrecht ist so festgehalten:

„13.1 XXX und der Bauherr können diesen Vertrag nur aus wichtigem Grund kündigen.
13.2 Ein wichtiger Grund, der den Bauherrn zur Kündigung dieses Vertrages berechtigt, ist insbesondere gegeben, wenn
(a) XXX zahlungsunfähig wird oder über das Vermögen von XXX das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder die Eröffnung eines solchen Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt wird;
(b) XXX unter Verstoß gegen Ziffer 9 dieses Vertrages die Errichtung des Vertragsgegenstandes nicht fristgerecht beginnt und die Arbeiten trotz Mahnung verbunden mit angemessener Nachfristsetzung nicht aufnimmt.“

Das Haus sollte folglich laut Vertrag schon seit spätestens 10.05.2009 bezugsfertig sein, was jedoch bei weitem noch nicht der Fall ist. Aktuell fehlen noch: Heiztechnik inkl. Solaranlage (lediglich Bodenheizungsrohre und Verteiler sind verlegt), Estrich im Keller, Malerarbeiten Innenwände und Decken, Fliesen an Wänden und Böden, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Zählerkasten und elektrische Fertiginstallation, Innentüren, Lüftungsanlage, Geländer an Treppen und Empore, Granitbeläge, (Außenputz). Den Ablauf kann man seit einem Jahr als „sehr stockend“ beschreiben, d.h. es wird wochenweise gearbeitet und dann passiert immer wieder 3-4 Wochen nichts.

Die angegebenen Gründe des GU für die Verzögerungen sind z. B. tiefe Temperaturen während des Winters, unzuverlässige Handwerker, eigene gesundheitliche Probleme, Missverständnisse im Ablauf zwischen den Handwerkern. Meinen Verpflichtungen bin ich stets gemäß Zahlungsplan fristgerecht nachgekommen. Ich habe seit Anfang Juni 3x per Fax Fristen zur Fertigstellung gesetzt. Die letzte läuft bis Ende Oktober. Diese wir angesichts der o.a. „Restarbeiten“ kaum zu schaffen sein.

Wir unterhielten aus beruflichen Gründen bisher eine große Wohnung in A und eine winzige Pendlerwohnung in B. Die große Wohnung in A hatten wir im Juni zum 30. September 09 gekündigt. Unser Umzugsgut ist fast vollständig beim Umzugsunternehmen eingelagert und wir wohnen aktuell in der Wohnung in B. Mit Fertigstellung des Hauses in C (ca. 25km von B entfernt) kündigen wir auch diese Wohnung in B. Seit Mai zahlen wir Verzugszinsen für nicht abgerufene Kredite. Unser Sohn besucht zur Entlastung meiner hochschwangeren Frau seit Oktober die Krippe in C.

Ich möchte mein Auskunftsbegehren in zwei unterschiedliche Blöcke strukturieren:

A. Vertragskündigung

1. Reicht die Sachlage für eine Kündigung aus?
2. Ist bei einer Kündigung die Begutachtung des Wertes der bisher erbrachten Leistungen oder der noch nicht erbrachten Leistungen relevant?
3. Wer bestellt den Gutachter? Wie ist der Ablauf?
4. Mit welcher Unterbrechung muss ich durch die Kündigung/Begutachtung rechnen bis ich das Haus in Eigenregie fertigbauen kann?
5. Was passiert mit meinem Gewährleistungsanspruch für bisher erbrachte Leistungen?

