Werkvertrag, Kündigung

Question

Vor einem guten Jahr habe ich einen Fertighausvertrag abgeschlossen, der mir als reine Konditionssicherung verkauft wurde, von der ich jederzeit kostenfrei zurücktreten könne, falls ich z.B. kein Grundstück finde. Leider konnte ich bis heute kein passendes Grundstück finden, sah aber keinen Grund vorzeitig vom Vertrag zurückzutreten, da mir ja mehrmals versichert wurde, dass die Kündigung jederzeit möglich und kostenfrei sei. Diese Klausel konnte ich im Nachhinein so deutlich leider nirgends schriftlich finden.
Nun wurde mir mit Fristsetzung eine Kostenpflichtige Kündigung nach § 649 BGB: Kostenanschlag wegen Nichterfüllung meiner Mitwirkungspflichten angedroht. Soweit ich recherchiert habe ist das auch rechtens, da als Mitwirkungspflicht unter anderem die Bereitstellung eines Grundstücks gesehen wird, welche ich sozusagen verletzt habe. Hiernach habe ich nun auch kein Interesse mehr den Vertrag fortzuführen.
In mehreren Telefonaten hat mir der zuständige Sachbearbeiter nun versichert sich darum zu kümmern und zu klären ob und unter welchen Konditionen ich aus dem Vertrag „entlassen" werden könnte. Nach meinen Recherchen zum Thema Werkvertrag Kündigung habe ich nun aber das Gefühl hingehalten zu werden, bis die Frist abgelaufen ist und der Auftragnehmer somit das Recht auf Kündigung und Schadensersatz hat.
Reichen die Telefonate als ordentliche Reaktion auf die Fristsetzung aus, sodass kein „fruchtloser Fristablauf" vorliegt, welcher den Auftragnehmer zur Kündigung berechtigt?
Des Weiteren habe ich eine Zusatzvereinbarung abgeschlossen, da ich eine Bauvoranfrage getätigt und hierfür eine bemaßte Zeichnung benötigt habe in der es heißt:
Der geschlossene Vertrag wird ohne Kosten für den Besteller unwirksam wenn er bis zum xx.2014 nachweist dass kein erforderliches Grundstück gefunden bzw. beurkundet werden konnte. Unabhängig davon schuldet der Besteller 4000€ für die Erstellung des Bauantrages/der Bauanzeige...
Soweit ist es aber nicht gekommen, da meine Bauvoranfrage abgelehnt wurde. Die Zeichnung des Architekten habe direkt mit diesem abgerechnet und bezahlt (500€).
Bzgl. dem § 649 wundert es mich, dass sich der Auftragnehmer in seinem Schreiben darauf bezieht, da dieser schließlich nur das freie Kündigungsrecht des Bestellers regelt, oder?
Um den Fristablauf zu umgehen (nach dem ich meiner Befürchtung nach schlechter abschneiden würde) habe ich nun überlegt selbst den Vertrag nach §649 zu kündigen. Allerdings ist mit nicht klar, was dann u.U. an Kosten auf mich zukommt. Das Unternehmen hatte ja bisher überhaupt keine Aufwände (also erbrachte Leistung 0) aber nichterbrachte Leistung wäre dann ja alles (also 100%) und die ersparten Aufwände, welche in Abzug gebracht werden müssen, wären doch auch 100%? Also zu zahlen 0€?? Welche Rolle spielt der kalkulierte Gewinn bei einer Kündigung nach § 649? Hat das Unternehmen einen Anspruch auf einen Teil des Gewinns oder gar den kompletten Rohgewinn?
Oder wäre es vllt. besser mit Bezug auf die Zusatzvereinbarung zu kündigen, da hier die Entschädigung klar geregelt ist? Da die dort gesetzte Frist jedoch verstrichen ist, ist die Frage ob diese Vereinbarung überhaupt noch greift.
Zu guter Letzt habe ich Angst durch eine vorgezogene Kündigung meinerseits dem Unternehmen die Möglichkeit zu nehmen mich aus Kulanzgründen aus dem Vertrag zu entlassen. Wie könnte ich also sicherstellen, dass der Auftragnehmer kein Recht auf eine Kündigung wg. Nichterfüllung meiner Mitwirkungspflichten nach Fristsetzung erhält, ohne selbst zu kündigen?
Oder was wäre die beste Lösung um möglichst glimpflich aus der Sache rauszukommen?
Vielen vielen Dank im Voraus für eine schnelle Antwort!

