Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne bearbeite ich Ihr Anliegen. Es sei darauf hingewiesen, dass die Beantwortung Ihrer Frage allein auf der Darstellung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beruht. Das Weglassen oder Hinzufügen auch noch so „kleiner“ Informationen kann zu einer vollkommen anderen Rechtslösung führen.
Ich beantworte Ihre Fragen wie folgt:
1. Kann man in dieser Konstellation die Garage als Wohnraum sehen, auch wenn die Wohnung nicht vermietet ist?
Nein. Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt ist davon auszugehen, dass es sich um eine separat gemietete Garage handelt, d.h. dass die Garage vertraglich unabhängig von der Wohnung vermietet wurde (mit eigenständigen Garagenmietvertrag). Eine Garage ist aber kein Wohnraum im Rechtssinne. Die Konsequenz daraus ist, dass die Mietschutzvorschriften für Wohnräume (Kündigung, Kündigungsfrist) keine Anwendung findet. Dies würde im Übrigen genauso gelten, wenn Sie die Wohnung gemietet statt gekauft hätten, der Garagenmietvertrag aber dennoch separat geschlossen wurde.
Das Landgericht Berlin hat einst entschieden, „ist der Garagenmietvertrag separat vom Wohnraummietvertrag abgeschlossen worden, kann er gesondert gekündigt werden“ (LG Berlin 62 S 11/93; GE 93, 543).
Wurde der Mietvertrag über die Garage auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (bei monatlicher Mietzahlung), kann der Mietvertrag im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten gem. § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden (so auch das Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 2. Zivilsenat, Beschluß vom 6. Februar 2003, Az: 2 Wx 74/99)
Es ist allerdings möglich, dass in Ihrem Mietvertrag eine vom Gesetz abweichende Kündigungsfrist geregelt ist. Dies ist auch grundsätzlich wirksam, sodass sich die Kündigungsfrist sodann nach der vertraglich vereinbarten Frist richtet.
2. Falls ja, wäre das ein Kündigungsgrund?
Da es sich wie oben dargelegt nicht um eine Kündigung von Wohnraum, sondern um die Kündigung eines separaten Garagenmietvertrages handelt, ist ein Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung im Sinne des § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB (siehe oben) nicht notwendig. Die Vermieterin muss keinen Grund angeben!
3. Spielt es eine Rolle, dass eine andere Miteigentümerin erst vor wenigen Jahren eine Garage dazu gemietet hat, die nicht gekündigt wird, d.h. habe ich so etwas wie ältere Rechte?
Dies spielt grundsätzlich keine Rolle. Denn es gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit (Privatautonomie), daraus folgt, dass die Vermieterin grundsätzlich frei entscheiden kann mit wem sie einen Vertrag schließt und welchen Vertrag sie kündigt.
4. Kann man das für mich empörende Verhalten, als Verwalterin und Haupteigentümerin aus persönlichen Gründen einer langjährigen Miteigentümerin die Garage wegzunehmen, rechtlich fassen?
In Betracht käme allein der Vorwurf der Arglisteinrede gemäß § 242 BGB. Dass bedeutet, Sie müssten nachweisen, dass die Vermieterin Ihnen die Garage kündigt, weil Sie Ihnen schaden möchte oder sie in sonstiger Weise erheblich und gezielt diskriminiert. Aufgrund der oben genannten Vertragsfreiheit dürfte dieser Nachweis schwer zu erbringen sein.
Es tut mir leid Ihnen kein anderes Ergebnis mitteilen zu können.
Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie die Wohnung gemeinsam mit der Garage gemietet hätten, dann nämlich wäre eine Teilkündigung der Garage durch die Vermieterin unwirksam (OLG Köln Aktenzeichen 3 U 269/92).
Ich hoffe dennoch Ihnen einen ausreichenden Überblick verschafft zu haben! Wenn weiterhin Unklarheiten bestehen können Sie gern von der kostenlosen Nachfragefunktion Gebrauch machen.
Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt Mansour