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Kündigung oder Anfechtung?


24.11.2006 15:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Anfang September 2006 hat V mit M1, M2 und M3 (diese sind Brüder und ausländische Studenten) einen Mietvertrag über eine möblierte Souterrain-Wohnung (1 Zimmer + 1 weiteres großes Zimmer mit Kochzeile + Bad) abgeschlossen. Der Mietpreis wurde auf „300 EUR inklusive Heizung“ festgelegt.
Es handelt sich um die erste Vermietung der frisch ausgebauten Kellerwohnung, weshalb keine Daten vorlagen, aus denen sich die Höhe der zu erwartenden Heizkosten ergibt.
V, eine über 80jährige alleinstehende Frau, ist davon ausgegangen, dass sich die monatlichen Kosten für die Heizung der vermieteten Wohnung auf etwa 50 EUR belaufen. Vertragspartner des Energielieferungvertrages (Heizung) mit den Stadtwerken ist V. Vor etwa 2 Wochen stellte sich heraus, dass sich die Heizkosten der vermieteten Wohnung auf über 200 EUR pro Monat belaufen.
Die Mieter sind nicht bereit, die Heizkosten (anteilig, unter Berücksichtigung der erwarteten 50 EUR) zu zahlen.

Meine Frage: Wie ist vorzugehen, um die Mieter so schnell wie möglich aus der Wohnung zu bekommen? Kann V ihre Willenserklärung wegen eines Irrtums anfechten mit der Folge, dass der Mietvertrag von Anfang an nichtig ist? Eine Kündigung wäre ja dann nicht mehr nötig. Hat V ein Kündigungsrecht? Aus welcher Bestimmung des BGB ergibt sich das (ordentliche?) Kündigungsrecht des V sowie die hierbei zu beachtende Fristen? Falls eine Anfechtung möglich ist: Ist V berechtigt, den Mietern die Heizung abzudrehen?
Falls weder Kündigung noch Anfechtung möglich ist: Ab wann, wie oft und um wieviel kann V die Mite nach und nach erhöhen?

Ich bin übrigens selbst Jurist, nur im Mietrecht nicht sehr bewandert; Sie können also gerne Fachsprache benutzen : - )
24.11.2006 | 16:10

Antwort

von


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Sehr geehrte Frau Kollegin,

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:

1. Anfechtung: Es ist zunächst umstritten, ob diese nach Übergabe der Wohnung von Seiten des Vermieters überhaupt noch möglich ist. Das betrifft aber die Sachmängelhaftung. Da diese hier nicht betroffen ist, wäre eine Anfechtung wegen § 119 I 1. Var / Abs. 2 denkbar. Eine Vertiefung des Streits kann hier nicht erfolgen. Allerdings ist eine Anfechtung nach § 119 I 1 Var. hier wegen einer falschen Vorstellung der Preishöhe (Kalkulationsirrtum wegen falscher Annahme von Voraussetzungen) nicht möglich (vgl. MüKo-Kramer, BGB, 4. Auflage, § 119 Rn. 85ff). Es handelt sich um einen Motivirrtum. § 119 Abs. scheidet aus, da die Heizkosten keine Eigenschaft der Sache sind.

2. Für eine Kündigung sehe ich aber keinen Kündigungsgrund.

3. Spielraum ist nach meiner Auffassung (auch vorzugswürdig) nur für eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Meines Erachtens handelt es sich bei den zugrunde gelegten Heizkosten durchaus um eine wesentliche Geschäftsgrundlage der Pauschalmiete, die vorgestellten Kosten haben sich aber geändert und so wäre dann der Vertrag weder geschlossen worden, noch hätte die Gegenseite einer vernünftigen Kostenhöhe bei Erkennen widersetzen können. Allerdings wäre hierbei eine Vertragsauflösung nur ultima ratio, aber ggf. für alle Parteien vorzugswürdig.


Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2006 | 16:41

Wenn nun die Geschäftsgrundlage weggefallen ist und die Mieter nicht zu einer Vertragsanpassung bereit sind bzw der Vertrag aufgelöst wird (die Mieter also quasi ohne Rechtsgrund in der Wohnung sitzen), hat dann V die Möglichkeit, den Mietern die Heizung abzustellen? Oder macht sie sich damit strafbar bzw. ist dies unzulässig?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2006 | 17:37

Danke für Ihre Nachfrage. Das Ausfrieren ist grds. nicht zulässig, Dementsprechend käme tatsächlich sogar die Strafbarkeit wegen einer Körperverletzung in Betracht. Zulässig ist das Ausfrieren nur dann, wenn ein fiktiver Minderungsbetrag (bei Durchführung Ausfrieren) niedriger ist als ein Mietrückstand von einem Jahr. Damit kann im Grunde erst nach einem Jahr mit derartigen Maßnahmen begonnen werden. Vorher dürfte im Zweifel aber sogar eine entsprecheden Räumung erledigt sein.

Hochachtungsvoll

Ergänzung vom Anwalt 24.11.2006 | 16:17

im 2. Absatz, am Ende, muss es natürlich 119 Abs. 2 BGB heißen!
ANTWORT VON

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