Rechtsanwalt Daniel Saeger · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragensteller,

mündliche Gespräche kann man auch führen, aber nur neben einer schriftlichen Absicherung per beweisbaren Einwurfeinschreiben!

Zur Sache: Ich rate Ihnen in einem Einwurfeinschreiben den Sachverhalt zu benennen, den Sie mit den Worten "Vor einem guten Jahr habe ich einen Fertighausvertrag abgeschlossen, der mir als reine Konditionssicherung verkauft wurde, von der ich jederzeit kostenfrei zurücktreten könne, falls ich z.B. kein Grundstück finde. Leider konnte ich bis heute kein passendes Grundstück finden, sah aber keinen Grund vorzeitig vom Vertrag zurückzutreten, da mir ja mehrmals versichert wurde, dass die Kündigung jederzeit möglich und kostenfrei sei." Ferner ergänzen Sie die Ablehnung der Bauvoranfrage. Möglichst detailliert sollte dann auch die Bemühungen der Grundstückssuche geschildert werden. Haben Sie dagegen nicht wirklich gesucht und nicht viel vorzuweisen, lassen Sie den Punkt einfach offen und unerwähnt.

Dazu sollten Sie möglichst die Namen und Uhrzeit des Gesprächs benennen können. Etwaige Zeugen für den Gesprächsinhalt wären natürlich optimal.

Zudem gilt laut BGH, Urteil vom 17.01.2014, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=V%20ZR%205/12" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.01.2014 - V ZR 5/12: Vorformulierter Bauträgervertrag: Inhaltskontrolle für eine Bindun...">V ZR 5/12</a>:

Eine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, überschreitet die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 BGB: Annahmefrist von vier Wochen wesentlich; sie ist nur dann nicht unangemessen lang im Sinne von § 308 BGB: Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit , wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen muss.

Hier könnt man also die zu lange Bindungsfrist angreifen.

Sollte keine notarielle Beurkundung vorliegen, würde ich auch dies monieren. Allerdings handelt es sich hier um Detailfragen, für die man näher in den Vertrag schauen müsste.

Laut § 649 BGB: Kostenanschlag heißt es: "Es wird vermutet, dass danach dem Unternehmer 5 vom Hundert der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen."

Diese Vermutung kann von beiden Seiten entkräftet werden. Im vorliegenden Fall haben Sie ja schon detailliert die Kosten des Gegners "heruntergerechnet". M.E. auch zu Recht.

Überdies kann m. E. nach Ablehnung der Bauvoranfrage im Grds. der Gegner nicht auf einer Einhaltung des Vertrages bestehen. Denn seine Muster wurden ja abgelehnt.

Abschließend kann die Angelegenheit aber nur unter Vorlage des Vertrages geprüft werden. Dabei würde ich die bereits an die Website gezahlte Summe anrechnen.

Wenn Sie lieber selber ein wenig auf Risiko gehen wollen, streuen Sie die oben genannten erheblichen tatsächlichen und rechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der gegnerischen Forderung, die ich Ihnen an die Hand gegeben habe und bieten "ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht einen Aufhebungsvertrag zum Vertrag vom … zwischen … und … gegen die Zahlung der Summe X zum XX.XX.XXXX zum Ausgleich aller etwaiger Ansprüche der Vertragsparteien gegeneinander für Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft". Vielleicht steigen Sie mit 250 € ein. Sonderlich erfolgsversprechend erscheint mir derzeit der gegnerische Anspruch nämlich nicht. Ferner haben Sie dann einen "Preisanker" gesetzt. Dies ist immer vorteilhaft.

Dass der Gegner nicht wirklich an eine Forderung seinerseits glaubt, legt sein zumindest zögerliches Vorgehen doch recht nahe. Viel Erfolg in Ihrer Angelegenheit!

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Werkvertrag, Kündigung

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Daniel Saeger

Antwort