Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihren Fragen möche ich wie folgt beantworten:
1.)
Einen Kündigungsgrund nah § 573 BGB
sehe ich derzeit nicht. Sie schreiben selbst, dass Sie einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie schon beauftragt und dieser offenbar schon Interessenten gefunden hat.
Bei dieser Sachlage liegt jedoch kein Härtegrund vor, da Sie eben einen Verkauf durchführen könnten.
Die Frage ist dabei, was nun unter "angemesserer" Verwertung zu verstehen ist, wobei Sie nicht den Fehler begehen dürfen, dass ein eventuell verminderter Kaufpreis wegen der Vermietung bei der Frage der Angemessenheit zulasten der Mieter und zu Ihren Gunsten herangezogen wird.
Nur wenn der Verkauf GÄNZLICH wegen der Vermietung scheitern würde (also nicht mit geminderten Verkaufserlös verwechseln), könnte dieses Eingreifen.
Nach Ihrer Darstellung, die ich bei der Beantwortung zugrunde legen muss, ist aber gerade dieses nicht der Fall.
Sollte der Verkauf nur ohne einen Mietvertrag möglich sein, sollten Sie hier dann in der Tat, da die Mieter die Sozialklausel Ihrer Kündigung entgegenhalten könnten, einen Aufhebungsvertrag vereinbaren.
Die Kündigung muss, wie Sie schon selbst erkannt haben, ordnungsgemäss sein und auch die Widerspruchsbelehrung enthalten. Damit die Kündigung nicht schon aus formellen Gründen unwirksam wird, sollten Sie sich dann bei einer Formulierung unbedingt anwaltlicher Hilfe bedienen.
2.)
Sie können die Immobilie auch "mit den Mietern" verkaufen, um drohende Zwangsvollstreckungsmaßnahmen abzuwenden. Der Mietvertrag bleibt dann mit dem Käufer bestehen (§ 566 BGB
), wobei der Erwerber dann seinerseits, sofern die Voraussetzungen vorliegen, natürlich kündigen kann und die Mieterin sich dann ihrerseits auf die Sozialklausel berufen könnte.
Für den Erwerber gilt es aber gerade in Berlin zu beachten, dass es dort örtlich unterschiedliche Bindungswirkungen und Sperrfisten für eine Kündigung des Erwerbers gibt.
FAZIT: Nur wenn Sie nachweisen können, dass der Verkauf der Wohnung mit bestehendem Mietvertrag unmöglich oder nur mit erheblichen finanziellen Verlusten möglich ist, besteht Ihrerseits diese Kündigungsmöglichkeit.
Ansonsten sollten Sie den Abschluss eines Aufhebungsvertrages versuchen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Bohle
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Sehr geehrter Herr Bohle,
zuerst einmal Danke für Ihre Antwort, hat mich zwar nicht unbedingt weiter gebracht, jedoch weis ich nun das die Härteklausel wahrscheinlich nicht zutreffend ist.
Erwähnen möchte ich noch das meine Immobilie nicht in Berlin sondern in Rheinland-Pfalz steht und ich keinen Makler offiziel beauftragt habe. Ich möchte aber auch noch ergänzen, dass der Verkauf wahrscheinlich an der Vermietung scheitern würde, ohne den Kaufpreis fingiert zu reduzieren.
Eine Frage hätte ich dennoch an Sie:
Mir bliebe also nur die Möglichkeit a) die Aufhebungsvereinbarung und b) die Immobilie mit Mieter zu verkaufen und der neue Eigentümer dann kündigt wegen Eigenbedarf?
Allerdings mit der Prämisse Sozialklausel! oder c) unter der Beachtung das der Verkauf mit Mieter scheitern würde, dennoch 573 BGB zu probieren?
Gibt es denn keine SOZIALKLAUSEL für mich?
mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,
der Aufhebungsvertrag wäre die sicherste Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden.
Der Erwerber könnte -wenn die Voraussetzungen ür IHN vorliegen- wegen Eigenbedarfes kündigen.
SIE stehen nicht ganz schutzlos dar; zwar gibt es für Sie keine Sozialklausel, allerdings wird immer eine Interessenabwägung vorgenommen werden, wobei zunächst das Interesse der Mieter erheblich höher zu berücksichtigen ist, da diese eben einen (noch) wirksamen Vertrag haben.
Es muss die gesamte Situation des Vermieters berücksichtigt werden und dabei wird es eine große Rolle spielen, ob der Verkauf auch "mit Mietern" möglich wäre. Ein Anrecht darauf, dass der Verkauf der Wohnung den grösstmöglichen Nutzen (sprich, höheren Preis) bringt, haben Sie nicht.
Wie in der Erstantwort schon erläutert, kommt es also darauf an, ob und wenn, für wieviel weniger, Sie die Immobilie "mit Mietern" verkaufen könnten; bei einer Reduzierung von 50% (was Sie aber nachweisen müssten) wurde ein Kündigungsrecht bejaht (BVerfG WM 89, 118). da alles müssten Sie dann aber schon in der Kündigung darlegen und sollten Sie auch belegen. Daher wäre es von Vorteil, einen Makler zu beauftragen, der Ihnen dieses dann auch schriftlich bestätigt. DANN besteht die vage Möglichkeit, die Kündigung durchzubekommen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