B. Schadensersatzansprüche

1. Kommt der GU nach Ablauf der vertraglich geregelten Bauzeit (BGB-Vertrag) automatisch in Verzug oder erst ab einer Fristsetzung durch mich?
2. Wirkt bei einem über Winter gebauten Haus jeder Schlechtwettertag bauzeitverlängernd nach Vertrag oder muss mit einer bestimmten Anzahl jahreszeitbedingt gerechnet werden? (Es gab übrigens zu keinem Zeitpunkt schriftliche Bauverzögerungsanzeigen seitens des GUs, sondern lediglich Hinhaltungen am Telefon.)
3. Ist der Vertragspunkt 9.2. bei Handwerkerferien im Juli/August wirksam, die eigentlich nach Ursprungszeitplan nie relevant gewesen wären.
4. Können bei den Schadensersatzansprüchen gleichzeitig die Mieten für beide Wohnungen in A und B und die Bereitstellungszinsen geltend gemacht werden?
5. Können während des Zeitraumes der doppelten Haushaltsführung (also bis September) die Nebenkosten der Pendlerwohnung in B geltend gemacht werden?
6. Gilt dies auch für sich durch die Kündigungsfrist ergebenden Mietzahlungen für die Wohnung in B nach dem Fertigstellungstermin?
7. Können die werktäglichen 100km für 2 Fahrten zur Kinderkrippe zwischen B und C geltend gemacht werden?
8. Eigentlich hatten wir einen Umzug mit der Hilfe von Freunden geplant, mussten aber aufgrund der Einlagerung dann doch auf ein Fachunternehmen zurückgreifen. Können hier die gesamten Umzugskosten oder lediglich der Mehraufwand für die Einlagerung geltend gemacht werden?

Ich hoffe, ich konnte die Fakten und mein Begehren präzise genug für eine hilfreiche Antwort formulieren und freue mich auf Ihre Erstberatung.

11.10.2009 | 10:02

Antwort

von


(1781)
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte.

A. Fragen Teil 1

1.
Sie haben als mögliche Kündigungsgründe aufgeführt:
" [...] die Verzögerungen sind z. B. tiefe Temperaturen während des Winters, unzuverlässige Handwerker, eigene gesundheitliche Probleme, Missverständnisse im Ablauf zwischen den Handwerkern [...] "

Dazu teile ich Ihnen mit:
Bis auf den ersten, vom Bau- bzw. Generalunternehmer (GU) angebebenen Grund, sind die übrigen von ihm genannten durchaus - nach meiner ersten Einschätzung - geeignet, Ihre Kündigung zu rechtfertigen, denn schließlich sind sie entweder von dem GU verschuldet oder er hat eben diese verschuldet, weil er nicht für eine Krankheitsvertretung insbesondere gesorgt hat.
Schließlich ist das Auftreten einer Krankheit während einer solch langen Vertragslaufzeit absolut voraussehbar und muss dann im Hinblick auf eine Vertretung eingeplannt werden.

Tiefe Temperaturen im Winter wird zunächst eine subjektive Einschätzung des GU sein, jedenfalls ist sie im Nachhinein objektivibar und damit hinreichend feststellbar.

2.
Soweit die Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt ist, entfällt mit Zugang der Kündigungserklärung die Vergütungspflicht für die noch nicht erbrachten Leistungen.

Die bereits erbrachten Teilleistungen werden auch in diesem Fall nach den gesetzlichen (ansonsten auch für eine ordentliche Kündigung) genannten Grundsätzen abgerechnet. Die Vergütungspflicht für bereits erbrachte Leistungen entfällt jedoch, wenn das (Teil-)Werk für den Besteller wertlos ist, weil es für ihn nicht brauchbar oder seine Verwertung ihm nicht zumutbar ist.

Die Wertlosigkeit des Teilwerks für den Besteller von diesem nachzuweisen, denn es handelt sich um eine Ausnahme zu der an sich bestehenden Vergütungspflicht für bereits erbrachte Leistungen.

Weiterhin können dem Besteller wegen des vertragswidrigen Verhaltens des Unternehmers Schadensersatzansprüche zustehen, die sich insbesondere auf Ersatz der Mehrkosten wegen der Beauftragung eines anderen Werkunternehmers und auf Ersatz der Schäden erstrecken, die wegen der mit dieser Beauftragung verbundenen Verzögerung entstehen.

Kündigt der Besteller, muss er sich jedoch grundsätzlich auch bei einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben böswillig unterlässt.

Für die insofern ersparten Aufwendungen des Bestellers (Bauherrn) ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Vergütung für die bereits erbrachten Teile des Werks und die für die noch ausstehenden Teile gesondert zu behandeln.

Dies ergibt sich daraus, dass bei den erbrachten Teilen eine Abrechnung auf der Grundlage der tatsächlichen Leistungen möglich ist, während bei den noch ausstehenden Teilen eine Prognoseentscheidung erforderlich ist.

Beides ist also relevant.

Letztlich sind dabei noch vertragliche Sonderreglungen zu berücksichtigen; diese müssen natürlich auch rechtlich wirksam sein.

