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Kündigung des Mieters - Einliegerwohnung

| 25.06.2015 08:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Wir (2 Erwachsene mit 2 Kindern 9 und 15) bewohnen seit 25 Jahren ein selbsterbautes Haus und haben das Dachgeschoß seither als Wohnung (75qm) vermietet und nie Probleme mit den Mietern gehabt. Selbst bewohnen wir das Erdgeschoß und den 1. Stock. Diese vermietete Wohnung ist im rechtlichen Sinne eine Einliegerwohnung, da wir als Vermieter mit ihm Haus wohnen.

Unser Mieter wohnt seit 2012 mit seinem Sohn (16 Jahre) in dieser Wohnung. Wir möchten dem Mieter nun aus bestimmten Gründen kündigen (Unruhe, Lärm, die Lebenspartnerin ist oft über das Wochenende mit in der Wohnung, daher noch mehr Bewegung und Unruhe, ebenso kommt der zweite Sohn mehrmals im Jahr zu einem längeren Aufenthalt zu Besuch). Unsere Einliegerwohnung ist eher eine Single Wohnung (2-Zimmer) und es war schon gewagt, diese an einen alleinerziehenden Vater zu vermieten, aber als Familienunterkunft ist sie nicht gedacht und von uns auch nicht gewollt. An eine 3-köpfige Familie hätten wir nie vermietet. Nun ist dies aber nahezu jedes Wochenende der Fall.

Wir möchten dem Mieter nun kündigen, da unsere Lebensumstände einfach nicht "zusammenpassen". So müsste man es ausdrücken.Unsere Frage wäre:

1. Genügen die genannten Gründe, um mit regulärer Kündigungsfrist zu kündigen (3 Monate)?

2. Wenn nicht bleibt dann die Kündigung ohne Angaben von Gründen nach §568 mit der verlängerten Kündigung um 3 Monate. Gäbe es hier Problem (Sozialklausel)? Ohne Angabe von Gründen - wie soll dies gehen? Man begegnet sich doch im Treppenhaus und dann wird der Mieter uns sicherlich ansprechen. Müssen wir dann die Gründe dennoch darlegen oder reicht ein "wir haben uns einfach so entschieden".....?

Vielen Dank für die Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Man kann zum einen außerordentlich nach § 543 BGB kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Wenn sich die Lebensgefährtin tatsächlich dauerhaft aufhält oder zumindest die Besuche als derart dauerhaft einzustufen sind, sollte man den Mieter schriftlich abmahnen und ihn auffordern, die Wohnung vertragsgemäß als 2-Personen-Wohnung zu nutzen.

Kommt er dem nicht nach kann man auch aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

Einfacher ist es aber, hier nach § 573 a BGB zu kündigen.

"Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf."

Insoweit kann man die Einliegerwohnung vereinfacht kündigen.

Zu beachten ist nur die verlängerte Kündigungsfrist, sodass zu den normalen 3 Monaten 3 weitere hinzukommen und die Kündigungsfrist 6 Monate beträgt.

In der schriftlichen Kündigung muss nichts begründet werden. Wenn der Mieter Sie anspricht, können Sie auch darauf abstellen, die Räume künftig selbst nutzen zu wollen. Mehr muss man dazu gar nicht sagen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 25.06.2015 | 10:15

Vielen Dank für die Antwort, sie ist hilfreich.

Eine Rückfrage: Wenn wir dem Mieter mündlich mitteilen, z. B. "wir möchten die Räume künftig selbst nutzen", um umständliche Diskussionen zu vermeiden, diese aber in kürzester Zeit wieder vermiete (was wir auch tun möchten) ist dies dann nicht rechtswidrig. Heute lässt sich durch die Internetplatformen natürlich schnell nachvollziehen, ob die Wohnung wieder auf dem Markt ist. Heisst auch: sogesehen sagen wir ja dann nicht die Wahrheit, da ja die erwähnte "Selbstnutzung" dann doch nicht stattfindet, sondern nur der Diskussionsvermeidung gesagt wurde....
Danke erneut

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.06.2015 | 10:48

Die Kündigung wird ja auf den vereinfachten Grund des § 573 a BGB gestützt, da es sich um eine Einliegerwohnung handelt.

Wenn man dann mündlich ausführt, dass man die Räume selbst nutzen will, ist dies nicht Gegenstand der Kündigung.

Wenn die Wohnung dann also anderweitig vermietet wird, hat dies den alten Mieter nicht zu interessieren und er kann sich darauf nicht berufen.

Bewertung des Fragestellers 25.06.2015 | 11:00

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