3.
Den Gutachter können Sie selbst bestellen. Dessen Gutachten kann bei einem eventuellen Bauprozess als Privatgutachten in Form eines Urkundsbeweises mit einbezogen werden.
Sie müssen lediglich den Gutachter damit beauftragen.

Es besteht auch die Möglichkeit eines außergerichtlichen Schiedsverfahren und einer Schlichtung nach der SOBau.
Mit der SOBau steht allen Baubeteiligten eine Option offen, die sich bereits in vielen Fällen als Alternative zum kostspieligen Gerichtsverfahren bewährt hat. Das Verfahren basiert auf zwei Stufen. Zunächst wird eine Schlichtung angestrebt, bei der alle Parteien gehört und Vorschläge für eine gütliche Einigung unterbreitet werden. Scheitert die Schlichtung, kann das Schiedsverfahren eingeleitet werden. Dazu einigen sich die Kontrahenten auf ein unparteiisches Gremium, dessen spätere Entscheidung damit als verbindlich anerkannt wird.

E gibt auch noch das sogenannte selbständige Beweisverfahren, was in baurechtlichen Angelegenheiten eine außerordentlich große Bedeutung hat.
Sinn und Zweck eines solchen Verfahrens ist eine Tatsachenfeststellung im Rahmen eines vor einem Gericht durchgeführten Verfahrens. Es werden in einem solchen Verfahren jedoch keine Rechts-, sondern lediglich tatsächliche Fragen geklärt.

4.
Sobald Sie die Kündigung ausgesprochen haben, können Sie damit anfangen. Die Kündigung wirkt ab sofort für die Zukunft und beendet den Vertrag insoweit (s. auch vor allem zur Ausnahme die Antwort zu 5.) mit deren Aussprache. Am Besten sollte sie sicherheitshalber per Einschreiben mit Rückschein erfolgen.

5.
Die Gewährleistungsansprüche bleiben bestehen.
Hinsichtlich der bereits erbrachten Leistungen bleibt der Werkvertrag als Rechtsgrund nämlich bestehen und zwar unabhängig davon, ob aus wichtigem Grund die Kündigung ausgesprochen wurde oder nicht.

Weist der bereits fertiggestellte Teil des Werks Mängel auf, so kann der Besteller trotz der Kündigung also Beseitigung der Mängel verlangen und seine sachmängelbezogenen Rechte (so die herrsche Rechtsprechung, was in der Praxis entscheiden ist), denn es handelt sich um einen Anspruch aus dem bestehen bleibenden Teil des Vertrags.

Damit korrespondiert ein Recht des Unternehmers, die Mängel im Grundsatz zunächst selbst zu beseitigen, wobei der Besteller unter bestimmten Voraussetzungen Mängelrechte geltend machen kann, ohne dem Unternehmer eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen.


B. Fragen Teil 2

1.
Der Verzug tritt automatisch ein, denn es gilt:
Der verzugsauslösenden Mahnung bedarf es unter anderem nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist, hier 7 Monate nach Baubeginn, was dafür ausreicht, denn es ist nach dem Kalender bestimmbar.

2.
Regelmäßig auftretende Schlechtwettertage sollten bereits in die eben genannte 7-Monatsfrist eingerechnet sein, ansonsten gibt es dabei keine Maßstäbe. Letztlich wird man jeden Tag notwendigenfalls einzuschätzen haben, was eine berechtigte Verzögerung anbelangt.

3.
Dieses dürfte zulässig sein, jedenfalls soweit nachweisbar ist, dass tatsächlich auch keine Handwerke dann vom GU zur Verfügung gestellt werden konnten, was er Ihnen gegenüber als Auskunft geben muss.

4. Ja, die notwendigenfalls gezahlten Mieten für eine Ersatzunterkunft sind im Wege des Schadens- bzw. Aufwendungsersatzes ansetzbar.

5.
Bei zwei Wohungen kann es natürlich im Einzelnen schwierig werden, beide Mieten bez. 4. anzusetzen, was schon sehr gut begründet werden müsste (Unzumutbarkeit ansonsten insbesondere), letztlich müsste dieses im Einzelnen geprüft werden und ist nach meinem ersten vorläufigen Dafürhalten eher schwierig.

6.
Für die Wohnung in B kann jedenfalls uneingeschränkt Ersatz verlangt werden, auch, wenn diese gerade länger, also über den eigentlichen Kündigungstermin hinaus benötigt wird.

7.
Davon gehe ich aus. Ich unterstelle nämlich nach Ihrem Vortrag, dass die Fahrten (zumindest für die Zwischenzeit) zwangsnotwendig waren, insbesondere im Hinblick auf den Umzug nach C. Diese Aufwendungen konnten also im Vertrauen auf die rechtzeitge Fertigstellung des Hauses in C vorgenommen werden und sind damit zu ersetzen.

8.
Umzugskosten sind grundsätzlich nicht ersatzfähig, da sie ansonsten für Sie auch angefallen wären, aber die Einlagerungskosten sind ersatzfähig, weil sie sonst nicht angefallen wären.

Im Übrigen rate ich Ihnen dringend dazu, weiteren rechtsanwaltlichen Rat dazu einzuholen, auch eine Vertretung in dieser Sache zu erwägen. Die hier angebotene Erstberatung kann leider nicht derart umfassend sein und ist eher nur ein erster Schritt.
Falls Sie sich für meine Person entscheiden sollten (nach meiner Recherche wohnen Sie ganz in der Nähe von meinem Kanzleisitz in Stuttgart-Mitte, am HBF), würde Ihnen die hier gezahlte Erstberatungsgebühr dabei selbstverständlich angerechnet und gutgeschrieben.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und freue mich auf eine eventuelle Antwort von Ihnen.

Außerdem wünsche ich Ihnen noch einen schönen Sonntag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 11.10.2009 | 12:50

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre rasche und ausführliche Antwort. Wenn es das Budget zulässt würde ich gerne zum einen den Sachverhalt bezüglich der zwei Wohnungen präzisieren und zum zweiten um die Beantwortung einer vermutlich übersehenen Teilfrage bitten:

1. Die Wohnung in A ist ca. 190km von B entfernt und war mit 92qm die seit 10 Jahren bewohnte Familenwohnung. Die Wohnung in B ist eine seit 5 Jahren bewohnte 1-Zi-Wohnung mit ca. 33qm. Der Plan ist es diese Situation durch das Haus in C aufzulösen. Das war auch dem GU bekannt. Meiner Meinung nach ist es weder zumutbar gewesen Wohnung B zu kündigen und täglich 380km zu pendeln noch über mehrere Monate mit einem Kleinkind und einer schwangeren Ehefrau in der viel zu kleinen Wohnung B zu wohnen. (Ich meine zu wissen, dass das SGB für Transferempfänger mehr Wohnraum vorsieht). Teilen Sie diese Einschätzung?

2. Können für den Zeitraum des Verzugs Miete UND Bereitstellungszins oder Miete ODER Bereitstellungszins geltend gemacht werden.

Sollte mein GU die Arbeiten nicht -wie von ihm angekündigt- ab nächster Woche massiv beschleunigen oder wir keinen Konsenz bezüglich der Abgeltung des Schadens finden, komme ich gerne auf Ihr Angebot zurück zumal ich von B aus in ca. 25 Min. in Ihrer Kanzlei wäre.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 11.10.2009 | 16:48

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Antwort und Ihre Nachfragen, zu denen ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

1.
In der Tat kann auch meines Erachtens im Hinblick auf die von Ihnen hier angesproche Größe der Wohnung von nur 33 qm² eine etwas andere Betrachtung erfolgen. Denn wenn es dem GU bekannt war, kann man sich darauf berufen, insofern auch die doch geringe Größe der Wohnung dann nicht mehr derart stark ins Gewicht fallen kann, trotz der Tatsache, dass es sich um eine zweite Wohnung handelt, diese dann doch ausnahmsweise ersatzfähig ist.

Daher tendiere ich auch zu Ihrer Sichtweise hinsichtlich der damit zu bejahenden Ersatzfähigkeit auch für die Zweitwohnung.

2.
Stimmt, die Bereitstellungszinsen für die Kredite hatte ich übersehen - vielen Dank für den Hinweis!

Diese sind auch ersatzfähig, da sie ursächlich aufgrund des Leistungsverzuges des GU waren.

Falls ich Ihnen noch in dieser Sache weiterhelfen kann, sagen Sie mir einfach Bescheid.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.10.2009 | 00:20

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